Verkoopcompromis van een huis niet respecteren

[Sprint]

Ik maak als particulier een korte verkoopovereenkomst op met Belgen in België die hun woning in Spanje verkopen. In Spanje maken we een nieuwe overeenkomst met alle details.
De verkopers respecteren echter de overeenkomst niet en verkopen het huis gewoon door aan andere kopers.
Daarbij weigeren ze zelfs het voorschot terug te betalen.
Bij een rechtszaak in Spanje zou men het dubbele van het betaalde voorschot kunnen eisen + alle kosten.
Dit Belgisch koppel ( verkopers) vertrokken na verkoop definitief naar België en als ik dan een rechtszaak tegen hun moet aanspannen in Spanje zijn we weg voor vele jaren en met een groot probleem voor uitvoering van dit vonnis etc.( ervaring hiermee)
Volgens mijn Belgische advocaat kan ik een rechtszaak aangaan tegen hun in België en mijn voorschot terug krijgen.
Mijn vraag is heb ik niet het recht om meer dan dit voorschot te eisen en te bekomen ? Een Contract in België is bindend, met vermoed ik harde sancties bij het niet respecteren.

[dieke]

Wat stond er in die verkoopovereenkomst bepaald als zijnde de schadevergoeding bij niet nakomen?

[Sprint]

In de verkoopovereenkomst staat daar niets van vermeld. De kopers, actuele eigenaars, wisten daarentegen ook heel goed dat er een compromis met mij aanhangig was.

[j.demoor]

“Art.96. De Belgische rechters zijn bevoegd om kennis te nemen van de vorderingen aangaande verbintenissen, naast de gevallen voorzien in de algemene bepalingen van deze wet, betreffende : 1° een contractuele verbintenis,a) indien zij in België is ontstaan...”(16 JULI 2004. - Wet houdende het Wetboek van internationaal privaatrecht=Wetboek IPR).

‘Ik maak als particulier een korte verkoopovereenkomst op met Belgen in België die hun woning in Spanje verkopen’

Uw ‘korte verkoopovereenkomst’ is dus een contractuele verbintenis die in België is ontstaan en dus tot de bevoegdheid van de Belgische rechters behoort.

“Art.98.§ 1. Het recht toepasselijk op de contractuele verbintenissen wordt vastgesteld door het *Verdrag inzake het recht van toepassing op verbintenissen uit overeenkomst, gesloten te Rome op 19 juni 1980...”(Wetboek IPR).
*Binnen de Europese Gemeenschap geldt evenwel “Art.4.1Bij gebreke van een rechtskeuze...wordt het op de overeenkomst toepasselijke recht als volgt vastgesteld:...c)de overeenkomst die een zakelijk recht op een onroerend goed...tot onderwerp heeft,wordt beheerst door het recht van het land waar het onroerend goed is gelegen...“[17 juni 2008 Verordening 593/2008/EG inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst(Rome I)].

[Sprint]

Hartelijk dank voor deze info en antwoord. Ik mag dus besluiten dat de zaak kan ingeleid worden bij een Belgische Rechtbank, maar dat de Rechter zegt niet bevoegd te zijn , gezien dit onder de Spaanse wetgeving valt, met als gevolg dat ik eerst de kosten maak in België en uiteindelijk de zaak toch moet behandelen in Spanje ?

[ganapathi tantre]

Als er geen duidelijke datum maar vooral plaatsvermelding staat op uw eerste overeenkomst zoals bvb opgemaakt te xxx op datum van xxx dan denk ik dat u dit best direct gaat inleiden via een Spaanse rechtbank. Zal mijn inziens geloofwaardiger overkomen.
Maar eerlijk gezegd denk ik dat u gejost bent. Vermoedelijk zal uw overeenkomst niet geldig zijn cfr de Spaanse wetgeving op immo-transacties en die is een pak ingewikkelder dan hier in Belgie. Om nog maar te zwijgen van de berg aan moeilijkheden inzake te volgen procedures. Welke advocaat hier in Belgie kent er eentje in Spanje die dan ook nog dit recht als specialisatie heeft ?

[Sprint]

Nu pas had ik een afspraak met mijn advocaat in België. De zaak zou zeker in België kunnen gebeuren, daar de vroegere eigenaars/verkopers van de Spaanse woning Belgen waren die nu terug in België wonen.
Het huis zou verkocht worden voor 180000 euro, ik betaalde 10000,-€ voorschot. De verkopers respecteerden dit niet en verkochten de woning aan een andere Belg die nochtans wist dat er een verkoopovereenkomst bestond. Volgens mijn advocaat kan ik 10% schadevergoeding eisen van de 180.000,-€ is 18.000,-€ + terugeisen van mijn aanbetaalde voorschot van 10.000€, totaal 28000,-€ klopt dit, moet ik bewijzen dat ik schade geleden heb. Daar staat in mijn overeenkomst niks van vermeld.

[mava105]

Volgens mij moet je niet bewijzen dat je schade hebt geleden om over die schadevergoeding te kunnen beschikken.

[Sprint]

Waar kan ik daar meer over te weten komen, wetsartikels, vonnissen van deze aard.

[Sprint]

ik probeer wat duidelijker te zijn:
In 2007 teken ik met Belgen in België een verkoopovereenkomst, betreffende de verkoop van hun 2e verblijf in Spanje.
Verkoop 180.000,- euro en ik betaal 10.000,- voorschot, cash in België.

Kort daarop vragen ze mij deze overeenkomst wat meer in detail op te stellen, in het Spaans, wat gebeurt en wat we ondertekenen in Spanje.

De verkopers respecteren de overeenkomst echter niet en verkopen de woning door aan een andere Belg, die Belg wist nochtans dat er reeds een overeenkomst bestaande was,maar de kopende Belg/Oplichter werd eerder veroordeeld ( oplichting, diefstal enz ten opzichte van mij, maar betaalde niet en zorgde steeds onvermogend te zijn)

Ik verneem dat de Rechtszaak in België kan gebeuren, verkopers en koper wonen beiden in België.
Volgens wat ik verneem zou ik 10 % schadevergoeding moeten krijgen, dwz. mijn 10.000,- voorschot terug ontvangen + 18000 euro schadevergoeding hetzij 28000 euro.

Moet ik geleden schade kunnen bewijzen om daar recht op te hebben, in mijn contract is geen sprake van schadevergoeding en hoe kan ik schade bewijzen.

[mava105]

http://www.immoweb.be/nl/te-koop/artike ... artid=4335" onclick="window.open(this.href);return false;

Indien beide partijen het compromis hebben ondertekend is de verkoop definitief.
Indien er echter geen boeteclausule is voorzien in dit compromis, denk ik dat je hierop geen rechte hebt. Hier zal het dan uitsluitend van de rechtbank afhangen.