Hallo Allen,
In 2002 kochten we een bouwgrond, we waren dolgelukkig. In 2007 was eindelijk onze lening hiervoor afbetaald en we waren volop onze droomwoning aan het plannen.
Bij de eerste graafwerken kwamen we echter tot de ontdekking dat er asbestpijpen, metalen buizen, betonnen massieven, afbraak van een schuur of woning, gemetste waterput,... zich onder een laag van 50 cm grond bevonden.
Dit heeft als gevolg dat we nu met een gigantische meerkost zitten voor onze woning :
- saneren grond
- overgaan tot enorm dure paalfundering met gewapende funderingsplaat
- nieuwe stabiliteitsstudie
...
De grond kochten we van een familie (moeder met 7 kinderen als erfgenaam) die al sinds 1945 eigenaar zijn van de grond.
Ze wisten zeker dat al deze miserie zich nog onder de grond bevond, maar hoe bewijzen we dit ?
Wat zijn onze juridische mogelijkheden om toch een groot deel van de extra kosten te verhalen op de vorige eigenaars ?
Dank voor jullie hulp.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Normaal gezien kunt u hier dwaling inroepen. In casu zijn de voorwaarden voldaan, maar u moet nog een belangrijk aspect uitmaken:
Is de dwaling verschoonbaar? Dit wil zeggen, zou een normaal zorgvuldig persoon deze dwaling ook gemaakt hebben? M.a.w. waren er aspecten die duidelijk aantoonden dat er problemen met de grond waren (lage prijs,...)?
We kunnen hier zelf een stap verder gaan. De familie wist/weet of moest weten dat er problemen met de grond waren en had dus in zekere mate een informatieverplichting om dit mee te delen (dit is niet zo als het voor u reeds duidelijk was dat er iets aan de hand was met de grond). Hier kunnen we dus het wilsgebrek bedrog inroepen. Het voordeel van dit wilsgebrek is dat er hier geen verschoonbaarheid moet zijn in hoofde van de bedrogen partij.
Kortom, ik denk wel dat u kunt proberen een vordering in te stellen op basis van het wilsgebrek bedrog en in ondergeschikte orde de dwaling. U zou best nog eens de verjaring van deze transactie controleren, want dit kan ik u niet precies zeggen.
Veel succes en mvg
JD
Is de dwaling verschoonbaar? Dit wil zeggen, zou een normaal zorgvuldig persoon deze dwaling ook gemaakt hebben? M.a.w. waren er aspecten die duidelijk aantoonden dat er problemen met de grond waren (lage prijs,...)?
We kunnen hier zelf een stap verder gaan. De familie wist/weet of moest weten dat er problemen met de grond waren en had dus in zekere mate een informatieverplichting om dit mee te delen (dit is niet zo als het voor u reeds duidelijk was dat er iets aan de hand was met de grond). Hier kunnen we dus het wilsgebrek bedrog inroepen. Het voordeel van dit wilsgebrek is dat er hier geen verschoonbaarheid moet zijn in hoofde van de bedrogen partij.
Kortom, ik denk wel dat u kunt proberen een vordering in te stellen op basis van het wilsgebrek bedrog en in ondergeschikte orde de dwaling. U zou best nog eens de verjaring van deze transactie controleren, want dit kan ik u niet precies zeggen.
Veel succes en mvg
JD
“Art.1641.De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.Art.1643.Hij moet instaan voor de verborgen gebreken,zelfs wanneer hij die niet gekend heeft,tenzij hij in dat geval bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal zijn gehouden”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).
Onderzoek in uw koopakte of de verkoper bedongen heeft dat hij in dat geval tot geen vrijwaring zal zijn gehouden.
“Art.1644.In het geval van de artikelen 1641 en 1643, heeft de koper de keus om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, welk gedeelte door deskundigen zal worden bepaald.”(B.W.).
Maan de verkoper aangetekend aan binnen een door u daarin bepaalde redelijke termijn te voldoen aan uw keuze uit art.1644 B.W..Toon hem het bestaan en de omvang van die gebreken aan.
“Art.732.Indien een van hen het(=oproeping in MINNELIJKE SCHIKKING),zelfs mondeling verzoekt,worden de partijen bij gewone brief van de griffier opgeroepen om...te verschijnen op dag en uur door de rechter bepaald."(Gerechtelijk Wetboek).
Geeft uw verkoper geen tijdig en afdoende gevolg aan uw aanmaning dan kan u hem laten oproepen bij de bevoegde rechter . De procedure ‘minnelijke schikking’ is kosteloos.Vraag ze dus aan de griffie van de bevoegde rechtbank van eerste aanleg.
Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.
Onderzoek in uw koopakte of de verkoper bedongen heeft dat hij in dat geval tot geen vrijwaring zal zijn gehouden.
“Art.1644.In het geval van de artikelen 1641 en 1643, heeft de koper de keus om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, welk gedeelte door deskundigen zal worden bepaald.”(B.W.).
Maan de verkoper aangetekend aan binnen een door u daarin bepaalde redelijke termijn te voldoen aan uw keuze uit art.1644 B.W..Toon hem het bestaan en de omvang van die gebreken aan.
“Art.732.Indien een van hen het(=oproeping in MINNELIJKE SCHIKKING),zelfs mondeling verzoekt,worden de partijen bij gewone brief van de griffier opgeroepen om...te verschijnen op dag en uur door de rechter bepaald."(Gerechtelijk Wetboek).
Geeft uw verkoper geen tijdig en afdoende gevolg aan uw aanmaning dan kan u hem laten oproepen bij de bevoegde rechter . De procedure ‘minnelijke schikking’ is kosteloos.Vraag ze dus aan de griffie van de bevoegde rechtbank van eerste aanleg.
Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.
Hallo Allen,
Dank voor jullie antwoorden.
Ik verifieer nog even de notariële akte. Er staat bij mijn weten wel iets in van vrijwaring echter onmiddellijk nadien volgt er een clausule dat deze komt te vervallen indien de verkoper niet ter goeder trouw is.
Voor de grond werd alvast geen abnormale lage prijs betaald, integendeel. En de informatie dat al de afval/puin en andere niet verwijdert was, werd ons niet meegedeeld.
Natuurlijk klopt de reactie van Archie ook, in 2002 was er nog geen verplicht bodemonderzoek/attest.
Zowel de notaris als architect raad ons aan niet verder te gaan, een eerste contactname met een advocaat echter gaf ons een ander inzicht. Maar een advocaat leid natuurlijk alweer tot extra kosten en de grond betalen we nu al bijna 2x keer door alle extra kosten. Het saneren van de grond is echt geen lachertje, en de paalfundering met gewapende funderingsplaat is al evenzeer een gigantische opdoffer.
We zijn ten einde raad !!!
Dank voor jullie antwoorden.
Ik verifieer nog even de notariële akte. Er staat bij mijn weten wel iets in van vrijwaring echter onmiddellijk nadien volgt er een clausule dat deze komt te vervallen indien de verkoper niet ter goeder trouw is.
Voor de grond werd alvast geen abnormale lage prijs betaald, integendeel. En de informatie dat al de afval/puin en andere niet verwijdert was, werd ons niet meegedeeld.
Natuurlijk klopt de reactie van Archie ook, in 2002 was er nog geen verplicht bodemonderzoek/attest.
Zowel de notaris als architect raad ons aan niet verder te gaan, een eerste contactname met een advocaat echter gaf ons een ander inzicht. Maar een advocaat leid natuurlijk alweer tot extra kosten en de grond betalen we nu al bijna 2x keer door alle extra kosten. Het saneren van de grond is echt geen lachertje, en de paalfundering met gewapende funderingsplaat is al evenzeer een gigantische opdoffer.
We zijn ten einde raad !!!
Ik zou zeggen.. nog geen paniek; eerst wat goooooooglen en daarna op analoge wijze op zoek gaan naar het specialisme van deze of gene raadsman (lees: advocaat).
Daarom is het goed er aan te herinneren dat de invoering van het "bodemattest" voor het eerst werd geregeld met een decreet van 22.02.1995 (Vlaamse Overheid) en vervolgens werd gewijzigd "per decreet" op o.a. 26.05.1998 en 18.05.2001... om tenslotte (in z'n huidige vorm) te worden bekrachtigd op 27.10.2006
Daarom is het goed er aan te herinneren dat de invoering van het "bodemattest" voor het eerst werd geregeld met een decreet van 22.02.1995 (Vlaamse Overheid) en vervolgens werd gewijzigd "per decreet" op o.a. 26.05.1998 en 18.05.2001... om tenslotte (in z'n huidige vorm) te worden bekrachtigd op 27.10.2006