Dag iedereen,
Ik zit in de volgende uitgangssituatie:
- Huurder van een woning met een standaardcontract 3/6/9 (model van de Kamer van Arbitrage en Bemiddeling), eerste 3 jaar zijn al voorbij.
- Kort geleden echter een woning gekocht in openbare verkoop, weliswaar met een nog lopend recht van hoger opbod. Gevolg: nog geen zekerheid over verandering woning (dus opzegging is nog geen optie!), en kosten die snel zullen moeten worden betaald zodra de koop definitief is (het pand is ook vrij van enige bewoning).
- Ik zou dan ook liefst de opzegtermijn korter willen hebben dan de "normale" 3 maanden, aangezien ik die tijd anders een aanzienlijk bedrag dubbel zal betalen (onvermijdelijke lening voor huis + huur).
- Het huurcontract vermeldt heel duidelijk dat er enkele opzegtermijn is als het huurcontract niet geregistreerd is... en navraag bij het registratiekantoor leert dat dat inderdaad NIET het geval is. Schriftelijke bevestiging van gekregen (weliswaar met de gebruikelijke nota rond "rekening houden met foutieve verwerking of een laattijdige behandeling" om te proberen te ontsnappen aan hun eventuele verantwoordelijkheid).
- Men zou kunnen argumenteren dat dit niet "netjes" is, maar feit is dat de verhuurder ook lang niet altijd even "netjes" geweest is met mij. Vandaar dat ik overweeg om deze stap te doen en in feite gewoon een beroep te doen op het recht dat ik heb. Ik voel er weinig voor om zo'n bedrag voor niets af te betalen louter om "netjes" te zijn ten opzichte van iemand die dat zelf ook niet altijd geweest is. Ondanks alles is het wel m'n bedoeling om meer dan correct te blijven en me ook meewerkend op te stellen om de hele afhandeling in goede banen te leiden.
- Huurwaarborg van twee maanden staat op een geblokkeerde rekening op mijn naam, handtekening van beide partijen OF uitspraak van rechter zijn weliswaar nodig voor vrijgave.
- Een zuivere kosten-batenanalyse is dus snel gemaakt: de twee maanden waarborg kunnen eventueel in het gedrang komen (geblokkeerd blijven in afwachting van uitspraak of in het allerslechte geval kwijt op een of andere manier), MAAR ik win sowieso twee à drie maanden door het wegvallen van de opzegtermijn.
Een vrij delicate situatie dus, maar ook een meer dan berekende gok gezien het laatste punt. Toch zijn er nog een aantal zaken die ik graag wil aftoetsen alvorens mij in een dergelijk avontuur te storten.
1. Ik ben wat bang voor de volgende situatie: verhuurder krijgt de postbode voor de deur met m'n aangetekende brief, weet hoe laat het is, weigert de brief en stapt alsnog snel naar het registratiekantoor. Waar sta ik dan? Er is een termijn van 2 maanden voorzien voor de registratie (die dus al laaang voorbij is), maar kan de verhuurder alsnog z'n rechten laten gelden als hij later registreert?
2. De plaatsbeschrijving. De kans is reëel dat de verhuurder me natuurlijk op een andere manier zal willen "pakken" en bijvoorbeeld via de plaatsbeschrijving het onderste uit de kan zal willen halen. En is het niet de verhuurder, dan wel het immokantoor op wie hij een beroep heeft gedaan voor de plaatsbeschrijving: ze zijn nalatig geweest rond de registratie en zullen op die manier misschien een "extra" willen doen voor de verhuurder.
De woning is in zeer goede staat en men kan me als huurder vrijwel niets aanwrijven, maar ik ben bang dat men wat kleine zaken (mogelijk onterecht) zal aangrijpen om flink door te factureren. Er is een plaatsbeschrijving opgemaakt door het immokantoor, vooral samengesteld uit vrij algemene beschrijvingen in tekst (genre "in goede staat"), nota's van een aantal duidelijke bestaande beschadigingen en een aantal algemene overzichtsfoto's, niet altijd heel gedetailleerd maar zeker ook niet totaal waardeloos. Ik heb een aantal bijkomende nota's geformuleerd per mail aan het immokantoor (bijvoorbeeld de "goede staat" op een aantal plaatsen genuanceerd "dat er toch al een aantal beschadigingen zijn"), bevestiging teruggekregen dat ze aanvaard waren en het geheel getekend teruggestuurd. Ezel als ik ben heb ik helaas geen kopie bijgehouden, en om geen slapende honden wakker te maken wil ik die nu ook vooral niet opvragen.
3. Registratie van de plaatsbeschrijving: er staat in het huurcontract dat de plaatsbeschrijving ook moet worden geregistreerd, maar dat is dus niet gebeurd. Kan ik dit gebruiken tegen de verhuurder als die futiliteiten aangrijpt om een deel van de waarborg te kunnen houden? Beide partijen hebben de plaatsbeschrijving ondertekend en het enige exemplaar is in het bezit van het immokantoor, dus vrees er een beetje voor.
4. Mocht de hele zaak vastzitten - verhuurder betwist de zaken en/of wil waarborg niet vrijgeven en/of eist vergoeding voor zogenaamde aangebrachte schade - wat zijn dan de rechtsmogelijkheden (via de Kamer van Arbitrage en Bemiddeling of anders de klassieke rechtbank)? Ik denk dat ik juridisch gezien vrij sterk sta in de hele zaak, maar kan ik dat ook hardmaken zonder dat dit me veel geld zal kosten en/of jaren zal duren?
Bedankt voor jullie inzichten!
-
Lecanardbizarre
Topic Starter - Berichten: 12
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Iedere registratie gedaan NA uw opzeg, is ongeldig.
Indien de aangetekende brief niet wordt aanvaard door de verhuurder, ONGEOPEND bijhouden.
Een niet geregistreerde PB doet geen afbreuk aan de eventueeel vastgestelde schade., en kan ook niet de reden zijn om de PB als ongeldig of onbestaande te aanzien
Indien de aangetekende brief niet wordt aanvaard door de verhuurder, ONGEOPEND bijhouden.
Een niet geregistreerde PB doet geen afbreuk aan de eventueeel vastgestelde schade., en kan ook niet de reden zijn om de PB als ongeldig of onbestaande te aanzien
-
Lecanardbizarre
Topic Starter - Berichten: 12
Bedankt, daarmee zijn vragen 1 en 3 grotendeels beantwoord - behalve misschien het puntje van die 2 maanden. Gesteld dat de verhuurder op een of andere manier lucht zou krijgen van de aankoop van het huis en hij registreert nog snel het contract (dus nog vóór m'n aangetekende brief), is het dan wel nog goed? De 2 maanden vanaf het tekenen van het huurcontract zijn immers al jaren verstreken, maar het is me onduidelijk welke invloed dat heeft op de geldigheid van de registratie. Bovendien: ik kan de geweigerde brief dan wel ongeopend bijhouden, maar in hoeverre is de verhuurder dan verondersteld te weten dat ik opgezegd heb?Iedere registratie gedaan NA uw opzeg, is ongeldig.
Indien de aangetekende brief niet wordt aanvaard door de verhuurder, ONGEOPEND bijhouden.
Een niet geregistreerde PB doet geen afbreuk aan de eventueeel vastgestelde schade., en kan ook niet de reden zijn om de PB als ongeldig of onbestaande te aanzien
Rest nog de vragen 2 en 4. Concreet interesseert het me heel sterk hoe ver de verhuurder kan gaan op basis van een paar kleine beschadigingen die hij tegen me zou willen gebruiken. Wie of wat bepaalt bijvoorbeeld welke kosten hij in rekening mag brengen? En mocht de zaak niet in der minne geregeld kunnen worden, hoe realistisch is de passage via de vrederechter en/of de Kamer voor Arbitrage en Bemiddeling?
In feite ligt het vrij eenvoudig .
Doch moet ik mijn voorganger(ster) hier corrigeren : Registratie moet weliswaar gebeuren binnen de 2 maand na ondertekening contract , doch een latere registratie is evengoed mogelijk.
Dit kan consequenties hebben voor de verhuurder ( boete ) . Wanneer de registratie ALSNOG zou gebeuren vooraleer opzeg gebeurt is , dan dient huurder opzeg van 3 maand te geven .
Verder :
1/ Het is u bekend dat u ( bij geregistreerd contract ) 3 maand opzeg dient te geven . Opzeg bij niet registratie kan bij manier van spreken van dag op dag .
1/a * Uw bewijs van aangetekende zending BEWIJST dat u verhuurder aangeschreven hebt . Wanneer bestemmeling de zending weigert , is dit ZIJN zaak , niet de uwe . ( zoals gezegd , ONGEOPENDE enveloppe bijhouden ). Bestemmeling wordt dan wettelijk verondersteld op de hoogte te zijn van wat er in de brief staat .
2/ De uitgaande plaatsbeschrijving gebeurt aan de hand van de ingaande ; dus wanneer deze algemene termen omvat als " in goede staat " , dan is de uitgaande toestand OOK in goede staat , tenzij gedetailleerd in ingaande .
Kleine herstellingen zijn ten laste van huurder , uitgezonderd veroorzaakt door normale slijtage en ouderdom.
Als u vindt dat het pand in goede staat is , dan kunnen u nooit hoge kosten aangerekend worden . Sommige kleinigheden kunt u zelf oplossen ( gaten in de muur van ophangen kaders/spiegels : zelf opvullen .bvb.) .
In het slechtste geval , bij niet akkoord , gaat dit naar de vrederechter die kan beslissen een deskundige aan te stellen ( op beider kosten ) .
3/ Het feit van niet-registratie kunt u niet gebruiken tegen verhuurder ( tenzij wat betreft huuropzeg ) . Registratie valt onder Fiscale wetgeving , en niet onder de Huurwetgeving .
4/ Alle huurgeschillen worden behandeld door Vrederechtbank.
** Huurwaarborg . Bij niet akkoord onderling , alleen vrijgave mogelijk door Vrederechter .
U kan bvb. een opzeg geven van één week ( om verhuurder toe te laten de brief in ontvangst te nemen , en tijdens die week een afspraak te maken voor de plaatsbeschrijving ( laatste dag).
Indien u opzegt op vrijdag , wint u al het weekend , waarbij verhuurder alvast niet kan laten registreren. ( registratie NA opzeg is sowieso te laat ) .
Motiveer uw opzeg door te verwijzen naar de niet-registratie . Dan weet verhuurder onmiddelijk waaraan zich te houden .
Doch moet ik mijn voorganger(ster) hier corrigeren : Registratie moet weliswaar gebeuren binnen de 2 maand na ondertekening contract , doch een latere registratie is evengoed mogelijk.
Dit kan consequenties hebben voor de verhuurder ( boete ) . Wanneer de registratie ALSNOG zou gebeuren vooraleer opzeg gebeurt is , dan dient huurder opzeg van 3 maand te geven .
Verder :
1/ Het is u bekend dat u ( bij geregistreerd contract ) 3 maand opzeg dient te geven . Opzeg bij niet registratie kan bij manier van spreken van dag op dag .
1/a * Uw bewijs van aangetekende zending BEWIJST dat u verhuurder aangeschreven hebt . Wanneer bestemmeling de zending weigert , is dit ZIJN zaak , niet de uwe . ( zoals gezegd , ONGEOPENDE enveloppe bijhouden ). Bestemmeling wordt dan wettelijk verondersteld op de hoogte te zijn van wat er in de brief staat .
2/ De uitgaande plaatsbeschrijving gebeurt aan de hand van de ingaande ; dus wanneer deze algemene termen omvat als " in goede staat " , dan is de uitgaande toestand OOK in goede staat , tenzij gedetailleerd in ingaande .
Kleine herstellingen zijn ten laste van huurder , uitgezonderd veroorzaakt door normale slijtage en ouderdom.
Als u vindt dat het pand in goede staat is , dan kunnen u nooit hoge kosten aangerekend worden . Sommige kleinigheden kunt u zelf oplossen ( gaten in de muur van ophangen kaders/spiegels : zelf opvullen .bvb.) .
In het slechtste geval , bij niet akkoord , gaat dit naar de vrederechter die kan beslissen een deskundige aan te stellen ( op beider kosten ) .
3/ Het feit van niet-registratie kunt u niet gebruiken tegen verhuurder ( tenzij wat betreft huuropzeg ) . Registratie valt onder Fiscale wetgeving , en niet onder de Huurwetgeving .
4/ Alle huurgeschillen worden behandeld door Vrederechtbank.
** Huurwaarborg . Bij niet akkoord onderling , alleen vrijgave mogelijk door Vrederechter .
U kan bvb. een opzeg geven van één week ( om verhuurder toe te laten de brief in ontvangst te nemen , en tijdens die week een afspraak te maken voor de plaatsbeschrijving ( laatste dag).
Indien u opzegt op vrijdag , wint u al het weekend , waarbij verhuurder alvast niet kan laten registreren. ( registratie NA opzeg is sowieso te laat ) .
Motiveer uw opzeg door te verwijzen naar de niet-registratie . Dan weet verhuurder onmiddelijk waaraan zich te houden .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
Betreffende het weigeren van het AS: datum van 1e aanbieding geldt als datum van kennisname. En om helemaal zeker te zijn, opzeg ook via gewone post versturen en naar elkaar verwijzen.
Een vermelding "in goede staat" op een PB wordt door rechters niet altijd aanvaard, daar dit te onduidelijk is en voor iedereen wat anders kan betekenen (kan zijn net geplaatst behangpapier, maar ook dat het ondanks de leeftijd nog redelijk is).
Ook enkel huurschade is voor u, slijtage is voor de verhuurder. Hieruit volgt dat u, zelfs bij huurschade, niet altijd de volle prijs voor vervanging moet betalen (behang is na 9 jaar afgeschreven, dus na 3 jaar mag men u max 2/3 van de prijs aanrekenen).
Een vermelding "in goede staat" op een PB wordt door rechters niet altijd aanvaard, daar dit te onduidelijk is en voor iedereen wat anders kan betekenen (kan zijn net geplaatst behangpapier, maar ook dat het ondanks de leeftijd nog redelijk is).
Ook enkel huurschade is voor u, slijtage is voor de verhuurder. Hieruit volgt dat u, zelfs bij huurschade, niet altijd de volle prijs voor vervanging moet betalen (behang is na 9 jaar afgeschreven, dus na 3 jaar mag men u max 2/3 van de prijs aanrekenen).
-
Lecanardbizarre
Topic Starter - Berichten: 12
Nogmaals bedankt iedereen!
Maar soms kan dat wat dubbel zijn, een voorbeeld. Er is mooi behandeld parket, en op een bepaalde plaats zijn daar een paar beschadigingen in. Om die goed te krijgen zou het parket rond die paar "vlekken" weer geschuurd en lokaal opnieuw gevernist moeten worden... maar je ZOU kunnen argumenteren dat de hele vloer dan meteen opnieuw moet worden gedaan om te vermijden dat je er nog iets van zou zien. Louter objectief gezien is daar ook wel iets voor te zeggen: als je de beschadigingen enkel lokaal behandelt, is het moeilijk om dit weer perfect homogeen te krijgen dat je er niets meer van ziet. Maar is "perfectie" de bedoeling?! De plaatsbeschrijving vermeldde "zeer goede staat" zonder veel meer (niet helemaal zeker of er een foto was en zo ja, of de plaats van die beschadigingen erop stond), waar ik als toevoeging heb laten zetten dat er toch wat kleine beschadigingen en slijtage zichtbaar zijn. Dat biedt voor mij gelukkig al wat manoeuvreerruimte.
Hoe dan ook: als ik het goed begrijp, kan de verhuurder niet zomaar iemand daarvoor aanstellen en de factuur doorsturen, maar moet er integendeel overleg plaatsvinden (en meer dan dat: overeenstemming zijn)?
Ik denk er zelfs aan om na ontvangst van het AS informeel nog een verklarend mailtje te sturen waarbij ik me constructief wil opstellen om de afwikkeling in goede banen te leiden (daarbij uiteraard wel al m'n rechten vrijwarend).
Het pand is inderdaad in goede staat, je moet echt al met een gedetailleerd oog gaan kijken om eventueel een paar dingen te vinden.2/ De uitgaande plaatsbeschrijving gebeurt aan de hand van de ingaande ; dus wanneer deze algemene termen omvat als " in goede staat " , dan is de uitgaande toestand OOK in goede staat , tenzij gedetailleerd in ingaande .
Kleine herstellingen zijn ten laste van huurder , uitgezonderd veroorzaakt door normale slijtage en ouderdom.
Als u vindt dat het pand in goede staat is , dan kunnen u nooit hoge kosten aangerekend worden . Sommige kleinigheden kunt u zelf oplossen ( gaten in de muur van ophangen kaders/spiegels : zelf opvullen .bvb.) .
In het slechtste geval , bij niet akkoord , gaat dit naar de vrederechter die kan beslissen een deskundige aan te stellen ( op beider kosten ) .
Maar soms kan dat wat dubbel zijn, een voorbeeld. Er is mooi behandeld parket, en op een bepaalde plaats zijn daar een paar beschadigingen in. Om die goed te krijgen zou het parket rond die paar "vlekken" weer geschuurd en lokaal opnieuw gevernist moeten worden... maar je ZOU kunnen argumenteren dat de hele vloer dan meteen opnieuw moet worden gedaan om te vermijden dat je er nog iets van zou zien. Louter objectief gezien is daar ook wel iets voor te zeggen: als je de beschadigingen enkel lokaal behandelt, is het moeilijk om dit weer perfect homogeen te krijgen dat je er niets meer van ziet. Maar is "perfectie" de bedoeling?! De plaatsbeschrijving vermeldde "zeer goede staat" zonder veel meer (niet helemaal zeker of er een foto was en zo ja, of de plaats van die beschadigingen erop stond), waar ik als toevoeging heb laten zetten dat er toch wat kleine beschadigingen en slijtage zichtbaar zijn. Dat biedt voor mij gelukkig al wat manoeuvreerruimte.
Hoe dan ook: als ik het goed begrijp, kan de verhuurder niet zomaar iemand daarvoor aanstellen en de factuur doorsturen, maar moet er integendeel overleg plaatsvinden (en meer dan dat: overeenstemming zijn)?
Dit is natuurlijk "worst case", maar is zo'n procedure voor de vrederechter overdreven omslachtig/duur/tijdrovend? In dit geval denk ik bij weigering om de waarborg vrij te geven wel sterk in m'n schoenen te staan, maar toch...4/ Alle huurgeschillen worden behandeld door Vrederechtbank.
** Huurwaarborg . Bij niet akkoord onderling , alleen vrijgave mogelijk door Vrederechter .
Zolang ik de zekerheid heb dat de datum van de bezorging van het aangetekend schrijven geldt als referentiedatum om een laattijdige registratie te voorkomen (los van de daadwerkelijke datum waarop ik het contract wil doen eindigen), is het resoluut m'n bedoeling om het AS sturen zodra ik zekerheid heb over de aankoop van de woning en het verkrijgen van de lening. De termijn zou dus alsnog makkelijk een maand bedragen, temeer waar we nog wat kleinigheden moeten doen in de nieuwe woning. Ik wil de zaken absoluut menselijk houden, ik ben geen vragende partij om de zaak op de spits te drijven maar wil wel voorbereid zijn op alle mogelijke scenario's.U kan bvb. een opzeg geven van één week ( om verhuurder toe te laten de brief in ontvangst te nemen , en tijdens die week een afspraak te maken voor de plaatsbeschrijving ( laatste dag).
Indien u opzegt op vrijdag , wint u al het weekend , waarbij verhuurder alvast niet kan laten registreren. ( registratie NA opzeg is sowieso te laat ) .
Motiveer uw opzeg door te verwijzen naar de niet-registratie . Dan weet verhuurder onmiddelijk waaraan zich te houden .
Ik denk er zelfs aan om na ontvangst van het AS informeel nog een verklarend mailtje te sturen waarbij ik me constructief wil opstellen om de afwikkeling in goede banen te leiden (daarbij uiteraard wel al m'n rechten vrijwarend).
* Het is idd. waar wat Turaki schrijft ivm. " goede staat " . Om correct te zijn dient de plaatsbeschrijving gedetailleerd te zijn , om naderhand betwistingen zoveel mogelijk uit te sluiten ( en dit geldt ook op de rechtbank . Indien ALLEEN maar geschreven : " In goede staat " kan rechter nooit oordelen , en zal hij een deskundige aanstellen .
Het is dus ook van belang voor de huurder om dit gedetailleerd te laten vastleggen ( een deskundige wordt normaal betaald door beide partijen ) .
Maar ik meen te begrijpen , dat u indertijd ZELF aanvullingen hebt laten noteren , dus de goede intentie lag zeker bij u . ( maar u bent kopies daarvan verloren ....).
Perfectie zal zeker niet kunnen geëist worden ( zie voorbeeld behang van Turaki ) . Idem parket : alleen de beschadigingen.
Verder dient een plaatsbeschrijving ( ook uittredend ) ondertekend door beide partijen ( dit is dus een overeenkomst in juridische zin) . Indien u weigert , en dit heeft invloed op teruggave waarborg dan is het EERST rechtbank , en daarna eventueel een vakman.Verhuurder kan nooit eenzijdig iemand laten komen op uw kosten .
* Worst case kosten : op de griffie plaatselijk vredegerecht kan men u verder vrijblijvend inlichten . Procedure en kosten zijn "laagdrempelig " .
* Op het forum is men altijd voorbereid op "worst case scenario's " , ( daarom mijn extreem voorbeeld opzegging dag op dag ) ,
maar een menselijke aanpak is vanzelfsprekend niet meer dan correct en hoffelijk .
Het is dus ook van belang voor de huurder om dit gedetailleerd te laten vastleggen ( een deskundige wordt normaal betaald door beide partijen ) .
Maar ik meen te begrijpen , dat u indertijd ZELF aanvullingen hebt laten noteren , dus de goede intentie lag zeker bij u . ( maar u bent kopies daarvan verloren ....).
Perfectie zal zeker niet kunnen geëist worden ( zie voorbeeld behang van Turaki ) . Idem parket : alleen de beschadigingen.
Verder dient een plaatsbeschrijving ( ook uittredend ) ondertekend door beide partijen ( dit is dus een overeenkomst in juridische zin) . Indien u weigert , en dit heeft invloed op teruggave waarborg dan is het EERST rechtbank , en daarna eventueel een vakman.Verhuurder kan nooit eenzijdig iemand laten komen op uw kosten .
* Worst case kosten : op de griffie plaatselijk vredegerecht kan men u verder vrijblijvend inlichten . Procedure en kosten zijn "laagdrempelig " .
* Op het forum is men altijd voorbereid op "worst case scenario's " , ( daarom mijn extreem voorbeeld opzegging dag op dag ) ,
maar een menselijke aanpak is vanzelfsprekend niet meer dan correct en hoffelijk .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
-
Lecanardbizarre
Topic Starter - Berichten: 12
We zijn het helemaal eens* Op het forum is men altijd voorbereid op "worst case scenario's " , ( daarom mijn extreem voorbeeld opzegging dag op dag ) ,
maar een menselijke aanpak is vanzelfsprekend niet meer dan correct en hoffelijk .
(maar ik heb het dus wel degelijk goed begrepen dat bij versturen AS op dag X en daarin aangekondigd einde contract op dag X+30, een registratie op dag X+20, dag X+1 of zelfs dag X geen waarde meer zou hebben?!)
Het ging zo: een persoon van het immokantoor kwam langs (niet ontzettend professioneel), paar foto's gemaakt. Daarna een mapje gekregen met de PB. Meestal in algemene termen beschreven (goede staat e.d.) met soms specifiekere beschrijving van opvallende kenmerken. Ik meen dat er af en toe een foto afgedrukt stond, maar kwaliteit daarvan was niet altijd uitstekend (althans op papier, maar het is het papier dat ik getekend heb, nooit een digitale versie gekregen van de foto).* Het is idd. waar wat Turaki schrijft ivm. " goede staat " . Om correct te zijn dient de plaatsbeschrijving gedetailleerd te zijn , om naderhand betwistingen zoveel mogelijk uit te sluiten ( en dit geldt ook op de rechtbank . Indien ALLEEN maar geschreven : " In goede staat " kan rechter nooit oordelen , en zal hij een deskundige aanstellen .
Het is dus ook van belang voor de huurder om dit gedetailleerd te laten vastleggen ( een deskundige wordt normaal betaald door beide partijen ) .
Maar ik meen te begrijpen , dat u indertijd ZELF aanvullingen hebt laten noteren , dus de goede intentie lag zeker bij u . ( maar u bent kopies daarvan verloren ....).
Ik heb dan een aantal opmerkingen per mail geformuleerd aan het immokantoor. Voor de parketvloer stond er "zeer goede staat", dit heb ik in de mail genuanceerd en daarbij in algemene termen gesproken van wat beschadigingen en slijtage. Misschien kan ik de eerder genoemde beschadigingen dus, al dan niet een beetje opgelapt, zelfs onder die noemer laten steken. Immokantoor per mail geantwoord dat de verhuurder akkoord ging met m'n aanpassingen, mapje met de PB daarop getekend teruggestuurd.
... maar dus helaas zo dom geweest om geen kopie van het mapje te maken, dus weet ik ook niet meer wat er EXACT in de PB stond. En dat is het laatste wat ik nu ga vragen aan het immokantoor, in het genre "slapende honden wakkermaken" zou het een uitstekend voorbeeld zijn. De doorgestuurde aanpassingen per mail en het antwoord met akkoord heb ik uiteraard wél nog.
Het grote gevaar schuilt zich voor mij in het volgende: verhuurder krijgt opzeggingsbrief, gaat flink vloeken als hij daardoor verneemt dat het contract niet geregistreerd is, gaat verhaal halen bij immokantoor (dat dat volgens mij moest regelen), en die laatste doet op zijn beurt alle moeite om toch maar huurschade te kunnen vinden en zo wat compenseren voor de fout die ze hebben gemaakt. Een kat in het nauw kan rare sprongen maken.
**Registratie : eens kijken wat onze Federale Overheidsdienst Financiën zegt :
http://koba.minfin.fgov.be/commande/pdf ... t-2012.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
** Géén kopie gemaakt van mapje plaatsbeschrijving ? Ook de huurder wordt verondersteld van een exemplaar te ontvangen . Hebt u dit dan niet gekregen ?
**Als immo moeilijk doet bij plaatsbeschrijving , dan kunt u ook moeilijk doen . Niet akkoord gaan , en hen suggereren van dit door een onafhankelijk deskundige te laten doen .
Dit wordt in veel gevallen zo geregeld en mag u ook eisen . ( landmeter-expert / bouwkundig architect ) . Kosten zijn verplicht door beide partijen te dragen. Weeral extra kosten voor immo of verhuurder....die zal eieren voor zijn geld kiezen .
http://koba.minfin.fgov.be/commande/pdf ... t-2012.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
** Géén kopie gemaakt van mapje plaatsbeschrijving ? Ook de huurder wordt verondersteld van een exemplaar te ontvangen . Hebt u dit dan niet gekregen ?
**Als immo moeilijk doet bij plaatsbeschrijving , dan kunt u ook moeilijk doen . Niet akkoord gaan , en hen suggereren van dit door een onafhankelijk deskundige te laten doen .
Dit wordt in veel gevallen zo geregeld en mag u ook eisen . ( landmeter-expert / bouwkundig architect ) . Kosten zijn verplicht door beide partijen te dragen. Weeral extra kosten voor immo of verhuurder....die zal eieren voor zijn geld kiezen .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
-
Lecanardbizarre
Topic Starter - Berichten: 12
In de folder lees ik helaas weinig nieuws. Er staat ook dat de registratie niet NA de opzegging mag plaatsvinden. Maar ik neem dus aan dat daarmee verwezen wordt naar het moment waarop de opzegging bekend gemaakt wordt (datum aflevering brief en niet de datum waarop het pand verlaten wordt, het einde van de opzegtermijn dus).**Registratie : eens kijken wat onze Federale Overheidsdienst Financiën zegt :
http://koba.minfin.fgov.be/commande/pdf ... t-2012.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
** Géén kopie gemaakt van mapje plaatsbeschrijving ? Ook de huurder wordt verondersteld van een exemplaar te ontvangen . Hebt u dit dan niet gekregen ?
**Als immo moeilijk doet bij plaatsbeschrijving , dan kunt u ook moeilijk doen . Niet akkoord gaan , en hen suggereren van dit door een onafhankelijk deskundige te laten doen .
Dit wordt in veel gevallen zo geregeld en mag u ook eisen . ( landmeter-expert / bouwkundig architect ) . Kosten zijn verplicht door beide partijen te dragen. Weeral extra kosten voor immo of verhuurder....die zal eieren voor zijn geld kiezen .
Overigens: in het geval ik opzeg ergens midden in een maand, hoe wordt de huur dan verrekend? Ben ik dan verondersteld de huur (+ forfait gemeenschappelijke kosten?!) te delen door het totale aantal dagen van de maand, en te vermenigvuldigen met het aantal dagen tot de opzeg?!
PB: ik meen zelf geen exemplaar ontvangen te hebben. Volgens m'n herinnering (het is nu al een paar jaar geleden) was er één exemplaar, dat ik getekend heb en teruggestuurd, na een aantal opmerkingen per mail geformuleerd te hebben (en bevestiging van gekregen). Maar goed, zelfs als ze me inderdaad geen eigen exemplaar gegeven hebben, dient dit tot weinig voor mij (zij hebben immers een exemplaar dat ik getekend heb).
Niet helemaal correct. Bij een geregistreerd contract begint de opzeg altijd de 1e van de maand na ontvangst opzeg, ook als de startdatum niet de 1e van een maand is. En daar de opzeg ook altijd in maanden wordt uitgedrukt, eindigt de opzeg dan ook altijd op de laatste dat van een maand. Als de startdatum van het contract dus niet de 1e van een maand is, is de laatste betaling niet voor een volledige maand.Je kan niet ergens in de loop van de maand opzeggen. Begint uw huurkontrakt op een 1ste, dan eidigd het op de 30e of 31e van de maand. Het zijn telkens volledige maanden.
Bij niet registratie kan je trouwens opzeggen wanneer je wil, en maakt de startdatum dus helemaal niet uit. En is een onvolledige laatste maand dus ook perfect mogelijk.
-
Lecanardbizarre
Topic Starter - Berichten: 12
Maar hoe zit de betaling van de huur dan? Delen door het aantal dagen van de maand en vermenigvuldigen met het aantal dagen tot einde opzeg? En geldt dat evenzeer voor het maandelijkse bedrag als bijdrage in de gemeenschappelijke kosten?Niet helemaal correct. Bij een geregistreerd contract begint de opzeg altijd de 1e van de maand na ontvangst opzeg, ook als de startdatum niet de 1e van een maand is. En daar de opzeg ook altijd in maanden wordt uitgedrukt, eindigt de opzeg dan ook altijd op de laatste dat van een maand. Als de startdatum van het contract dus niet de 1e van een maand is, is de laatste betaling niet voor een volledige maand.Je kan niet ergens in de loop van de maand opzeggen. Begint uw huurkontrakt op een 1ste, dan eidigd het op de 30e of 31e van de maand. Het zijn telkens volledige maanden.
Bij niet registratie kan je trouwens opzeggen wanneer je wil, en maakt de startdatum dus helemaal niet uit. En is een onvolledige laatste maand dus ook perfect mogelijk.
-
Franciscus
- Berichten: 39438
- Juridisch actief: Nee
Misschien ook deze brochure al eens doornemen.
http://justitie.belgium.be/nl/publicati ... -179698-64" onclick="window.open(this.href);return false;
http://justitie.belgium.be/nl/publicati ... -179698-64" onclick="window.open(this.href);return false;
Dat lijkt mij een billijke verrekening .Maar hoe zit de betaling van de huur dan? Delen door het aantal dagen van de maand en vermenigvuldigen met het aantal dagen tot einde opzeg? En geldt dat evenzeer voor het maandelijkse bedrag als bijdrage in de gemeenschappelijke kosten?
En bij gebrek aan nadere bepalingen in de Huurwet , wil ik mij permitteren om art. 1187 in te roepen ( B.W. Verbintenissen met tijdsbepaling ).
Art. 1187. De tijdsbepaling wordt altijd vermoed te zijn bedongen ten voordele van de schuldenaar, tenzij uit het beding of uit de omstandigheden blijkt dat zij ook ten voordele van de schuldeiser bedongen is.
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .