problemen buren bij bouwaanvraag voor verbouwing

[bobientje de bouwer]

hallo,

ik zit met een vraag ivm een bouwaanvraag.
Het zit zo: We kochten drie jaar terug het ouderdelijk (alleenstaand) huis van mijn man. Nu willen we grondige verbouwingen doen onder andere het verhogen van ons dak met één meter zodat we op onze zolder kamers kunnen maken. volgens de bouwvoorschriften die gelden in de straat zou dit mogen. We namen een architect onder de arm en ons plan werd getekend en ingediend voor een bouwvergunning. Nu hebben onze buren een bezwaar ingediend. Ze zijn niet akkoord met het verhogen van het dak, ze stellen ook dat er een bouwmisdrijf is geweest in de tijd toen ons huis gebouwd werd begin de jaren 70. Het huis zou namelijk één meter te dicht bij het huis van de buren staan. Kunnen zij een herstel eisen? met andere woorden kunnen zij eisen dat wij ons huis één meter moeten ' verzetten'. Dit is toch niet haalbaar, dan moeten we bijna de boel plat gooien... Ik dacht dat dit al lang verjaard was... Ik weet wel niet of dit vermeld stond in onze koopakte van het huis, zou dit eens moeten nakijken. Wij hopen nog steeds dat we onze vergunning erdoor kunnen krijgen. De buren zullen waarschijnlijk wel in beroep gaan, dus dit wordt zeker iets van lange duur...
Zou dit dan willen zeggen dat we geen verbouwingen kunnen doen doordat er vroeger door de vorige eigenaar een bouwmisdrijf is geweest en dit nog niet is hersteld... Ik ben ten einde raad... ik ben al een tijdje aan het zoeken op internet naar antwoorden... Wie helpt mij?

Alvast bedankt

[Jan S]

Niets ingewikkelder dan de verjaringstermijnen bij stedenbouwkundige overtredingen, maar in uw geval lijken de feiten me verjaard. Sowieso zal men u niet vragen uw huis te verzetten, wat uiteraard praktisch niet mogelijk is. In het slechtste geval kan men u verplichten een geldsom te betalen die in verhouding staat met de gecreëerde meerwaarde door de bouwovertreding.

[Turaki]

Indien bouwovertreding bekent, gaat deze in uw akte staan. Een bouwovertreding op zich verjaart ook nooit (een zogenaamd voortdurend misdrijf), maar de herstelvordering verjaart wel na 20 jaar (burgerlijk, voor de gemeente is dit reeds na 5 jaar). Uw woning verzetten zal dus niet aan de orde zijn.

Dit kan wel een invloed hebben op uw verbouwplannen. Door het dak te verhogen zou de overtreding "verzwaard" kunnen worden, en dit kan reden voor een weigering zijn.

[Milo72]

Vraag uw buren eens op de koffie, luister naar hun verhaal, en doe uw verbouwplannen uit de doeken. Zal hoogstwaarschijnlijk de snelste en beste oplossing zijn.

Dergelijke zaken op juridisch vlak uitvechten kan enorm lang aanslepen en bijgevolg veel geld kosten, waar niemand bij gebaat is. En daarnaast blijven dat natuurlijk wel de mensen waar u moet naast wonen naderhand ...

Beter een goeie buur dan ... een op uw kosten rijk geworden advokaat ?

[Jan S]

Indien bouwovertreding bekent, gaat deze in uw akte staan. Een bouwovertreding op zich verjaart ook nooit (een zogenaamd voortdurend misdrijf), maar de herstelvordering verjaart wel na 20 jaar (burgerlijk, voor de gemeente is dit reeds na 5 jaar). Uw woning verzetten zal dus niet aan de orde zijn.

Dit kan wel een invloed hebben op uw verbouwplannen. Door het dak te verhogen zou de overtreding "verzwaard" kunnen worden, en dit kan reden voor een weigering zijn.

Toch een nuance:

AFDELING 1. STRAFSANCTIES
Art. 6.1.1.
De strafsanctie voor het instandhouden van inbreuken, vermeld in het eerste lid, 1°, 2°, 3°, 6° en 7°, geldt niet voorzover de handelingen, werken, wijzigingen of het strijdige gebruik niet gelegen zijn in de ruimtelijk kwetsbare gebieden. Voor de strafbare instandhouding is uitsluitend vereist dat de wederrechtelijke handelingen op het ogenblik van de instandhouding gelegen zijn in ruimtelijk kwetsbaar gebied.

Een herstelvordering die door de stedenbouwkundige inspecteur of het college van burgemeester en schepenen is ingesteld op grond van de instandhouding van handelingen, kan vanaf 1 september 2009 niet langer worden ingewilligd indien deze instandhouding op het ogenblik van de uitspraak niet meer strafbaar is gesteld.

Een bouwovertreding kan dus wel degelijk verjaren!

[Turaki]

Een bouwovertreding kan dus wel degelijk verjaren!

Ik haal uit uw tekst alleen dat de strafvordering kan verjaren, dat de instandhouding (van de overtreding) dus niet meer strafbaar is daarna. Na verjaring gaat de overtreding over van strafbare instandhouding naar niet-strafbare instandhouding, maar nog steeds instandhouding.

[mava105]

ze stellen ook dat er een bouwmisdrijf is geweest in de tijd toen ons huis gebouwd werd begin de jaren 70. Het huis zou namelijk één meter te dicht bij het huis van de buren staan.

Ze "veronderstellen" en "zou" zijn nog steeds geen definitieve vaststellingen door de overheid.
Ben je al eens (of uw architekt) gaan informeren op de stedebouwkundige dienst van uw gemeente?
Enkel zij kunnen u zeggen hoe de situatie juist zit. Niet uw buren die liever geen hoger dak op uw huis willen.

[bobientje de bouwer]

@Milo 72: de koffie hebben we net niet gedaan, maar we zijn wel eerst bij onze buren langs geweest om onze plannen uit de doeken te doen voordat we de plannen indienden. Alles verliep in vriendelijke sfeer maar ze waren toen al niet akkoord. Ze hebben een studiebureau ingeschakeld, blijkbaar willen ze het toch hard spelen. pfff...
@ mava 105 stedebouwkundige dienst kan voorlopig nog niets zeggen, de verantwoordelijke ervan is in congé.. binnenkort kunnen we polsen. Maar onze buren kunnen ook altijd beroep aantekenen tegen onze vergunning...
ze zijn er niet vies van om naar de rechtbank te trekken heb ik al horen zeggen... Ze zitten er nogal warmpjes bij zal ik maar zeggen.

[j.demoor]

“Art.2262.Alle zakelijke rechtsvorderingen verjaren door verloop van dertig jaar, zonder dat hij die zich op deze verjaring beroept, verplicht is daarvan enige titel te vertonen of dat men hem de exceptie van kwade trouw kan tegenwerpen.”(Burgerlijk Wetboek).

‘Het huis zou namelijk één meter te dicht bij het huis van de buren staan. Kunnen zij een herstel eisen?’

Die zakelijke herstelvordering van uw BUREN is dus verjaard.

“Art.6.1.41..§ 1. Naast de straf kan de rechtbank bevelen de plaats in de oorspronkelijke toestand te herstellen of het strijdige gebruik te staken, en/of bouw- of aanpassingswerken uit te voeren en/of een geldsom te betalen gelijk aan de meerwaarde die het goed door het misdrijf heeft verkregen...§ 5. Het vorderingsrecht van de stedenbouwkundige inspecteur en het college van burgemeester en schepenen verjaart in afwijking van artikel 2262bis, § 1, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek als volgt :1° in ruimtelijk kwetsbare gebieden : door verloop van tien jaren, te rekenen vanaf de dag waarop het misdrijf, vermeld in artikel 6.1.1, gepleegd werd, evenwel met behoud van de toepassing van *artikel 6.1.1, derde lid; 2° in openruimtegebied : door verloop van tien jaren, te rekenen vanaf de dag waarop het misdrijf, vermeld in artikel 6.1.1, gepleegd werd;3° door verloop van vijf jaren, te rekenen vanaf de dag waarop het misdrijf, vermeld in artikel 6.1.1, gepleegd werd : in de gebieden die niet sorteren onder 1° en 2°...”(15 MEI 2009. - Vlaamse codex ruimtelijke ordening).

*“Art.6.1.1...al.3.De strafsanctie voor het instandhouden van inbreuken, vermeld in het eerste lid, 1°, 2°, 3°, 6° en 7°, geldt niet voorzover de handelingen, werken, wijzigingen of het strijdige gebruik niet gelegen zijn in de ruimtelijk kwetsbare gebieden. Voor de strafbare instandhouding is uitsluitend vereist dat de wederrechtelijke handelingen op het ogenblik van de instandhouding gelegen zijn in ruimtelijk kwetsbaar gebied.”(15 MEI 2009. - Vlaamse codex ruimtelijke ordening).

Onderzoek of de instandhouding plaats heeft in ‘ruimtelijk kwetsbare gebieden’

“Art.6.1.1...al.4.Een herstelvordering die door de stedenbouwkundige INSPECTEUR of het college van burgemeester en schepenen is ingesteld op grond van de instandhouding van handelingen, kan vanaf 1 september 2009 niet langer worden ingewilligd indien deze instandhouding op het ogenblik van de uitspraak niet meer strafbaar is gesteld.”(15 MEI 2009. - Vlaamse codex ruimtelijke ordening).

[Jan S]

Een bouwovertreding kan dus wel degelijk verjaren!

Ik haal uit uw tekst alleen dat de strafvordering kan verjaren, dat de instandhouding (van de overtreding) dus niet meer strafbaar is daarna. Na verjaring gaat de overtreding over van strafbare instandhouding naar niet-strafbare instandhouding, maar nog steeds instandhouding.

Kan zijn, maar dan moet u ook niet meer over een 'voortdurend misdrijf' spreken lijkt me dan

[Turaki]

Een bouwovertreding is ook wel gekend als een bouwmisdrijf. Een instandhouding van een bouwovertreding vormt dus een instandhouding van een misdrijf, ook wel te schrijven als voortdurend misdrijf. Dus een voortdurend misdrijf lijkt mij wel een correcte omschrijving, zeker daar er gevolgen kunnen vast hangen, bv bij verbouwingen. Mocht het niet meer een misdrijf zijn, dan zouden er ook geen gevolgen kunnen zijn hiervan.

[Jan S]

Een bouwovertreding is ook wel gekend als een bouwmisdrijf. Een instandhouding van een bouwovertreding vormt dus een instandhouding van een misdrijf, ook wel te schrijven als voortdurend misdrijf. Dus een voortdurend misdrijf lijkt mij wel een correcte omschrijving, zeker daar er gevolgen kunnen vast hangen, bv bij verbouwingen. Mocht het niet meer een misdrijf zijn, dan zouden er ook geen gevolgen kunnen zijn hiervan.

Valt dit niet ergens onder een definiëring van een verschoningsgrond ofzo waardoor het misdrijf op zich wel blijft gekwalificeerd als een misdrijf, maar de schuld en/of de straf komen te vervallen? We doelen op hetzelfde, maar bekijken het anders denk ik

[Turaki]

Valt dit niet ergens onder een definiëring van een verschoningsgrond ofzo waardoor het misdrijf op zich wel blijft gekwalificeerd als een misdrijf, maar de schuld en/of de straf komen te vervallen? We doelen op hetzelfde, maar bekijken het anders denk ik

Volgens mij niet, daar de burgerlijke gevolgen (na 20 jaar) ook verjaren, en de strafvordering (of herstelvordering) ook al lang verjaard zijn. Er is geen uitspraak van enige straf meer mogelijk, dus is het toepassen van een verschoningsgrond (waarvan ik betwijfel of dit kan voor bouwovertredingen) niet aan de orde.
We zijn trouwens redelijk aan het afdwalen. Terug on topic?

[Jan S]

Valt dit niet ergens onder een definiëring van een verschoningsgrond ofzo waardoor het misdrijf op zich wel blijft gekwalificeerd als een misdrijf, maar de schuld en/of de straf komen te vervallen? We doelen op hetzelfde, maar bekijken het anders denk ik

Volgens mij niet, daar de burgerlijke gevolgen (na 20 jaar) ook verjaren, en de strafvordering (of herstelvordering) ook al lang verjaard zijn. Er is geen uitspraak van enige straf meer mogelijk, dus is het toepassen van een verschoningsgrond (waarvan ik betwijfel of dit kan voor bouwovertredingen) niet aan de orde.
We zijn trouwens redelijk aan het afdwalen. Terug on topic?

Verschoningsgrond was uiteraard maar een voorbeeld. Ik denk dat het niet nuttig is om een handeling als misdrijf te omschrijven waarvan duidelijk in de wetgeving wordt gesteld dat die handeling niet langer strafbaar wordt gesteld.
Maar soit, inderdaad best terug on-topic