help! mondelinge handelshuurcontract wordt misbruikt

[oeps]

Hallo,

ik hoop dat iemand me hier kan raad geven want ik weet niet meer hoe ik dit kan oplossen!

Ik kocht in 2002 twee naastmekaar gelegen panden,het linkse pand is een volledig ingerichte frituur met alle machines dus een handelsfonds erbij dat ik zo wou verhuren aan een zelfstandige uitbater met handelregisternummer.
De huurprijs werd opgesplitst in 3 delen namelijk
het onroerend gedeelte(handelsruimte), dan de roerende huur(de inboedel en machines,bakoven) en dan een bedrag dat cash betaald werd. Deze huurder weigerde echter een huurcontract te tekenen en ook moest ik het cash bedrag elke maand zo gaan ontvangen omdat hij dat zo wou,de rest stortte hij elke maand op mijn rekening.
Ik stemde ermee in omdat ik geen andere kandidaten had en hij ging er dus vanaf oktober 2002 in.
Dit ging enkele jaren zoals afgesproken dus alles werd correct betaald.
Vorig jaar heb ik op zijn eis een nieuwe bakoven gekocht omdat hij vond dat de zijne te traag was,dit heeft me 12.000 euro gekost wat een hele hap was uit mijn portemennee.

Nu sinds februari 2007 weigerde deze huurder zijn cash gedeelte te betalen dit met de simpele uitleg van "je kan me toch niks doen,en je kan niet bewijzen dat ik dat vroeger wel betaalde want ik betaalde dat deel cash"

Nu moet ik zeggen dat dat cash gedeelte ongeveer de helft is van de totale huur dus zonder dit gedeelte is het wel heel weinig dat hij betaalt om een volledig ingerichte frituur te huren.

Ik heb toen beroep gedaan op een advocaat en die heeft hem aangemaand om de huur van zijn studio van de afgelopen 3 maanden te betalen omdat deze huurder zonder er te wonen toch zijn adres heeft gezet op het huis ernaast dat ook van mij is(dat zou fiscaal voordeliger zijn voor hem)
Mijn advocaat zei dat van dat cash gedeelte geen bewijs is en dat hij het daarom zo wou formuleren zodat het over huur van een studio gaat. De fout van mijn advocaat was dat hij in die brief geen bedragen had vermeld met als gevolg dat ik een brief terugkreeg van zijn advocaat waarin stond dat zijn client deze studio al reeds 3 maanden niet meer huurde en dat hij dit in mindering gaat brengen van de toekomstige handelshuur.
De volgende maand (mei 2007) kreeg ik een betaling van 60 euro als huur frituur.
Vanaf juni tot heden stortte hij me elke maand 1/3 minder van de oorspronkelijke huur die hij al sinds okt 2002 betaalde dus hij trekt telkens het bedrag eraf van een zogezegde studio die hij niet meer huurt
dus ik heb nu sinds februari nog maar 1/3 van de huur over(geen cash huur meer en van het andere gedeelte ook nog eens 1/3 afgetrokken)

Ik besloot toen om de 2 panden te koop te zetten maar omdat hij mijn
kandidaat kopers wijsmaakt dat hij zo weinig huur betaalt en ze hem er toch niet kunnen uitzetten krijg ik mijn pand niet verkocht omdat het te weinig huur opbrengt.

Ik sta dus met mijn kop tegen een muur en weet niet meer wat te doen.

Nu zei hij overlaatst dat het handelsfonds dat hij van mij huurt(de machines en het clienteel) automatisch van hem worden na 5 jaar het te huren??? Kan dit zomaar? Ik heb een notariele akte van aankoop van een volledig ingericht handelsfonds.

Mijn vraag is nu:
Wat zijn mijn mogelijkheden? Wat kan ik doen om mijn huur te bekomen of op welke manier kan ik mijn pand terug vrijkrijgen?
Kan ik hem na de periode van 6 jaar opzeggen(okt 2008)?
Hij beweert zelfs dat ik hem na 9 jaar wanneer hij huurvernieuwing moet aanvragen er nog niet kan uitzetten zonder een zeer grondige reden.
Ook heel belangrijk,wanneer kunnen nieuwe eigenaars die het pand zouden willen kopen hem opzeggen?
Mag ik het dure machine(de bakoven) die ik gekocht heb terug verkopen of is dat broodroof ?

Ik hoop dat er een lichtpuntje is waar ik toch beroep op kan doen om een oplossing te vinden want deze nachtmerrie wens ik niemand toe.
Is er iemand vindingrijk om me een tikkeltje hoop te geven?

Hartelijk dank voor het lezen van mijn verhaal en hopende op vele reacties verblijf ik...........

groetjes,
Ellen

[j.demoor]

?Art.3.De duur van de huur mag niet korter zijn dan negen jaren...Art.12.Zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, mag hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts eruit zetten in de gevallen vermeld onder 1?, 2?, 3? en 4? van artikel 16, en mits hij de huur opzegt, ??n jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval...Art.13.De huurder heeft het recht, bij voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handel voort te zetten, hetzij bij het verstrijken ervan, hetzij bij het verstrijken van de eerste of de tweede hernieuwing...?(Handelshuurwet 30 april 1951).

?oktober 2002? plus negen jaar = oktober 2011.Onderzoek zelf 1?, 2?, 3? en 4? van artikel 16 Handelshuurwet.

?Art.6.Bij het verstrijken van elke driejarige periode hebben partijen het recht aan de vrederechter herziening van de huurprijs te vragen, mits zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15 t.h. hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld...De vordering kan slechts worden ingesteld gedurende de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode...?(Handelshuurwet).

U kan dus bij het verstrijken van de lopende driejarige periode aan de vrederechter herziening van de huurprijs (zonder cash-gedeelte) vragen.

?Art.1315.Hij die de uitvoering van een verbintenis vordert, moet het bestaan daarvan bewijzen...Art.1341.Een akte voor een notaris of een onderhandse akte moet worden opgemaakt van alle zaken die de som of de waarde van 375 EUR te boven gaan...Art.1347.De hiervoor bepaalde regels lijden uitzondering, wanneer er een begin van bewijs door geschrift aanwezig is.Men noemt begin van bewijs door geschrift elke geschreven akte die uitgegaan is van degene tegen wie de vordering wordt ingesteld, of van de persoon door hem vertegenwoordigd, en waardoor het beweerde feit waarschijnlijk wordt gemaakt.?(Burgerlijk Wetboek).

Onderzoek zorgvuldig of u over zulk begin van bewijs inzake cash-gedeelte beschikt.

Er is mij geen wettelijke bepaling bekend die zou inhouden ?dat het handelsfonds dat hij van mij huurt(de machines en het clienteel) automatisch van hem worden na 5 jaar het te huren?.Ik ga ervan uit dat u de huur van het handelsfonds inzake machines gedetailleerd (inbegrepen nieuwe bakoven) bewijzen kan.Wat u verhuurd hebt kan u niet terugnemen.Onderzoek zorgvuldig uw contracttekst inzake cli?nteel.

Uit ?omdat deze huurder zonder er te wonen toch zijn adres heeft gezet op het huis ernaast dat ook van mij is? kan afgeleid worden dat deze huur geen deel uitmaakt van de handelshuur.Aan de hand van het bevolkingsregister kan aangetoond worden dat deze woning pas lang na het ingaan van de handelshuur ?bewoond? werd door de handelshuurder.

Valt deze huur onder toepassing van de Woninghuurwet 20 februari 1991,dan geldt daaruit : ?Art.3.? 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip be?indigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel be?indigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of ??n maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5?, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.?.

Het niet van toepassing zijn van de opzeggingstermijn ontheft m.i. de huurder er niet van de huur op te zeggen.Het loutere ?verlaten? van de woning is niet een opzegging.U kan hem dan nog steeds als huurder van de studio behandelen.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik in de balk achter ?Juridische aard? op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts en zoek daar de nodige WetBOEKEN.

[oeps]

Hallo,

kan ik dit mondelinge handelshuurcontract desnoods indexeren? Dit heb ik nog nooit gedaan eerder.

En op welke manier kan ik deze huurder uitdrijven? En welke schadevergoedingen zijn hieraan verbonden?

mvg,
Ellen