Voorwaardelijk aanvaarding prijs per mail stopzetten

[Kingfisher]

Voor elek alleen zal u koop niet kunnen annuleren, wel kan u hiervoor een schadevergoeding eisen om alles zelf in orde te zetten.

.

Wettelijk moet de keuring van de Electro er maar zijn op de dag van de ondertekening van de akte.
De koper heeft dan 18 maanden de tijd om alles in overeenstemming te brengen met de regels terzake.

U kan contractueel bedingen dat dit eerder moet gebeuren, zoals hier het geval is.

Ook met de afwijking van de oppervlakte: de wet stelt enkel dat het contract nietig is, ex officio, indien er een substantieel verschil in oppervlakte is. Maar niets verhindert de partijen om te stellen dat het contract ontbonden is zodra de oppervlakte ook maar 1 cm3 te klein is. Als dit een voorwaarde is bij het aanbod, en die voorwaarden worden niet aanvaard, dan is er geen koop/verkoop, want er is niet voldaan aan de voorwaarden van het aanbod.

Aangetekend is altijd best, zoveel moeite is dat ook weer niet.

[Turaki]

Maar niets verhindert de partijen om te stellen dat het contract ontbonden is zodra de oppervlakte ook maar 1 cm3 te klein is.

Ik geloof nooit dat een rechter zulke clausules zal aanvaarden. Een contract hiervoor opzeggen ruikt sterk naar rechtsmisbruik...

[AnthonyV]

Beste,

Het is even geleden dat ik op het forum kwam en mijn oog viel op dit juridisch probleem.

Als ik het goed heb, heeft u enkel e-mail correspondentie gehad in dit verband en geen compromis of andere onderhandse akten ondertekend.

In geval van elektronische contracten (zoals contracten per e-mail) voorziet de wet expliciet uitzonderingen; namelijk contracten waarvoor een onderhandse akte vereist is om te spreken van een geldige overeenkomst. De aankoop van onroerende goederen is dergelijke uitzondering.

U dient hiervoor gewoon te kijken naar het burgerlijk bewijsrecht (1341 & 1322 B.W.) en de artikelen XII.15-15 Wetboek Economisch Recht (ik citeer uit het hoofd - heb geen Codex bij de hand dus de juridische verwijzingen kunnen niet 100% accuraat zijn). Ik bespaar u de volledige techniciteit van de onderliggende redenering, maar indien u geen handelaar bent en geen bewijsovereenkomst hebt ondertekend, bent u (volgens mij) niet gebonden om een huis te (ver)kopen op basis van wat e-mailverkeer.

Deze redenering werd bv. aanvaard door Hof van Beroep Antwerpen (24 januari 2011).

Ik wens u alle geluk. Laat mij gerust iets weten als ik nog verder kan helpen.

[Turaki]

1322 BW maakt expliciet vermelding van een onderhandse akte bestaande uit elektronische gegevens als toegestaan, net als WER XII.15 (met in de laatste verwijzing naar de eerste). De onderliggende redenering die hier lijkt tegen in te gaan wil ik dan toch wel kennen.

[AnthonyV]

Het betreft een verdediging op basis van het bewijs van de overeenkomst (en dus niet op basis van de geldigheid van de overeenkomst, gelet op het principe van het consensualisme). Samengevat dient de verkoper momenteel niets te doen, en indien dagvaarding, op te werpen dat er geen geldige rechten kunnen ontstaan mbt onroerende goederen op basis van elektronische contracten (boven 375 EUR).

Ons Burgerlijk Wetboek stelt dat een onderhandse akte, tussen partijen, dezelfde bewijskracht heeft als een authentieke akte door middel van de handtekening (artikel 1322, eerste lid B.W.)

In casu is er geen (geschreven) handtekening.

Echter, artikel 1322 B.W. en artikel XII.15 Wetboek Economisch Recht introduceren in ons bewijsrecht de zgn. functionele equivalentie van elektronische contracten en de elektronische handtekening.

Echter, deze functionele equivalentie geldt niet (op heden, met dien verstande dat deze uitzonderingen weldra zullen verdwijnen) voor de contracten opgesomd in artikel XII.16 Wetboek Economisch Recht. De contracten mbt onroerende goederen (met uitzondering van huurcontracten) worden hier expliciet vermeld.

Dit betekent, vanuit een bewijsrechtelijk perspectief, dat alle vormvereisten van het Burgerlijk Wetboek (of ingevolge andere bijzondere wetgeving) dienen te worden gerespecteerd. Het volstaat eenvoudigweg om in dit verband te verwijzen naar 1341 B.W., op basis waarvan een geschrift vereist in voor alle verbintenissen boven 375 EUR.

Nogmaals, ik laat een heleboel technische elementen achterwege wegens niet relevant (i.e. de drie soorten elektronische handtekening, de Wet Elektronische Handel, de nieuwe Europese richtlijn in dit verband, het verweer op basis van 1347 B.W.) maar u zal zien dat de rechtsleer deze redenering meermaals heeft bevestigd (zie bv. Professor R. STEENNOT of Dr. P. VAN EECKE, wiens proefschrift handelt over deze materie).

Laat gerust iets weten als u hierbij nog verdere vragen of opmerkingen heeft.

Groeten,
Anthony

[Turaki]

Interessant, dankuwel.