makelaar stelde geen plaatsbeschrijving op

[hardlife]

Geachten,

Ik wordt geconfronteerd met volgend fenomeen:

huurwoning werd verhuurd via een makelaar. Huurder betaalde huur niet, leefde het huis volledig uit (wegnemen deuren, gaten in muren en bad etc.), waardoor ik niet kan bewijzen in welke staat het goed was bij intrede.

Nu blijkt dat de makelaar die belast werd met het opmaken van een plaatsbeschrijving, deze "niet meer vindt" (m.a.w. heeft er geen opgemaakt)

Aangezien ik geen enkel geschrift heb met deze makelaar, neem ik aan geconfronteerd te worden met een bewijsprobleem?

Welke stappen kan ik ondernemen?

Bij welke instantie kan ik klacht indienen tegen dergelijke praktijken? Ik meen dat zij een schriftelijke overeenkomt verplicht waren op te stellen? Wat is de sanctie bij gebrek hieraan?

Alvast bedankt!

[Vandebos]

Heeft u de overeenkomst nog waarmee u de verhuur van het pand aan de makelaar gunde?

Heeft u nergens gedateerde foto's van het pand? facturen van erin uitgevoerde werken voor de verhuur? EPC verslag?

De wetgeving zegt namelijk:

Art. 1731. <W 29-12-1983, art. 5> § 1. Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.
§ 2. Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd.

U kan dus alle andere mogelijke middelen gebruiken om de schade te bewijzen. Dat is wel moeilijker dan middels een plaatsbeschrijving maar absoluut niet onmogelijk.

Wat betreft de makelaar:

- u dient de overeenkomst te vinden.
- wanneer ging de verhuur in?
- is de makelaar aangesloten bij het BIV of een boekhouder/notaris/architect/cowboy?
- werd het huurcontract geregistreerd?

[giserke]

Zoals VDB zegt, zal je op een andere wijze moeten bewijzen dat ze het pand in een betere staat hebben gekregen, en zal je moeten aantonen dat de eventuele schade door de huurder werd toegebracht.
Wat de makelaar betreft zal je uw getekende overeenkomst moeten nazien wat de opdracht was die je aan de makelaar hebt gegund.
Als je van mening bent dat hij die functie niet naar behoren heeft ingevuld, zal je via de rechtbank moeten proberen een schadeclaim te bekomen.


Zoals zoveel keer op dit forum aangehaald: een plaatsbeschrijving dient (liefst net opgemaakt voor de ondertekening van het nieuw huurcontract) bij het huurcontract te zitten als bijlage en ondertekend door alle partijen.
Het verlies van de plaatsbeschrijving kun je mijn in ziens moeilijk verhalen op de makelaar, omdat de wet zegt dat elke eigenaar zijn eigendom moet beheren als een goede huisvader.
Het origineel geregistreerd huurcontract en plaatsbeschrijving dient in uw bezit te zijn als eigenaar, en niet bij die makelaar.
Een vastgoedbeheerder heeft natuurlijk best een duplicaat...

[Vandebos]

Klopt niet helemaal. Het is de verantwoordelijkheid van de afsluitende makelaar om ervoor te zorgen dat zowel het huurcontract als de plaatsbeschrijving worden geregistreerd op naam van de eigenaar.

[giserke]

Van een goede makelaar mag je uiteraard verwachten dat hij een perfect huurcontract opstelt met alle bijhorigheden zoals een plaatsbeschrijving.
En idd hij zal ook zorgen dat dit huurcontract geregistreerd wordt, en de verhuring aan alle ander wettelijke verplichtingen en normen voldoet.
Dat is de taak van een makelaar/ vastgoedbeheerder.

Maar dat ontslaat de eigenaar niet van zijn aansprakelijkheid, en je wordt als eigenaar wel degelijk geacht in bezit te zijn van het origineel huurcontract en bijhorende plaatsbeschrijving.

[Vandebos]

Bull, al mijn panden worden verhuurd en beheerd middels een makelaar juist om van die rompslomp verlost te zijn.

Als de makelaar zich van zijn taak kwijt zoals wettelijk van hem verwacht heeft de eigenaar steeds electronisch toegang tot zijn contract en alle bijlagen gedeponeerd op het registratiekantoor. Dat is juist het doel van een makelaar, bij een verhuur de wettelijke verantwoordelijkheden in opdracht correct én volledig uit te voeren. Als de makelaar in kwestie zich niet van deze taken naar behoren kwijt is hij en alleen hij aansprakelijk voor de wettelijke en financiële gevolgen die dit met zich meebrengt.

[Franciscus]

Hebt u als eigenaar 1/2 van een plaatsbeschrijving betaald?

[hardlife]

Er is geen enkel geschrift opgesteld met de makelaar in kwestie.. Overeenkomst dateert van ergens in 2010..
Ik kan wel bewijzen dat hij de verhuur heeft geregeld, middels commissie welke via factuur werd aangeschreven. Deze factuur vermeldt wél nergens dat er een plaatsbeschrijving diende te worden opgesteld. Makelaar zei mondeling dat hij dit had gedaan.. Nu blijkt hij die plaatsbeschrijving opeens niet meer te vinden die hij beweerde opgemaakt te hebben.. Desalniettemin staat niks op papier....

[mava105]

Geachten,

Aangezien ik geen enkel geschrift heb met deze makelaar, neem ik aan geconfronteerd te worden met een bewijsprobleem?

!

Jij geeft dus opdracht om een belangrijk deel van uw vermogen te verhuren en mogelijks ook om te beheren ZONDER enig geschrift. Niet erg slim denk ik.
Je moet toch, als verhuurder, minstens een kopie hebben van de huurovereenkomst en de plaatsbeschrijving. De factuur van de immo heb je blijkbaar wel bijgehouden, en dat is juist de minst belangrijke in deze zaak.

[Franciscus]

Maar wel een bewijs DAT er een overeenkomst is.... ook al is deze mondeling.
Als nu in een mail wordt toegegeven dat men de plaatsbeschrijving niet meer heeft gevonden hebt u weer een begin van bewijs, dat er een zou moeten geweest zijn.