renovatie appartement in oud gebouw - gevolgen

[klassement]

situatieschets :
- huis van begin de jaren 1900

- is heden verdeeld in 3 appartementen met elk hun respectievelijke eigenaar

- de eigenaar van het 3de verdiep heeft een renovatie uitgevoerd van zijn privatieve met de medewerking van een architect

- bij de renovatie heeft hij zijn appartement uitgebreid door de inname van een gedeelte van de gemene delen ( gedeelte van de trapgang )

- deze uitbreiding is tevens terug te vinden op het plan van de architect
8)
- uitbreiding enz. is allemaal gebeurt zonder algemene ledenvergadering van de mede-eigenaars

- de inname van een gedeelte van de trapgang werd "bevestigt" door het plaatsen van een houten geraamte met een deur die de trapgang van tweede verdiep naar derde verdiep afsluit

- meer en meer worden er scheuren en kraken zichtbaar in de muren en plafonds in de trapgang

- naar alle waarschijnlijkheid is dit het gevolg van de renovatie en het plaatsen van een zwaar houten geraamte in de trapgang die een druk geeft op onderliggende appartementen rekening houdende met ouderdom van gebouw
- naar mijn weten werd er geen studie gedaan naar stabiliteit en structuur van het gebouw voor de aanvang van de renovatie van de derde verdieping

vragen :
- dienden de andere mede-eigenaars op de hoogte gebracht te worden van de renovatie ? zo ja, op welke manier ?
- diende de architect een studie te maken naar stabiliteit en structuur van het gebouw ? zo ja , op welke manier ?
- wat moet ik doen om aan te tonen dat sinds de renovatie het gebouw meer scheuren en kraken begint te vertonen ?

groetjes,
peter ' klassement '

[consulent]

situatieschets :
- huis van begin de jaren 1900

- is heden verdeeld in 3 appartementen met elk hun respectievelijke eigenaar

- de eigenaar van het 3de verdiep heeft een renovatie uitgevoerd van zijn privatieve met de medewerking van een architect

- bij de renovatie heeft hij zijn appartement uitgebreid door de inname van een gedeelte van de gemene delen ( gedeelte van de trapgang )

- deze uitbreiding is tevens terug te vinden op het plan van de architect
8)
- uitbreiding enz. is allemaal gebeurt zonder algemene ledenvergadering van de mede-eigenaars

- de inname van een gedeelte van de trapgang werd "bevestigt" door het plaatsen van een houten geraamte met een deur die de trapgang van tweede verdiep naar derde verdiep afsluit

- meer en meer worden er scheuren en kraken zichtbaar in de muren en plafonds in de trapgang

- naar alle waarschijnlijkheid is dit het gevolg van de renovatie en het plaatsen van een zwaar houten geraamte in de trapgang die een druk geeft op onderliggende appartementen rekening houdende met ouderdom van gebouw
- naar mijn weten werd er geen studie gedaan naar stabiliteit en structuur van het gebouw voor de aanvang van de renovatie van de derde verdieping

vragen :
- dienden de andere mede-eigenaars op de hoogte gebracht te worden van de renovatie ? zo ja, op welke manier ?
- diende de architect een studie te maken naar stabiliteit en structuur van het gebouw ? zo ja , op welke manier ?
- wat moet ik doen om aan te tonen dat sinds de renovatie het gebouw meer scheuren en kraken begint te vertonen ?

groetjes,
peter ' klassement '

Beste, in deze zijn natuurlijk de statuten belangrijk. Als u spreekt over een gebouw van begin 1900, dan hoop ik dat deze er zijn. Ook eventuele plannen.

Uiteraard kan het niet zijn dat een eigenaar eenzijdig een gemeenschappelijk deel gaat omvormen tot een priv? deel. Hiervoor is sowieso de unanieme goedkeuring van de andere eigenaars vereist. Bij toekenning dienen de quotiteiten immers te worden aangepast, de wijziging dient dan weer het voorwerp van een authentieke akte uit te maken, enz...

Bijkomend staat in de meeste statuten dat wanneer een eigenaar veranderingswerken aan zijn private kavel gaat uitvoeren, en de kans bestaat dat er zich een stabiliteitsprobleem zou kunnen voordoen, de betreffende eigenaar verplicht is om zijn voornemen incluis de plannen aan de AV voor te leggen. Dit is hier dus ook niet gebeurd.

Voortgaande op uw uitleg, is de eigenaar van de 3de verdieping duidelijk zijn boekje te buiten gegaan. Of de architect iets ten laste kan worden gelegd, is zeer de vraag. Dat er een stabiliteitsonderzoek diende te gebeuren lijkt me op basis van uw info eveneens evident.

Wat de veroorzaakte schade betreft; ongeacht het gegeven dat onrechtmatig een stuk van een gemeen deel door een eigenaar tot priv? deel wordt omgevormd, zal het aan de schadelijdende partij zijn om te bewijzen dat ze schade lijdt alsook dat deze wordt/werd veroorzaakt door
de veranderingswerken. Tegensprekelijke vaststelling zal meer dan waarschijnlijk door de aanstelling van een expert dienen te gebeuren.

Om dit terug naar zijn originele toestand te brengen, doet de syndicus er best aan om een bijzondere vergadering samen te roepen. Alsdan kan het punt worden besproken en kan er beslist worden om al dan niet naar de rechtbank te stappen. Tracht misschien eerst in der minne te regelen in die zin dat de AV ook kan beslissen dat de eigenaar die in de fout ging, x aantal dagen tijd heeft om op zijn kosten de ruimte terug naar zijn oorspronkelijke staat terug te brengen en op zijn kosten alle schade te laten herstellen. Naar stabiliteit toe eist de AV misschien het best dat dit via een architect/stabiliteitsingenieur gebeurt die op kosten van deze eigenaar de werken begeleidt. In een volgende punt kan de AV dan ook beslissen dat wanneer minnelijke regeling niet mogelijk is of bij gebreke aan uitvoering binnen de gestelde termijn, de syndicus het mandaat krijgt om in rechte op te treden. In dit laatste zal en een advocaat en meer dan waarschijnlijk een gerechtsdeskundige dienen te worden aangesteld. Deze zal ook het oorzakelijk verband mbt de schade beoordelen en deze schade zien te begroten (afhankelijk van de zending van de rechtbank, dus zeker mee vorderen in de dagvaarding). Houd er wel rekening mee dat dit een dure aangelegenheid zal worden. Afhankelijk van de voortgang van de schade en dus de angst in functie van mogelijke stabiliteitsproblemen, kan misschien in kortgeding worden gedagvaard.

Mochten jullie eventueel professioneel advies wensen, dan kan u mij een mailtje sturen. Succes.
Mvg

[j.demoor]

[593...In de revindicatie gaat de eiser ervan uit eigenaar te zijn van het (onroerend) goed en als zodanig vordert hij de teruggave ervan...In het Ontwerp Nieuw B.W.(Ned.) wordt de revindicatie als volgt omschreven:?De eigenaar van een zaak is bevoegd haar van een ieder die haar zonder recht houdt,op te eisen?(art.5.1.4).Dit lijkt ons voorlopig de beste omschrijving...],Derine,R.,e.a.,Zakenrecht Deel IB,in Beginselen van Belgisch Privaatrecht(V),DILLEMANS,R. en VAN GERVEN,W.(ed.), Antwerpen Standaard 1974.

?bij de renovatie heeft hij zijn appartement uitgebreid door de INNAME van een gedeelte van de gemene delen? verantwoordt de revindicatie van het ingenomene door de eigenaar ervan,zijnde de vereniging van medeeigenaars.

?Art.577-8.? 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede?igendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht : 6? de vereniging van mede?igenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen...Art.577-9.? 1. De vereniging van mede?igenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder...?(Burgerlijk Wetboek).

?Art.1384.Men is aansprakelijk niet alleen voor de schade welke men veroorzaakt door zijn eigen daad maar ook voor die welke veroorzaakt wordt door de daad van personen voor wie men moet instaan, of van ZAKEN die men onder zijn bewaring heeft...?(Burgerlijk Wetboek).

De auteur van de renovatie die door zijn constructies schade aan derden,privatief of gemeenschappelijk,veroorzaakte kan hiervoor aansprakelijk gesteld worden,op vordering van de schadelijders.Onderzoek vooraf de mogelijkheden uit uw ?brandverzekeringen?(privatieve en gemeenschappelijke) en uit uw rechtsbijstandsverzekering bij uw ?familiale verzekering?.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik in de balk achter ?Juridische aard? op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts en zoek daar de nodige WetBOEKEN.