aankoop appartementsgebouw

[Ssteven]

Ik ben al een tijdje op zoek naar een 1e eigen woning na lange periode van huren.

Nu viel mijn oog laatst op een appartementsgebouw met 4 units.
aankoopsom van € 329.000 en KI €1172
3 van de 4 appartementen zijn reeds verhuurd en het 4e zijn ze aan het renoveren en word afgewerkt voor verkoop.
De makelaar gaat uit van een totale huuropbrengst van €1850 voor de 4 units samen eenmaal afgewerkt.
Alle CV en electriciteit zijn gescheiden en recent vernieuwd, alsook overal dubbele beglazing.

Nu was de vraag,
Als ik zelf het volledige blok opkoop en daarvan 1 appartement zelf bewoon.
Maakt dat dan verschil uit voor de registratie of kan er daar iets aan gedaan worden waardoor ik onder de verminderde registratierechten val, gebouw in 2 delen kopen of eigen appartement appart nemen en zo een deel registratie kwijt raken.
Val ik dan onder de regeling eigen en enige woning qua belasting en leningvoorwaarden enzo?

Zijn er dingen die ik over het hoofd zie of beter op kan voor letten?

Mss ook niet onbelangrijk is dat ik beschik over een €80.000 eigen direct beschikbare middelen en zelf een goed loon heb.

Alvast bedankt
mvg
Steven

[AUDAX]

2X kopen betekent ook 2X kosten: notariskosten, registratie,...

je zou kunnen overwegen om het goed in een vennootschap te brengen dan wordt je belast op de werkelijke huurinkomsten minus de kosten. Je kan dus alle kosten van het gebouw in mindering brengen. Maar met een vennootschap zit je ook met boekhoudkundige verplichtingen (balans,...)

In jouw geval misschien een boekhouder raadplegen.

M.i kan je weinig voordeel doen omdat iedere constructie ook kosten met zich meebrengt

[Sirkii]

4 appartementen is 4 keer kopen (dus 4 aktes) en op de eerste akte kan je klein beschrijf krijgen. Vanaf het 2 de niet want daar ga je je niet domiciliëren. KI is 1172 euro? Is het huis dan nog niet opgesplitst in 4 appartementen? Verwacht maar dat het KI per appartement meer zal zijn dan 1/4e van het huidige KI. Er moet ook door de notaris een basisakte opgesteld worden.

Ook 4 leningsovereenkomsten en enkel de gewone woningsaftrek ( 2260 euro of daaromtrent) Dit mag komen van meerdere leningen.

Vergeet in je kostenberekening ook niet de onroerende belasting en de belasting op het geïndexeerde KI x 1,4 in rekening te brengen evenals de tijd die zal spenderen aan "sindictaken".

[Ssteven]

Veel stof tot nadenken dus.

Ik wist dat de benedenverdieping vroeger dienst deed als handelsgelijkvloers en is omgebouwd tot wooneenheid maar niet of het huis dan wel of niet gesplitst is in 4 wooneenheden.

Dus ook al koop je 1 volledig gebouw met daarin 4 units met een prijs voor het gebouw, betaal je toch een grofweg berekend fictieve kostprijs van €80.000 excl kosten en betaal je die kosten telkens appart per unit.

Ik was me bewust van het feit dat je zeker een maandhuur of 2 kwijt bent aan belasting en verzekering ed maar vond het totaal plaatje wel aanlokkelijk als je bedenkt dat je voor een eigen aankoop van een appartement al snel aan €180.000 zit en met de 3 extra units toch een groot deel van je afkortingen kunt invullen wel wetende dat de kosten ed ook voor jou zijn van het volledige gebouw.

Het dak ed zou ook recent zijn vernieuwd en geisoleerd dus hopelijk zouden de vaste kosten weer even weg zijn voor lange tijd en de enige vaste kost enkel bestaan uit minuscule reparaties en onderhoud.

Zou het dan financieel af te raden zijn gezien de aankoopprijs en eigen middellen om hierop verder te denken?
Eigen middelen zijn nu €80.000 cash en nog een €65.000 aan staatsbons die nog niet beschikbaar zijn

mvg

[mava105]

Als je een appartement koopt , en je wil dat als belegging aanzien, moet je zeker een bedrag van minstens 6 maanden huur per appartement voorzien voor eventuele huurachterstand. Heb je die reserve niet, begin je er beter niet aan.

[Sirkii]

Hoe groot is elk appartement? t Ligt toch in Vlaanderen? Zie je jezelf binnen 10 15 jaar er nog wonen? 80.000 euro per appartement kan je niet echt veel appartement opleveren. Kopen en pakweg 5 jaar later verkopen als je op 20 25 jaar geleend hebt zou verlies kunnen opleveren.

Staatsbons kan je verkopen op de secondaire markt. Als ze meer opbrengen dan de huidige rente zal je boven pari kunnen verkopen (= meer dan 100%)

Zelf zou k gaan voorveen royaler eigen huis/appartement en pas later ev opbrengsteigendom,maar dat kiest elk voor zich.

Als je t wil vraag dan een vrijblijvende optie van een week en trek ermee naar uw notaris voor een nazicht.

[Ssteven]

Het ligt aan de kust en op fietsafstand van mijn werk.
Of ik er voor altijd zou blijven wonen staat niet vast, als aleenstaande weet je natuurlijk nooit.
Elk appartement is tussen 77 en 86m2 groot.

Het grootste probleem is dat je met 1 loon niet heel ver komt en ik op die manier dacht om een extra te bekomen voor de afbetalong.

[mava105]

aan onze kust een appartement van ongeveer 80 m² aan de prijs van 80.000 €, en een mogelijke huuropbrengst van 460 € per mand. Heb hier toch mijn twijfels over. Het gaat hier mogelijks over een garage ipv een appartement.

[basejumper]

Maak je huiswerk en ga praten met een degelijk bankier en met je notaris.
Bij investeringen in immobiliën zijn banken minder makkelijk dan voorheen. Ook al omdat de Nationale Bank aandrint op maximum 80 % financiering gezien het risico op vastgoedprijscorrecties. Je spreekt over een aankoop van 329.000 euro maar tegelijk spreek je over "hogere huur na verbouwingen". Hoeveel gaan die verbouwingen kosten? Met je 80.000 euro kom je ongeveer toe om de 20 % zelffinanciering bij aankoop én je notariskosten te betalen. Voor verbouwingen zal er dus ook gefinancierd moeten worden. Ook hier kan je doorgaans maximaal 80 % lenen van kostprijs exclusidef BTW... Staatsbons zijn vrij liquide en kunnen vlug ten gelde gemaakt worden.
Huurinkomsten worden ook maar voor 75 tot 80 % geteld als inkomen. Je hebt immers ook wel eens leegstand, een niet betalende huurder, renovatiekosten, onroerende voorheffing enz...Sirkii is fout wanneer hij stelt dat er 4 leningsakten zijn. Kan perfect in 1 leenovereenkomst met waarborg op diverse panden.
Dus leg het dossier even voor aan een paar banken en luister naar hun inzichten. Neem best grotere kantoren met ervaring in vastgoedfinanciering. Ervaring en competentie in deze materie is een troef in uw voordeel.

[KJ86]

aan onze kust een appartement van ongeveer 80 m² aan de prijs van 80.000 €, en een mogelijke huuropbrengst van 460 € per mand. Heb hier toch mijn twijfels over. Het gaat hier mogelijks over een garage ipv een appartement.

Dat is natuurlijk niet in knokke, maar in blankenberge en oostende kan je zeker kopen aan die prijzen. Het moet budgettair mogelijk zijn maar als je kan, probeer dan de betere liggingen te kopen.
Die zijn wel duurder in aankoop maar leveren in verhouding ook meer meerwaarde op dan de goedkopere liggingen. Het rendement dat je haalt met de meerwaarde is veel belangrijker bij een investering in vastgoed dan het rendement van de huurinkomsten. Je hebt uiteraard ook een veel beter publiek van huurders.