Huurder en verhuurder willen waarborg niet vrijgeven

[CharlieVD]

Hopelijk kunnen jullie mij ook adviseren.

Ik had een geregistreerd 3-6-9 huurcontract met een vriendin, A., maar kocht na 1 jaar een huis. Via een aangetekende brief meldde ik mijn verhuis en beslissing (incl. het akkoord van A.) aan de verhuurder. A. en ik hadden op voorhand duidelijke afspraken gemaakt, dus zochten we een andere huurder om mijn plaats in te nemen. Zij koos uiteindelijk voor een vriendin van haar, die pas 2 maanden later zou kunnen intrekken, dus overbrugde ik de huur nog mee, als vriendschappelijke geste. Toen de nieuwe huurder in het appartement getrokken was en ik al twee maanden in mijn nieuwe huis woonde, belde ik de verhuurder op, die nog niets van zich had laten horen, en vroeg hem wanneer we elkaar konden treffen om het contract te ontbinden en het nieuwe contract voor A. en de nieuwe huurder te tekenen. Hij gaf aan dat hij er geen tijd in kon/wou steken, en dat de nieuwe huurder en ik het best een "onderlinge regeling" troffen. Daar kon ik me niet in vinden en na veel heen-en-weer-getelefoneer zei hij dat het voor hem OK was om het contract aan te passen, en wel als volgt:
- contract komt volledig op naam van A. en zij regelt iets met de nieuwe huurder;
- mijn notaris stelt een aangetekende brief op die stelt dat ik mijn huurlasten- en plichten volledig overdraag aan A. vanaf een bepaalde datum en dat A. en de verhuurder zich hiermee akkoord verklaren, tenzij die laatste zijn bezwaar aangetekend bezorgt voor een bepaalde datum.

Dus, zogezegd, zogedaan, maar jammer genoeg was het daarmee niet opgelost.
We zijn nu bijna een jaar verder, en tot op de dag van vandaag heb ik m'n huurwaarborg nog niet terug én staat mijn naam nog steeds in dat contract. Wànt: om de huurwaarborg vrij te krijgen, moeten drie partijen tekenen: A., ik en de verhuurder. De verhuurder wil enkel tekenen voor vrijgave als A. en de nieuwe huurder een nieuw contract tekenen en A. wil geen nieuw contract omdat ze niet opnieuw wil gebonden zijn voor 3 jaar, en dus tekent ze niet.

Mijn advocaat zegt dat ik de hele zaak voor de rechter moet brengen, maar ik wil m'n broek er niet aan scheuren. Ten slotte loopt dit jaar de eerste termijn af en heb ik eind 2013 dus tòch m'n centen terug. Mijn grote vrees is dat A. (of de nieuwe huurder) stopt met betalen, zodat de schuldeiser naar mij toe komt, ondanks het feit dat ik er al maanden niet meer woon. Ik heb een kopie van alle aangetekende zendingen en een verklaring van A. die ik haar heb laten tekenen waarin staat dat ik alle sleutels heb afgegeven en alles in goede staat heb achtergelaten (een plaatsbeschrijving is er nooit geweest). De huurwaarborg is voor de helft van mij en voor de helft van haar.

In mijn ogen is A. helemaal niet fair, maar de verhuurder handelt toch ook niet correct?! Hoe los ik dit op?

[mava105]

Op wiens naam staat de huurovereenkomst? Op beider namen of op naam van A?

[freelance]

Ik denk dat u wel een beetje voorbarig te werk bent gegaan , en hierdoor de zaken wat ingewikkeld gemaakt hebt .
Een aantal zaken zijn hier mogelijks ook nog niet geheel duidelijk.
Beginnen met wetgeving :
Huuropzeg 3-6-9 tijdens éérste driejarige periode : 3 maand opzegtermijn te geven ./ 3 , 2 of één maand extra vergoeding te betalen indien opzeg gebeurt in éérste , 2e of 3e jaar .
Om die vergoeding te bepalen moeten we weten wanneer precies contract is begonnen .

U had een contract samen met vriendin . Stond vriendin ook met naam en handtekening op contract ? Vriendin is blijven wonen tot de dag van vandaag ? Allebei met hoofdverblijfplaats ?
Had u een geschreven akkoord met verhuurder ivm. zoeken nieuwe huurder ?

Brief notaris kan aanzien worden als een huuropzeg , maar is wel éénzijdig opgesteld ( heeft vriendin die ook ondertekend ? ) .
Verhuurder heeft dit niet aangetekend geprotesteerd ?
Als uw vriendin van in het begin medecontractant was dan blijft het contract doorlopen op haar naam. ( indien geen medecontractant is er een probleem ) .
Opzegvergoeding moet niet betaald , aangezien één der partijen blijft wonen .( tenzij A niet in contract zou vermeld zijn ) .
Huurwaarborg BLIJFT aanwezig zolang contract loopt ( verhuurder moet dit dus niet terugbetalen aan u ) . U dient kwestie huurwaarborg onderling met vriendin te regelen .

Om deze zaak recht te trekken is de optie van verhuurder de correcte oplossing . Contract wordt ontbonden ( handtekening oorspronkelijke partijen ) . Terzelfdertijd wordt een nieuw contract opgemaakt ( met om het even wie , en verhuurder heeft daarin de keuze ) .
Uw deel huurwaarborg kan ofwel in onderlinge overeenkomst ( tussen u en vriendin ) uitbetaald , ofwel geeft verhuurder de volle waarborg vrij , en krijgt hij ONMIDDELIJK een nieuwe volle waarborg . ( het is aan de verhuurder om daar al of niet mee akkoord te gaan - het pand is bewoond , en in principe kan de waarborg niet vrijgemaakt ) .
Dit heeft als consequentie dat vriendin met een nieuw contract zit .( tenzij verhuurder akkoord is met alleen een derde persoon )

Wat bedoeld u met : " eind 2013 heb ik toch mijn centen terug " ? Als u bedoeld de waarborg , dan krijgt u die NIET terug , zolang oude huurcontract nog loopt . Indien oorspronkelijke partij(en) geen opzeg geeft gaat het zelfs over naar een nieuwe 3 -jarige periode .

Zowel wat de huurovereenkomst betreft , als de overeenkomst van notaris ( die m.i. OOK een overeenkomst is , aangezien sprake van verschillende partijen die zich tot iets verbinden , of geacht worden zich te verbinden ) dan kan een algemeen principe van het Burgerlijk Wetboek hierin meespelen , nl :
HOOFDSTUK III. - GEVOLGEN VAN DE VERBINTENISSEN.

AFDELING I. - ALGEMENE BEPALINGEN.

Art. 1134. Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben aangegaan, tot wet.
Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de wet erkend.
Zij moeten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.

De brief van uw notaris is dus betwistbaar :
* heeft A dit ook ondertekend , dan is zij gebonden .
* verhuurder heeft dit niet ondertekend , en blijft gebonden door zijn eerdere overeenkomst ( huurcontract ) .
* Het is zeer de vraag of verhuurder verplicht was daartegen bezwaar in te dienen .

Dit is een voorlopige conclusie : ik wacht af wat anderen daarover te zeggen hebben .
Het zou nuttig zijn mocht u de gestelde vragen beantwoorden .

[CharlieVD]

Stond vriendin ook met naam en handtekening op contract? Ja.
Vriendin is blijven wonen tot de dag van vandaag? Ja.
Allebei met hoofdverblijfplaats? Ja, maar die van mij is dus veranderd. Het is nog steeds haar hoofdverblijfplaats.
Had u een geschreven akkoord met verhuurder ivm. zoeken nieuwe huurder ? Ja, staat in huurovereenkomst (“geen schadevergoeding wanneer huidige huurder nieuwe huurder aanlevert”)

Brief notaris kan aanzien worden als een huuropzeg , maar is wel éénzijdig opgesteld ( heeft vriendin die ook ondertekend ? Vriendin heeft ook ondertekend. Let wel: de opzeg is tijdig gebeurd, de brief van de notaris was niet de eerste aangetekende melding.
Verhuurder heeft dit niet aangetekend geprotesteerd ? Neen.

Startdatum contract: 1/12/2010
Met “eind 2013 krijg ik m’n centen terug” bedoel ik dat ik mijn opzeg heb gegeven en dus niet mijn akkoord voor het verlengen van de 3-6-9 baille. Het contract wordt dan toch automatisch ontbonden?

De verhuurder wil de waarborg enkel vrijgeven als er een nieuw contract aangegaan wordt, en dat is nu net wat A. niet wil. Ze wil het huidige contract behouden, idealiter zonder mijn naam er in, maar de verhuurder wil de zekerheid van twee huurders in het contract.

Speelt het dan geen rol dat ik er sinds juni 2012 al niet meer woon? Dat mijn domicilie al sinds toen op een ander adres staat? Dat ik alle sleutels heb afgegeven en dat A. zich akkoord heeft verklaard met mijn vertrek?

Het lijkt inderdaad allemaal voorbarig en ingewikkeld, maar ik moest en zou een oplossing vinden gezien niemand wou meewerken. Als iedereen zich even welwillend opgesteld had, was er nu uiteraard geen probleem geweest. Ik ben dan ook ten rade gegaan bij het huis van Justitie, waar een raadsheer me wist te vertellen dat ik recht in m’n schoenen stond, maar dat een gerechtelijke procedure opstarten nog veel meer tijd en waarschijnlijk ook geld zou kosten.

[freelance]

Dat u zich welwillend opstelt , wil niet zeggen dat anderen dit ook zo doen , helaas .
Wie iets wil verkrijgen , zal dit moeten opeisen , als tegenpartij ( en ) niet welwillend meewerken .
Dit zal een zaak voor vredegerecht worden , en hoeft u niet noodzakelijk veel geld te kosten .

Enkele zaken waar u niet automatisch mag van uit gaan :
* Verhuurder zal geen waarborg vrijgeven , zolang één van de oorspronkelijke partijen nog in het pand woont ( zie mijn vorige uitleg ) .
* De beste kaarten liggen momenteel bij verhuurder . Zolang u geen gerechtelijke stappen onderneemt , kan verhuurder rustig blijven zitten .
* Een contract van 3-6-9 word nooit automatisch ontbonden ( in tegenstelling met een contract van korte duur ) . Dus u krijgt niet automatisch "uw centen " terug.

De enige instantie die wettelijk kan optreden bij een huurgeschil is de vrederechter ( en die uitspraak is dan ook juridisch bindend , met alle gevolgen van dien ; zoals ten uitvoer legging , beslag door deurwaarder of uithuiszetting enz...) .
Dit kan met een "verzoeningsprocedure " , eenvoudig aan te vragen op de griffie . Is kosteloos en er is geen advocaat nodig . Wanneer partijen tot een akkoord komen wordt dit in een proces verbaal opgenomen die dezelfde waarde heeft als een vonnis .
Het is wel nodig dat ALLE partijen hier op aanwezig zijn . Deze worden uitgenodigd door de rechtbank zelf .
Gerechtelijk Wetboek :
HOOFDSTUK I. _ Minnelijke schikking.

Art. 731. (Onverminderd het bepaalde in de artikelen 1724 tot 1737 kan iedere inleidende hoofdvordering tussen partijen die bekwaam zijn om een dading aan te gaan en betreffende zaken welke voor dading vatbaar zijn,) op verzoek van een partij of met beider instemming vooraf ter minnelijke schikking worden voorgelegd aan de rechter die bevoegd is om in eerste aanleg ervan kennis te nemen. <W 2005-02-21/36, art. 6, 071; Inwerkingtreding : 30-09-2005>
Behoudens in de gevallen bij de wet bepaald, kan de poging tot minnelijke schikking niet verplicht worden gesteld.

Art. 732. Indien een van hen het, zelfs mondeling, verzoekt, worden de partijen bij gewone brief van de griffier opgeroepen om binnen de gewone termijn van dagvaarding te verschijnen op dag en uur door de rechter bepaald.

Art. 733. Van het verschijnen tot minnelijke schikking wordt proces-verbaal opgemaakt. Indien een schikking tot stand komt, worden de bewoordingen ervan opgetekend in het proces-verbaal, waarvan de uitgifte wordt voorzien van het formulier van tenuitvoerlegging.

Wat u hiermee kunt bereiken :
* gezien uw ( verschillende , en aangetekende ) geldige opzeg / gezien akkoord verhuurder om nieuwe huurder aan te brengen / gezien uw domicilie reeds lang verplaatst is / gezien u akkoord hebt met A , dat A de huur verder zet / gezien verhuurder geen schriftelijk bewijs levert van niet akkoord met uw opzeg .....
-- Zal de vrederechter ( na de verhuurder gehoord te hebben ) vrij gemakkelijk beslissen dat UW huurcontract moet opgegeven worden . ( of tenminste zodanig aangepast dat u geschrapt wordt als huurder ) .
* Gezien het pand verder bewoond blijft door A , als oorspronkelijke partij ( en er bovendien voldaan is aan het zoeken naar een nieuwe huurder , wat in dit geval hier nog niet eens noodzakelijk was ) er geen enkel aantoonbaar verlies is voor de verhuurder , en er verder ook geen enkele inbreuk kan vastgesteld worden op de huurwetgeving ; is er geen enkele reden waarom verhuurder zou kunnen weigeren hetzij uw opzeg te aanvaarden zonder schadevergoeding , noch het aanpassen of vernieuwen van het contract , noch het weigeren een regeling te treffen in verband met de huurwaarborg .

-- de huurwaarborg is hier natuurlijk het cruciale punt .
In onderling overleg op de rechtbank kan er gezocht worden naar een billijke regeling zowel voor de verhuurder , als voor de hurende partijen . Verhuurder kan gevraagd worden of hij akkoord gaat om het bestaande contract met A verder te zetten ( contract met ingang van 1/12/2010 ) . Wat eigenlijk de meest logische weg is , zoniet moet hij het contract opzeggen , en in de eerste 3 jarige periode zal dit een schadevergoeding tot gevolg hebben .
Hetzij een onderlinge regeling waartoe A zich verbindt uw deel van de huurwaarborg aan u te betalen .
Hetzij de huurwaarborg geheel of gedeeltelijk vrij te geven ( met handtekening van alle partijen ) ; en er onmiddelijk een nieuwe waarborg samengesteld wordt door de overblijvende huurders . ( dit laatste zou voor u het meest interessant zijn , maar ook mogelijk dat rechter de andere optie kiest ) .

Wanneer deze verzoening niet tot een goed einde komt , dient u over te gaan tot een "gerechtelijke procedure " . Kosten zonder advocaat zeer gering .( max. 50 € ) .
Gezien het vrij eenvoudig geschil ( die geen bijkomende onderzoeksdaden vereist ) moet dit vrij vlug kunnen gaan .
Wat men u op het Justitie huis wijsgemaakt heeft , getuigt van ofwel te weinig inzicht in de zaak , ofwel onkunde . U kunt ook te woord gestaan geweest zijn door een "justitie assistent " , en geen raadsheer .