Tontine: wat na een scheiding?

[Elise]

2 jaar geleden kocht ik met mijn vriend - waarmee ik een samenlevingscontract heb- een huis.
In de verkoopsakte werd een tontinebeding opgenomen (volle eigendom).
Onze relatie is nu stukgelopen en mijn vriend wil ons huis verkopen.
Ikzelf zie dat niet zitten, ik voel me er goed en zou er graag blijven, maar hij gunt het mij niet om het in te kopen.
Kan hij mij dwingen ons huis te verkopen?
Wat kan ik doen om het huis te kunnen behouden?

Alvast bedankt!

[scorpioen]

Rb. Brugge (5e k.) 16 januari 2004, T. Not. 2005, afl. 7-8, 415, noot BOUCKAERT, F. .
Essentieel om van een beding van tontine gewag te kunnen maken is dat het beding de verwerving van een goed inhoudt onder combinatie van opschortende en ontbindende voorwaarden en dat, in tegenstelling tot een beding van aanwas dat alleen geldt tussen de kopers en alleen voor de toekomst werkt, de kopers hun rechten op het goed (uitsluitende eigendom van bij vooroverlijden van de medekoper) rechtstreeks verkrijgen van de verkopers.
Zolang beide kopers nog in leven zijn en het tontinebeding nog haar uitwerking niet heeft gehad, bestaat er tussen de kopers een onverdeeldheid. In die optiek kan de scheiding en verdeling niet worden aangevraagd ex art. 815 B.W., daar de onverdeeldheid in geval van tontine steunt op vrijwillige mede-eigendom dat als doelvermogen fungeert. Verdeling kan dan alleen worden gevorderd, wanneer de overeenkomst dit toelaat of wanneer de afgesproken bescherming van het gemeenschappelijk goed geen reden van bestaan meer heeft.
Dit is het geval bij gezamenlijke aankoop van een eigendom met als voornaamste doel de (liefdes)relatie tussen de kopers buiten de huwelijksband te bestendigen, wanneer die intieme relatie achter de rug is. Onder die omstandigheden kunnen de partners zich niet langer meer beroepen op het door hen gecre?erde doelvermogen. De wijziging van het doelvermogen in een gewone onverdeeldheid waarop art. 815 B.W. van toepassing is, kan gebeuren zonder de toestemming van de verkopers.

Gent (11e k.) 24 maart 2005, T. Not. 2005, afl. 7-8, 403, noot BOUCKAERT, F. .
Een aankoop gedaan door twee partners, waarbij ieder van hen een voorwaardelijk recht van eigendom op het goed verkrijgt onder opschortende voorwaarde van overleven en onder de ontbindende voorwaarde van vooroverlijden, is een kanscontract onder bezwarende titel. Aangezien de partners hun rechten verkrijgen, niet van elkaar maar van de verkopers, gaat het om een tontine-overeenkomst.
Het tontinebeding houdt in dat elke verkrijger van de verkopers een voorwaardelijk recht op het eigendom verkrijgt: dit recht zal door zijn overlijden ontbonden zijn en het recht op de geheelheid is toegestaan onder de opschortende voorwaarde van het vooroverlijden van de andere deelgenoot.
Wanneer de oorzaak-beweegreden komt te verdwijnen, heeft die omstandigheid het verval van de rechtshandeling tot gevolg, voorzover het hier gaat om een rechtshandeling onder kosteloze titel. Bij tontinebedingen geldt de regel niet, nu zodanige overeenkomst aangegaan werd onder bezwarende titel. Echter, het nastreven van de uitvoering door de medecontractant van een wederkerige overeenkomst die wegens gewijzigde omstandigheden zijn bestaansreden en derhalve zijn oorzaak heeft verloren, moet worden beschouwd als rechtsmisbruik in de zin van art. 1134, laatste lid B.W.
Die toestand doet zich voor:
- wanneer de feitelijke toestand verdwijnt voorzover de partij voor wie deze feitelijke toestand determinerend was niet gecontracteerd zou hebben wanneer die zou geweten hebben van de feitelijke toestand;
- wanneer de overeenkomst of een van haar bedingen ten gevolge van gewijzigde omstandigheden, en niet enkel op basis van de bedoelingen van de contractant op het tijdstip van de contractsluiting, geen reden van bestaan meer heeft.
Dergelijke situatie doet zich voor als de liefdesrelatie tussen de partners is stukgelopen.

Op grond van deze uitspraken heb ik de indruk dat je vriend kan eisen uit onverdeeldheid te treden, en dus de woning te laten verkopen. Je kan dan op de koopdag zelf bieden.

scorpioen

[Lex]

Zie R.W. 1995-96,p 969-978,noot MICHIELS,D.,Bedingen van tontine en
aanwas.

Aan Elise, informeer (=gratis) bij een notaris.

[gescheiden vaders]

2 jaar geleden kocht ik met mijn vriend - waarmee ik een samenlevingscontract heb- een huis. In de verkoopsakte werd een tontinebeding opgenomen (volle eigendom). Onze relatie is nu stukgelopen en mijn vriend wil ons huis verkopen. Ikzelf zie dat niet zitten, ik voel me er goed en zou er graag blijven, maar hij gunt het mij niet om het in te kopen. Kan hij mij dwingen ons huis te verkopen? Wat kan ik doen om het huis te kunnen behouden?

Elise, niemand kan gedwongen worden om eigenaar te blijven zodat je vriend inderdaad het recht heeft om te verkopen. Anderzijds is hij niet verplicht om het huis aan jou te verkopen, zoals je hierboven las. Her voordeel van de tontine is dat de successierechten tot een minimum beperkt worden als ??n van jullie zou overlijden, maar het nadeel is dat hij mag verkopen hoe en aan wie hij wil. Maar:

- als je het huis 2 jaar geleden gekocht hebt, is de huidige waarde zo'n 20% meer (10% op jaarbasis, zegt de immo-sector). Doe hem een heel concreet bod, en zeg dat je het huis nu op ... euro schat - bedrag waar dan de openstaande leningen (vermoedelijk zelfde bedrag, een A en B) en de verbrekingsvergoeding moeten afgetrokken worden. Blijft over: ... euro, waarvan de helft voor hem is. Meld hem dat bedrag: als iemand hoort hoeveel cash hij gaat krijgen vergeet hij vaak principes.

- als hij echt geen minnelijke schikking wil heeft het weinig zin te procederen. Leg je dan neer bij een openbare verkoop.

- als het huis veel hoger gaat dan je aanbod doe je eigenlijk een goede zaak, want dan krijg je meer middelen om een ander huis te kopen.

- als het huis op de openbare verkoop zwak scoort kan je het eventueel zelf kopen (opgelet voor de kosten).

- probeer toch vooraf, eventueel via de notaris, met je ex-vriend af te spreken dat de verkoop ingehouden wordt als het geen ... euro haalt, en dat jij het dan onderhands koopt voor ? 10.000 euro ? meer: goede zaak voor je ex, goede zaak voor jou.

- hou met je bod ook rekening met je eigen voordeel, want als jij het onderhands kan inkopen betaal je maar 1% registratierechten op het deel van je ex-vriend.