Makelaar verhuurt ons huis zonder toestemming

[Bea van Mullekom]

Wij zijn onlangs naar Australie verhuisd. Onze makelaar heeft in November ons huis verkocht. Hij heeft ons gevraagd of de kopers alvast de sleutels mogen om wat werken te doen op de bovenverdieping en wat spullen neer te zetten, tegen een vergoeding. Dat hebben we geaccepteerd. De vergoeding zou bij de verkoopprijs worden opgeteld. We hebben dit schriftelijk bevestigd maar geen akkoord gehad per email van de makelaar. Wettelijk moeten de nieuwe eigenaren per 1 maart het huis kopen. Nu horen we van de buren de de kopers al met hun 4 kinderen in het huis zijn getrokken, en een welkomstfeest hebben gehad in de buurt. Wat zijn onze rechten en plichten?

[de reden]

uw huis is reeds verkocht enkel en alleen moet de akte nog overlijden tenzij het compromis anders bepaald kunnen zij daar al gaan wonen, eigenlijk zijn zij het die akkoord moeten gaan dat jullie de woning nog mogen betrekken tot het overlijden van de akte en hiervoor huishuur mogen vragen

[bosprocureur]

Komaan de reden, dat kan je niet ernstig bedoeld hebben.

Heel normaal is dat het huis beschikbaar is op het ogenblik dat de akte verleden is, en dus de koopprijs betaald, tenzij anders overeengekomen, en dan wel tussen partijen die het recht hebben hierover te beslissen.

Hoever reikt de opdracht van de makelaar in dit geval?

Tussen haakjes, een notarisakte die nog moet Overlijden, hoe zie je dat ?

[roharro]

Huis wordt inderdaad slechts beschikbaar na het verlijden van de akte.
Voor iedere andere handelswijze is een aparte overeenkomst nodig.
Maar het is af te raden want wat indien de akte echt "overlijdt" en de verkoop een rouwkoop blijkt te zijn?

Dus: best weerstaan aan de "verleiding" om de sleutels te geven voor het "verlijden" van de akte.

[redak]

Tussen haakjes, een notarisakte die nog moet Overlijden, hoe zie je dat ?

Ik denk dat de kopers dan nog eens extra successierechten moeten betalen na het overlijden

De sleutels worden altijd best pas na het verlijden van de akte afgegeven. Indien de kopers er vlug gebruik van wensen te maken moeten ze dit maar kenbaar maken en als u daarmee akkoord bent kunnen jullie vragen aan de notaris om spoed achter de procedure te zetten. Bij ons was de procedure in minder dan 3 weken afgerond. De kopers wilden al van alles opmeten en veranderen. Voor het opmeten hebben we toen een tijdstip afgesproken zodoende dit reeds kon gebeuren.

Voor hetzelfde geld kappen ze muren en dergelijk uit en laten ze uiteindelijk de koop afspringen.

[mava105]

[Voor hetzelfde geld kappen ze muren en dergelijk uit en laten ze uiteindelijk de koop afspringen.

Heb dat tijdens mijn beroepscarrière 2 x meegemaakt, niet tegenstaande degelijk opgestelde documenten, waarbij een bezettingsvergoeding werd bepaald en koper verplicht een brandverzekering te nemen, evenals alle nuts- voorzieningen op zijn naam te zetten.
Koper begon reeds muren uit te breken, ook dragende evenals de volledige achtergevel over 3 verdiepingen.
Uiteindelijk kreeg hij toch geen lening van de bank, en vertrok gewoon met de noorderzon.
Op bevel van de gemeente, en wegens het instortingsgevaar (werken waren niet professioneel uitgevoerd) werd eigenaar verplicht alles af te breken, en kon uiteindelijk enkel nog maar een bouwgrond verkopen. Deze voorvallen gebeurden in een pand op de Grote Markt in St-Niklaas, en in een gebouw even buiten Zandhoven.
In beide gevallen werden kopers via rechtbank in het ongelijk gesteld, en moesten een fikse schadevergoeding betalen, maar een kei kun je niet stropen zegt men.

[scorpioen]

De vraag is: wat staat er in de verkoopovereenkomst (compromis).

Het eigendomsrecht houdt het recht in het genot van het goed te hebben. In beginsel gaat het eigendomsrecht over van zodra partijen een akkoord hebben over wat er verkocht wordt, tegen welke prijs, dus vanaf het ogenblik dat er een verkoopovereenkomst is.

Deze regels zijn van aanvullend recht. Partijen kunnen er van afwijken. En dat gebeurt normaal ook in de onderhandse verkoopovereenkomst. Daarin wordt dan bepaald dat het eigendomsrecht en het recht van genot overgaan op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte.

Wat bepaalt de verkoopovereenkomst van TS?

Om te antwoorden op de vraag van TS: de makelaar mocht de sleutels aan de koper geven. Daarvoor had hij uw toestemming. Hebt u kopie van de overeenkomst die de makelaar met de koper heeft afgesloten? De koper zal zich kunnen beroepen op die overeenkomst. Voor uw rechten en plichten is die overeenkomst - en de verkoopcompromis - dus van belang.

[erasmus]

ik heb een paar jaren een verhaal gehoord over een man die een huis kocht en de sleutels vroeg aan de eigenaar voor al te schilderen en behangen. De man ging direct naar het stadhuis en laat zijn gezin inschrijven op dat adres. De wijkagent kwam af en zag dat hij (met zijn gezin)daar effectief daar woonde. De bank weigerde de lening. De man geweigerde te vertrekken en het duurde lang (meer dan een jaar) voor dat hij moest vertrekken. Blijkbaar had hij die stunt al een aantal uitgehaald en gratis gewoond. Dus eerst geld en DAN de sleutels...

[redak]

Het eigendomsrecht houdt het recht in het genot van het goed te hebben. In beginsel gaat het eigendomsrecht over van zodra partijen een akkoord hebben over wat er verkocht wordt, tegen welke prijs, dus vanaf het ogenblik dat er een verkoopovereenkomst is.

De eigendomsoverdracht gebeurt volgens mij pas bij het ondertekenen van de notariële akte en de bijhorende betaling van de koopsom en aktekosten. Alvast niet bij ondertekening van de compromis vermits er dan ook nog diverse opzoekingen dienen te gebeuren.

[roharro]

Het eigendomsrecht houdt het recht in het genot van het goed te hebben. In beginsel gaat het eigendomsrecht over van zodra partijen een akkoord hebben over wat er verkocht wordt, tegen welke prijs, dus vanaf het ogenblik dat er een verkoopovereenkomst is.

De eigendomsoverdracht gebeurt volgens mij pas bij het ondertekenen van de notariële akte en de bijhorende betaling van de koopsom en aktekosten. Alvast niet bij ondertekening van de compromis vermits er dan ook nog diverse opzoekingen dienen te gebeuren.

De verkoop is gesloten op ogenblik van aanvaarden bod en/of ondertekenen compromis.
Tegenover derden blijft de verkoper de eigenaar tot bij het verlijden van de akte, omdat een huis enkel van eigenaar kan wisselen ofwel door authentieke akte, ofwel door overlijden van de eigenaar.

[scorpioen]

Burgerlijk Wetboek Art. 1583
Hij [de koop] is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.

De notariële akte is enkel nodig om de overeenkomst te kunnen overschrijven op het hypotheekkantoor, zodat de verkoop tegenstelbaar is aan derden die te goeder trouw zijn.

Zie ook Cass., 13/11/2003, C.01.0450.N, http://jure.juridat.just.fgov.be" onclick="window.open(this.href);return false;

[de reden]

Huis wordt inderdaad slechts beschikbaar na het verlijden van de akte.
Voor iedere andere handelswijze is een aparte overeenkomst nodig.

kan je een (wet)tekst geven waarin dit bevestigd wordt

[roharro]

Huis wordt inderdaad slechts beschikbaar na het verlijden van de akte.
Voor iedere andere handelswijze is een aparte overeenkomst nodig.

kan je een (wet)tekst geven waarin dit bevestigd wordt

????????
Ik antwoord toch maar enkel op de gestelde vraag met inachtname van de gegeven informatie door TS zelf?

Dus:
Wat zegt TS?
" De vergoeding zou bij de verkoopprijs worden opgeteld. "

Hieruit leid ik af dat door de partijen is overeengekomen dat de koper nog niet vrij kan beschikken over de eigendom vooraleer de akte is verleden;
was het tegendeel het geval dan zou de verkoper geen vergoeding meer kunnen vragen voor het bezetten van de woning voor die datum en was dergelijke overeenkomst na het tekenen van de compromis niet nodig geweest.

[basejumper]

De reden heeft het fout.

In elk compromis dat ik gelezen heb (en dat zijn er in mijn 26 jaar loopbaan als bankier letterlijk duizenden staat :

De verkoop is gesloten door het ondertekenen van onderhavige overeenkomst, onder het enige voorbehoud van de
hierna genoemde opschortende voorwaarde(n). De koper zal evenwel slechts de eigendom van het goed verkrijgen
door het ondertekenen van de notariële akte

en

6. Genot van het goed
De koper zal het genot hebben van het verkochte goed vanaf de dag van de ondertekening van de notariële akte.

[de reden]

De reden heeft het fout.

In elk compromis dat ik gelezen heb

en waarom staat het dan in elk compromis als ik toch ongelijk heb?
in het compromis kan perfect staan dat er huishuur verschuldigd is voor de termijn de verkoper er nog blijft wonen aan de koper