mondeling aanvaard bod, geen mondeling aanvaard compromis

[Turaki]

Tja, als dat uw mening is, dan stel ik voor dat u nieuwe kopers zoekt. U hoeft inderdaad niet met deze voorwaarde akkoord te gaan.

Persoonlijk zou en zal ik nooit een compromis tekenen zonder deze voorwaarde. In veel banken waar we gingen informeren over kopen (dus nog voor er zelfs sprake was van een lening, laat staan dat ze onze financiën kenden) kregen we het advies om deze voorwaarde reeds op het bod bij te zetten. Je weet maar nooit wat er kan mislopen tussen bod en akte.

[dieke]

't Is inderdaad een persoonlijke kwestie, maar mijn ervaring is toch dat zodra je ook een keer aan de kant van de verkoper hebt gestaan, je daar heel wat anders tegenaan kijkt. Zelf ben ik nu al 2 keer verkopende partij geweest, 3 keer kopende partij. En ik ben dus mee met TS: zo'n opschortende voorwaarde voor verkrijgen lening is vaak een praatje voor de vaak dat alleen maar in het voordeel speelt van kopers die het niet goed menen en handig misbruik maken van die opschortende voorwaarde om nog te kunnen afzien van aankoop. Voor die kopers die het wel goed menen, betekent zulke voorwaarde uiteraard een extra gevoel van beschermd te zijn, maar eigenlijk hebben die kopers dat gewoon helemaal niet nodig, want ze hebben zich op voorhand goed geïnformeerd en kopen inderdaad geen BMW als ze maar geld genoeg hebben voor een Opel.

Turaki: tussen bod en akte zitten wel heel wat meer dan 30 dagen meestal, dus die vlieger gaat niet op. Er bestaat voor die tussentijd trouwens wel ook een zeer goede overlijdensdekking voor je voorschot, als je dat bij de notaris parkeert. Dat hebben wij als verkopende partij uiteraard ook wel altijd onze kopers laten weten. Wederzijds vertrouwen en proberen correct te handelen voor beide partijen, brengt je nog altijd het snelst, veiligst en vriendelijkst op de juiste plek. Een verkoper die de opschortende voorwaarde voor hypothecaire lening liever niet in een compromis wil zien staan, betekent dus allerminst dat het gaat om een niet te vertrouwen verkoper.

Soit, TS: Heb je nu al actie ondernomen?

[Turaki]

Goed, tussen bod en goedkeuring lening dan.

[Vedua]

We hebben dit via onze notaris gedaan, dat we niet akkoord konden gaan met de herschreven tekst. Mijn notaris heeft niets gezegd over "hella dit mag helemaal niet en/of dit zijn de mogelijke gevolgen, of dit is niet mogelijk". Hij ging ons dossier klaarmaken, zoals stedenbouwkundig attest, kadasterplan. We zouden hiervoor rond de 200 euro moeten betalen + BTW.
Zoals dieke schreef, koop/verkoop is definitief indien er een overeenstemming is bereikt over de voorwaarden waartegen de koop/verkoop zal plaatsvinden, dan pas kan er iets getekend worden.

[dieke]

Die 200 euro, is dat dan voor dat stedenbouwkundig attest of zo? Ik heb nog nooit meegemaakt dat ik als verkoper iets diende te betalen aan de notaris om het dossier klaar te maken? Of heeft dat dan te maken met die nieuwe regelgeving i.v.m. notariskosten?

Vedua: Je omschrijft wat ik zeg nu wel erg bondig moet ik zeggen. Een koop is rond zodra er een akkoord is over de zaak en de prijs. In jouw geval kan het beargumenteerd worden dat het akkoord over de zaak er nog niet is, aangezien de kopers het niet eens zijn met jouw voorwaarden. Maar strikt genomen is de 'zaak' in dit geval wel degelijk gewoon het pand. Nu, dit is zo'n schemerzone bij de verkoop/aankoop van onroerend goed, waar al heel veel over gepalaverd is, maar waarin zelden iets wordt hard gemaakt.

In jouw geval, Vedua, zou ik toch eens op mijn strepen gaan staan bij mijn notaris, zodat die zeer duidelijk weet dat er wat jou betreft geen verkoop bestaat als kopers zich niet akkoord kunnen verklaren met jouw eisen qua inhoud compromis. Ik krijg zo de indruk dat je notaris denkt dat je principes wel zullen koelen zonder blazen als hij (de notaris dus) het zaakje gewoon rustig verder afhandelt tot op een punt dat jij niet meer anders durft dan je akkoord te verklaren met dingen waar je op dit moment principieel tegen bent. Probeer toch maar zeer duidelijk te weten te komen uit welk hout je notaris is gesneden. Niet altijd is dat het juiste, is mijn ervaring. Je kiest een notaris omdat je wil dat die jouw zaken behartigt. Wel, wij hebben ondertussen onze notaris vervangen door een andere die dat principe wel had begrepen. 'k Wil maar zeggen...

[Turaki]

Burgerlijk Wetboek
Art. 1589. Verkoopbelofte geldt als koop, wanneer er wederzijdse toestemming van de partijen is omtrent de zaak en omtrent de prijs.

Zaak is hier het huis, prijs het aanvaarde bod. Bijkomende voorwaarden die leiden tot ontbinding (of net niet) hebben hier geen invloed op. In dit geval is de koop reeds gesloten. Dat jij je voorwaarden beschouwt als deel van de overeenkomst doet niet ter zake, zeker daar de kopers hier duidelijk niet van op de hoogte waren.

Indien TS (of koper) wil, kan hij dus de uitvoering vorderen voor de rechtbank. Of de rechter dan bijkomende voorwaarden gaat aanvaarden, hangt van de rechter in kwestie dan af. Indien geen akkoord bereikt wordt, en men niet naar de rechter wil gaan, zal dan ook de ontbinding op papier moeten gezet worden (anders lopen beide partijen dat de andere partij nog naar de rechtbank trekt).

[dieke]

Gelijk heb je, Turaki, alleen is in dit geval zeer betwistbaar wie nu eigenlijk de partij is die bijkomende voorwaarden wil. Er is evenveel voor te zeggen dat het de kopende partij is die hun voorwaarden beschouwen als deel van de overeenkomst.

Dat de ontbinding ook op papier dient te worden gezet, ben ik niet met je eens. Er is momenteel helemaal geen schriftelijke overeenkomst die ook schriftelijk dient te worden opgezegd.

Er is nog een groot verschil tussen de geldigheid van een mondelinge overeenkomst en de afdwingbaarheid c.q. bewijsbaarheid ervan. M.i. kan je in dit geval de overeenkomst wel degelijk gewoon als niet bestaande beschouwen. Aan de kopers om te bewijzen dat ze wel bestaat en laat ons wel wezen, dat zal hen niet lukken, te meer omdat zij dus de partij zijn die allerhande extra voorwaarden willen waar TS niet van wil weten. Met die eenzijdige handtekening van TS zijn ze trouwens ook helemaal niets vooruit, aangezien die staat onder een document dat zij willen veranderd zien alvorens het ook zelf te tekenen. Rara dus nogmaals, wie van de 2 partijen zal worden beschouwd als partij die zich niet aan de mondelinge overeenkomst wenst te houden.

[Turaki]

Dat de ontbinding ook op papier dient te worden gezet, ben ik niet met je eens. Er is momenteel helemaal geen schriftelijke overeenkomst die ook schriftelijk dient te worden opgezegd.

Geen mailverkeer, geen SMSjes, nergens iets op papier?
En niet te vergeten dat er 2 notarissen betrokken zijn, die alletwee aan een compromis hebben gewerkt. Niet echt een getekend document, maar wel al begin van bewijs.
Ontbinding op papier geeft alleen maar extra zekerheid, en kan (zelfs als het niet echt nodig is) geen kwaad.

[Lightning]

...Met die eenzijdige handtekening van TS zijn ze trouwens ook helemaal niets vooruit, aangezien die staat onder een document dat zij willen veranderd zien alvorens het ook zelf te tekenen...

Daarin vergist U zich. Zolang de kopers over dit document beschikken en ze niet formeel afzien van het aanbod van de verkoper, hebben zij de macht in handen.

[dieke]

...Met die eenzijdige handtekening van TS zijn ze trouwens ook helemaal niets vooruit, aangezien die staat onder een document dat zij willen veranderd zien alvorens het ook zelf te tekenen...

Daarin vergist U zich. Zolang de kopers over dit document beschikken en ze niet formeel afzien van het aanbod van de verkoper, hebben zij de macht in handen.

Klopt, maar feit is dat kopers dat document in die vorm niet willen tekenen. Maar ik heb ook begrepen dat het niet kopers zijn die dit document in handen hebben, maar wel de notaris van de verkoper. Lijkt mij geen onbelangrijk verschil. Voor mij wederom ook een reden om aan TS te zeggen dat hij dringend praten moet met zijn notaris.

[Vedua]

Ik krijg zo de indruk dat je notaris denkt dat je principes wel zullen koelen zonder blazen als hij (de notaris dus) het zaakje gewoon rustig verder afhandelt tot op een punt dat jij niet meer anders durft dan je akkoord te verklaren met dingen waar je op dit moment principieel tegen bent. Probeer toch maar zeer duidelijk te weten te komen uit welk hout je notaris is gesneden. Niet altijd is dat het juiste, is mijn ervaring. Je kiest een notaris omdat je wil dat die jouw zaken behartigt. Wel, wij hebben ondertussen onze notaris vervangen door een andere die dat principe wel had begrepen. 'k Wil maar zeggen...

Je hebt mijn gevoelens beschreven, wij durfden ook niet meer, en hebben hierover dagen zwaar gepiekerd, het was iets tussen notarissen, wij komen daarin niet meer ter sprake. Ik heb al mijn moed moeten bijeen nemen, en gezegd dat dit niet in ons compromis stond. De koper wist dit ook daar ze onze voorwaarden hadden meegenomen.

Hadden we ons niet meer kunnen terugtrekken, en/of had dit juridische gevolgen gehad hadden we getekend, daar we dan niet anders hadden gekund en verplicht (gevoeld) waren. En in jaren getouwtrek zitten daar zou ik nooit aan beginnen, en u arm te betalen aan advocaten daar pas ik voor, alsook het huis niet meer kunnen verkopen, leegstand gedurende jaren. En yep ik moet voor mijn dossier betalen, stedenbouwkundig attest 200 euro, KI iets van 64 euro weet niet meer.

[dieke]

Ik wil, m.b.t. de kern van de zaak (nl. is er al een koop ontstaan of niet?) even verwijzen naar een ander topic hier: http://www.juridischforum.be/forum/view ... 54&t=36639" onclick="window.open(this.href);return false;

Uit de reacties op dit topic blijkt toch ook dat er algemeen vanuit wordt gegaan dat wanneer een koper een bod doet zonder voorwaarden te stellen, het de voorwaarden van de verkoper zijn die prioriteit krijgen. Ik wil hiermee nu niet zeggen dat dit wet zou zijn, maar wel nogmaals aantonen dat TS volgens mij zonder veel blazen kan koelen in dit geval.

Eigenlijk, TS, komt het erop neer dat u slim moet zijn en als eerste de andere partij ingebreke dient te stellen, voor het niet willen nakomen van de mondeling overeengekomen belofte. Zij zijn immers degenen die de voorliggende overeenkomst niet willen handtekenen. Na een ingebrekestelling kan het dan 2 kanten op: kopers laten u weten dat wat hen betreft er nog helemaal geen overeenkomst was (en dan is het dus duidelijk dat u het ook als dusdanig mag beschouwen) of kopers komen tegemoet aan uw voorwaarden en dan is voor u de kous ook af, toch?

[dieke]

Echter, in het geval dat u nu al effectief zeker bent dat u aan deze kopers niet meer wenst te verkopen, blijft het antwoord op de vraag wie er eigenlijk verkopende partij is (uzelf alleen of uzelf + echtgenote die nog niet handtekende) best wel interessant in heel de kwestie. Daarop kregen we nog geen antwoord.