syndicus

[Gast]

Ik ben eigenaar van een aantal eigendommen in een mede-eigendom. De mede-eigendom die bestaat uit gemene delen wordt beheerd door een immobili?nkantoor dat zich tevens profileert als beheerder van gebouwen. De zaakvoeder van het kantoor beschikt over een BIV-nummer. Onze belangen worden echter behartigd door een dossierbeheer die zichzelf hoofdverantwoordelijke noemt. Het is ook de dossierbeheerder die optreed in mijn van de vereniging van mede-eigenaars. De syndicus (werkgever van de dossierbeheerder en dus de man met het BIV-nummer) krijgen wij echter nooit te zien. Wij hebben de laatste jaren heel wat meegemaakt dat ons terecht doet twijfelen aan de capaciteiten van vernoemde dossierbeheerder. Bovendien is het zo dat het immobili?nkantoor waarbij wij een beheerscontract afsloten, sinds kort samengesmolten is et een groep van immobili?nkntoren. Wij zijn bang dat de dienstverlening daardoor in gedrang gaat komen. Is dat niet zo dat de syndicus een eenzijdige contractbreuk gepleegd heeft door samen te smelten met deze groep van inmmobili?nkantoren ? Wat stipuleert de wetgeving terzake ? Is het niet zo dat onze belangen dienen waargenomen te worden door de ?chte syndicus ipv een dossierbeheerder ?

[Luc]

Kan U de exacte tekst geven van de eerste aanstelling van deze syndicus, en van zijn laatste (her)verkiezing, zoals zij opgenomen is in de notulen van de AV? Verander de namen in X, Y, ... maar behoudt de rest.

Bestaat een contract tussen de syndicus en de VME?
Zo ja, is dit contract expliciet vooraf voorgelegd aan de AV (expliciet punt op de dagorde met contractvoorstel in bijlage van de uitnodiging) en goedgekeurd door de AV?

Groetjes,

Luc

[Gast]

Begrijp niet goed wat bedoeld wordt met ?exacte tekst van de eerste aanstelling? ?

Mede-eigendom wordt beheerd door een immobili?nkantoor dat ook beheer van onroerend goed doet. De syndicus zien wij echter nooit, die man of vrouw kennen wij zelfs niet. Onze belangen worden waargenomen door een dossierbeheerder. Wij hebben vernomen dat onze huidige dossierbeheerder, want wij hebben op 12 jaar tijd reeds 4 dossierbeheerders de revue zien passeren, van opleiding beenhouwer is. Met alle respect voor de beenhouwers, maar mijn inziens hebben die mensen geen vakopleiding genoten om het kapitaal van een mede-eigendom te beheren. Deze man (dossierbeheerder) begaat dus de ene na de andere flater.
Ik meende dat men syndicus dient te zijn om gebouwen te kunnen beheren. Een syndicus beschikt immers over een BIV-nummer, hetgeen een dossier beheerder natuurlijk niet heeft. Mijn vraag is of deze dossierbeheerder de vereniging van mede-eigenaars wettelijk kan vertegenwoordigen ?
En verder is het zo dat het kantoor waar ons huidig beheerscontract onderscheven is, samengegaan is bij een kantorengroep.
Mijn vraag is of de zaakvoeder (syndicus) hierbij eenzijdige contractbreuk gepleegd heeft door ons hiervan voorafgaandelijk niet in kennis te stellen. Sommige eigenaren vertellen mij dat zij de samenwerking met dat kantoor niet meer zien zitten omdat zij precies samengesmolten zijn met een kantoor waarbij zij in het verleden problemen gehad hebben.

Kan iemand ons een woordje uitleg geven ?

[Gast]

Is er dan echt niemand die hierop een antwoord weet ?

[Lex]

Is er dan echt niemand die hierop een antwoord weet ?

Wij (het juridisch forum team) doen het (on)mogelijke om alle berichten (zo snel mogelijk) te antwoorden,...de ene vraag is echter gemakkelijker te beantwoorden dan de andere...

Eerstdaags, mag U een antwoord verwachten op uw vraag!

[Luc]

Is er dan echt niemand die hierop een antwoord weet ?

Ja, maar om concreet te zijn is wel degelijk de exacte tekst nodig van de aanstelling van de syndicus. Zowel de eerste maal (bij de oprichting van de mede-eigendom of verkiezing van andere syndicus), als bij de laatste herverkiezing.

Anders wordt het antwoord te vaag.

Het komt op de exacte bewoording van die tekst aan.

Groetjes,

Luc

[Gast]

Is er dan echt niemand die hierop een antwoord weet ?

Ik ben ??n van de vele surfers hier, en ik vind dit geen leuke post. Dit is een gratis forum waar gratis vragen kunnen gesteld worden (die bijna altijd juridisch correct beantwoord worden). Als het echt zo dringend is, ga dan naar een advocaat (en neem 500 euro provisie mee).

[Ratione Legis]

Om een antwoord te geven op vraagstellers vragen:

Het is een sector-gebruik dat het concrete beheer (lees: dagdagelijkse handelingen) uitgevoerd worden door een "dossierbeheerder". Zeker in grotere kantoren is dit een feit.

Is dit wettelijk ? Zeer zeker: uw syndicus (eigenaar van een BIV-nummer) delegeert zijn bevoegdheden aan een medewerker van hem. Syndicus zelf blijft verantwoordelijk, medewerker voert uit.
Overigens is het in 99% van de gevallen zo dat uw syndicus in feite een firma is (NV of BVBA) en aldus niet anders kan dan taken delegeren.

Het is duidelijk dat uw vertrouwen in jullie contactpersoon bij die syndicus aangetast is.
Om die reden zou ik u voorstellen met jullie beheerraad eens goed te overwegen wat jullie wensen: deze syndicus herverkiezen, of stilaan op zoek gaan naar een nieuwe.

Uit de praktijk kan ik u zeggen dat de situatie die u schetst (syndicus-BIV-houder die niet de dagdagelijkse leiding over het beheer uitoefent) z??r frequent voorkomt. Hier is immers ook niks illegaals aan.

Hopelijk heeft u hier iets aan.

[Gast]

Beste Ratione Legis,

Wij danken u hier van harte voor.

Met de beste groeten

[Gast]

Is er dan echt niemand die hierop een antwoord weet ?

Ik ben ??n van de vele surfers hier, en ik vind dit geen leuke post. Dit is een gratis forum waar gratis vragen kunnen gesteld worden (die bijna altijd juridisch correct beantwoord worden). Als het echt zo dringend is, ga dan naar een advocaat (en neem 500 euro provisie mee).

Waarom zou die man of vrouw 500 ? moeten meenemen ? Jij hebt zeker de waarheid in pacht, onnozelaar !