Huisbaas zegt op ipv werken uit te voeren: 30 strafpunten

[klaasvaak]

Ik heb verschillende problemen met mijn huisbaas en mijn huurwoning. Ik geef hieronder een opsomming van de feiten en op het einde mijn vragen.

- 1 aug 2008: ik huur een appartement en een garage met een contract voor 1 jaar, contract wordt geregistreerd, een plaatsbeschrijving wordt opgemaakt en ik neem er mijn domicilie, het contract werd getekend in juni 2008, de huurprijs is 425 EUR.
- in het gebouw zijn er nog huurders bij dezelfde eigenaar.
- april 2009: het contract wordt telefonisch en met een AS opgezegd, er wordt mij onmiddelijk een nieuw contract aangeboden voor een duurtijd van 2 jaar met een nieuwe huurprijs van 432 EUR, volgens de index zou dit echter maar 426 EUR mogen zijn (de huisbaas heeft het over een afronding naar boven). Er wordt geen EPC opgesteld of afgeleverd. Ik protesteer even, maar teken toch.
- half 2009: mijn partner komt bij me wonen.
- begin 2010: ons kindje wordt geboren.
- er is geen centrale verwarming, in de living staat een gaskachel die ik overkoop van de vorige huurder.
- in de keuken hangt een 5 liter gasgeiser die eigendom is van de huisbaas (staat in de plaatsbeschrijving) en die zorgt voor het warm water in keuken en badkamer.
- 2008-2009: de kleine gasgeiser heeft niet genoeg capaciteit om in de winterperiode deftig te douchen, ik klaag hierover een paar keer bij de huisbaas, maar hij wil er op dat moment niets aan doen, ik leg me er braafjes bij neer.
- in september 2010 koop ik een CO-melder om de grote gaskachel in de living te bewaken, er is immers een baby in huis. De CO-melder gaat echter elke keer af als de kleine gasgeiser in de keuken een paar minuten opgestaan heeft.
- ik begin mijn opzoekwerk en vind dat het verboden is om een gastoestel type A (zoals ik er dus 1 heb) aan te sluiten op een douche. Dit is blijkbaar 1 van de hoofdoorzaken van CO-intoxicaties.
- ik meld dit telefonisch aan de huisbaas en hij beweert dat hij een attest heeft dat bewijst dat dit toestel volledig in orde is en wil er niks aan doen.
- oktober 2010: ik haal er een gehabiliteerd gasinstallateur bij en die keurt direct de gasgeiser af en stelt een verslag op.
- ik stuur het verslag in een AS op naar de huisbaas en enkele dagen later belooft hij me een nieuwe gasgeiser te zullen installeren van het merk Junkers, net zoals bij de andere huurders.
- ik bekijk het toestel eens en stel vast dat dit helemaal niet bij deze woning past, ik kijk eens bij de andere huurders en stel alleen maar wantoestanden vast.
- ik uit in een telefoongesprek mijn bezorgdheid en stel voor om toch maar een ander type toestel te plaatsen, de huisbaas zegt dat ik me moet neerleggen bij zijn beslissing.
- november 2010: ik vertrouw de zaak niet meer en vraag via de gemeente een woningonderzoek aan.
- januari 2011: een door de huisbaas aangestelde loodgieter installeert een nieuw toestel, zoals ik al vreesde druist de montage in tegen alle richtlijnen uit de handleiding betreffende rookgasafvoer.
- februari 2011: een controleur van wonen Vlaanderen stelt de problemen met de rookgasafvoer vast en stelt ook vast dat er een stopcontact is waarop geen afdekplaatje zit (weliswaar verborgen achter het fornuis), de huisbaas wordt van de gebreken op de hoogte gesteld met de vraag deze te verhelpen.
- de loodgieter komt 1 keer langs om een aanpassing te doen aan de rookgasafvoer, stelt vast dat er geen schouw aanwezig is om een aansluiting te maken en vertrekt terug onverrichter zake.
- april 2011: de huisbaas zegt mijn contract op met een AS, zonder reden, maar voor mij is het duidelijk dat de huisbaas zich van een klagende huurder wil ontdoen.
- mei 2011: de controleur komt een 2de keer langs en stelt vast dat dezelfde problemen nog altijd aanwezig zijn. Het eindverslag luidt: 30 strafpunten wegens risico op CO intoxicatie en risico op elektrocutie en er wordt een advies tot onbewoonbaarheid voorgesteld aan de burgemeester.
- ik haal er zelf nog eens een vakman van de firma Junkers bij en die stelt dezelfde problemen vast + slechte werking + ook nog eens risico op brandgevaar. Een hoge pief van Junkers vertelt me dat ze de betreffende loodgieter gaan interpelleren vermits zijn manier van werken schade toebrengt aan de goede naam van de firma Junkers en aan haar producten.
- juni 2011: hoorzitting bij de burgemeester. Ik ben alleen, de huisbaas heeft zijn bezoek verdaagd naar juli. De burgemeester spreekt van huisjesmelkerij en maant in een AS de huisbaas aan zijn zaken op orde te brengen voor 11 juli (start bouwverlof).
- Er zijn nog andere problemen ook. Zo stroomt het water van mijn wc door de teller van de bovenbuur, de huisbaas is hiervan al eerder op de hoogte gesteld via een AS en ook de bovenbuur is ingelicht.
- De huisbaas beschuldigde me ooit dat ik het appartement niet bewoonde als een goede huisvader, ik heb dan gerepliceerd met een AS van 4 blz. met alle herstellingen die ik heb gedaan op eigen kosten.
- De relatie met de huisbaas is volledig verzuurd en communicatie is er nog amper.

Samengevat:
- Gedurende 3 jaar heb ik nooit op een deftige en veilige manier warm water gehad.
- Problemen met de woning zijn vastgesteld door mezelf, vaklui en wonen Vlaanderen, onbewoonbaaeheid is nakend. Ik zit hier met een baby van 1 jaar en een hoogst onwillige huisbaas die weigert noodzakelijke werken uit te voeren na te zijn aangemaand door mezelf, wonen Vlaanderen en de burgemeester.
- Ik ben altijd met alles in orde geweest.
- De huisbaas geeft een betwistbare opzeg (hieronder hierover meer).
- Heel deze situatie begint op mijn gezondheid te wegen, ik heb hiervan een verklaring van een arts.

Mijn vragen:
1) Ik informeer mij bij de huurdersbond en hun stelling is dat de verhoging van de huurprijs in het 2de contract van korte duur in strijd is met de wet, dat daarom het 2de contract nietig is en dus de opzeg ongeldig is. Zij hebben ondertussen een AS opgesteld dat ik nog moet opsturen naar de huisbaas. In de brief staat ook dat ik de teveel betaalde bedragen zelf zal inhouden. Is dit allemaal correct of begeef ik me op glad ijs? En voor de komende maanden? Mag ik de huurprijs zelf naar beneden corrigeren (in de veronderstelling dat ik er blijf wonen)?
2) Wat als de huisbaas in extremis toch noodzakelijke werken zou uitvoeren, kan ik dan toch nog op 1 of andere manier schadevergoeding vragen?
3) Wat als de woning onbewoonbaar wordt verklaard?
4) Hoe zit dat met vrederechter en eventueel advocaat? Moet ik die nu al inschakelen of pas als er effectief onbewoonbaarheid is? Sorry voor mijn onwetendheid, ben nog nooit in aanraking geweest met justitie.
5) En wat met die loodgieter? Kan ik die weigeren hier nog binnen te komen? Voor mij is dat gewoon een partner in crime van de huisbaas.

[JohnD]

Er is een advies van onbewoonbaarheid opgesteld door het Vlaams Gewest. De verhuurder krijgt dan van de burgemeester een bepaalde tijd om die herstellngen geadviseerd volgens het verslag van het Vlaams Gewest uit te voeren. Daarna komt de woondienst van de stad terug controleren en stelt een nieuw rapport op en het aantal strfpunten moet dan onder de 15 punten liggen. Het rapport dat die dienst opstelt is werkelijk geprul in vergelijking met de controle van het Vlaams Gewest, in elk geval is het volgens dat verslag dat de burgemeester een woning definitief onbewoonbaar verklaart.
Is er al een hercontrole geweest van de woondienst van de stad nadat de inspecteur van het Vlaams Gewest is langs geweest ? Is er al een besluit van de burgemeester geweest ?
De teveel betaalde bedragen i.v.m uw huur mag u terug inhouden uiteraard.
U kan schadevergoeding vragen, maar doe dat voor de verederechter. Schakel een advocaat in. Die loodgieter zijn mening is van totaal ondergeschikt belang t.ov. de meningen en het rapport van onbewoonbaarheid van het Vlaams Gewest.

[Alain_vdb]

Ik heb bijna hetzelfde probleem met het app. dat ik huur, de inspecteur heeft nog in februari het appartement afgekeurd, Ik nam contact op met Wonen-Vlaanderen.De burgemeester beweert dat hij geen beslissing meer kon nemen binnen de wettelijke termijn. Uit de brief van Wonen-Vlaanderen leid ik evenwel af dat de beslissing toch tot 3 mei kon genomen worden, maar dit gebeurde ook niet. Dus nu zou ik beroep moeten aantekenen bij de minister tegen het stilzitten van de burgemeester.

[Vandebos]

Neem opnieuw contact op met wonen Vlaanderen en informeer u naar de stappen die u kan ondernemen?

[JohnD]

Ik heb bijna hetzelfde probleem met het app. dat ik huur, de inspecteur heeft nog in februari het appartement afgekeurd, Ik nam contact op met Wonen-Vlaanderen.De burgemeester beweert dat hij geen beslissing meer kon nemen binnen de wettelijke termijn. Uit de brief van Wonen-Vlaanderen leid ik evenwel af dat de beslissing toch tot 3 mei kon genomen worden, maar dit gebeurde ook niet. Dus nu zou ik beroep moeten aantekenen bij de minister tegen het stilzitten van de burgemeester.

U kan idd. binnen een bepaalde termijn beroep aantekenen tegen het besluit van de burgemeester. Op het document dat u van de burgemeester gekregen hebt waarin hij dus na de hercontrole van de woondienst zijn definitief advies over de al of niet bewoonbaarheid van uw woning gezet heeft, staat er normaal gesproken het adres van die dienst in Brussel.

U hoeft niet terug naar de woondienst van uw stad te gaan vermits zij onder een hoedje spelen met de burgemeester.

Ik kan het juiste document nu niet terugvinden maar geloof me ik ken het verhaal

Hier is de normale gang van de procedure nogmaals: U doet een klacht bij de woondienst van uw stad > zij komen langs voor een kontrole > indien negatief advies (nog niets met punten en zo - in feite een globale kontrole) word eigenaar in kennis gesteld en gevraagd binnen een bepaalde periode met hen kontact op te nemen > doet de eigenaar dat niet binnen die bepaalde periode word het dossier zonder verwijl naar het Vlaams Gewest gestuurd en krijgt u een officiele uitnodiging om op een bepaald uur en dag aanwezig te zijn > inspecteur Vl.Gewest keurt woning uitermate grondig (al naar gelang u hem daarbij een beetje helpt kan hij zaken noteren die hij misschien normaal gezien over het hoofd ziet - bvb hier en daar wat houtrot of een beschimmelde muur kan het aantal strafpunten snel de hoogte in jagen) > rapport gaat terug naar de woondienst stad (wel een andere dienst, maar gelinkt aan de eerste) > zij berichten de eigenaar en vragen en kijken na of hij ondertussen wat doet > indien ja komen ze terug kijken en geven een nieuw advies > u krijgt bericht van de burgemeester > indien de woning niet onbewoonbaar verklaard word dient u dit te melden dat u niet akkoord bent aan die dienst in Brussel, die vermeld staat in het document van de burgemeester dat de woning niet onbewoonbaar verklaart (u dient dit ook weer binnen een bepaalde termijn te doen) > die komen terug en doen
een laatste definitieve kontrole al naargelang uw argumentatie sterk genoeg was of niet.

[Alain_vdb]

Sinds dat ik de techniesche verslag gekregen heb betaal ik dan mijn huisbaas ook niet meer, maar dat heb ik hem via AS op de hoogte gebracht.. zolang dat alle nodige niet gedaan wordt hoef ik hem niet betalen ook.

JohnD, nadat de hele procedure die dat u beschreven heeft gedaan was kreeg ik dan geen bericht van de burgemeester, daarna neem ik contact op met de gemeentelijke ambtenaar, zei dan de ambtenaar tegen mij dat de burgemeester geen beslissing kon nemen binnen de bepaalde termijn aangezien dat de inspecteur van Wonen Vlaanderen kwam te laat bij mij voor een controle, maar uin principe had de burgemeester nog tijd tot 2 mei om beslissing te nemen, idd heeft de burgemeester dan onder een hoedje gespeeld.
Ondertussen weet ik al dat ik in de stad **** niet meer welkom ben, zeker niet in de gemeentehuis, wand paar weken geleden moest ik een kinderpasje aanvragen voor mijn kleine heeft het geduurd langer dan 2mnd (reden = pincode verloren etc..etc) en als de pasje toegekomen is, ben ik dan gaan halen, moest ik 2uur wachten tot als de hele rij weg is, zelfs diegene die normaal gezien achter mij waren en op het einde v.d. dag zeggen ze jammer genoeg zij gesloten zijn...

[j.demoor]

“Art.3...§ 6. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar...Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn. Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent. Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7...”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

‘1 aug 2008: ik huur een appartement en een garage met een contract voor 1 jaar...april 2009: het contract wordt telefonisch en met een AS opgezegd, er wordt mij onmiddelijk een nieuw contract aangeboden voor een duurtijd van 2 jaar...’

Vermits de huurder het goed bleef bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen , werd de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en bleven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde.

Deel dit aangetekend mede aan uw verhuurder en maan hem aan het aldus teveel betaalde ,dat u erin gedetailleerd vermeldt,terug te betalen binnen een redelijke termijn daarin door u te bepalen. Geeft hij hieraan geen afdoende en tijdig gevolg maak dan toepassing van “Art.1289.Wanneer twee personen elkaars schuldenaar zijn, heeft tussen hen schuldvergelijking plaats, waardoor de twee schulden teniet gaan, op de wijze en in de gevallen hierna vermeld.”(Burgerlijk Wetboek).

Hij is uw schuldenaar van het teveelbetaalde en u bent zijn schuldenaar van de komende huurtermijnen.

U kan in dat geval die volgende huurtermijnen niet betalen tot het teveelbetaalde terugbetaald is.

'De elementaire vereisten van veiligheid,hygiëne en bewoonbaarheid zijn beschikkingen van openbare orde. Een woning die daar niet aan voldoet wordt onttrokken aan de handel en kan niet het voorwerp uitmaken van een huurovereenkomst(art.6 en 1128 B.W.).Mocht zodanige woning toch verhuurd worden,dan is de overeenkomst nietig(art.1131 en 1133 B.W.)'(Vred.Grâce-Hollogne 11 juli 2000,Echos log. 2000,123,noot THOLOME,L.).

Verlaat bij onbewoonbaarverklaring de woning zoals daarin bepaald wordt. Bovendien kan u, ook bij niet-onbewoonbaarverklaring , schadevergoeding vorderen,desnoods bij de vrederechter.

U kan de loodgieter niet beletten de hem opgedragen herstellingen uit te voeren.

“Art.1344bis.Onder voorbehoud van...kan elke vordering inzake de huur van goederen worden ingeleid bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het vredegerecht. Het verzoekschrift vermeld, op straffe van nietigheid :...”(Ger.W.=Gerechtelijk Wetboek).

Ga naar de griffie van het Vredegerecht en vraag daartoe een papieren formulier. Desnoods kopieert u de tekst van art.1344bis Ger.W. en gebruikt u deze als invulformulier mits omzetting in briefvorm. U kan dit verzoekschrift in principe indienen zonder advocaat.

[kvds]

Als huisbaas zou ik in zulk omstandigheden niets liever hebben dan dat de woning onbewoonbaar wordt verklaard.
De huurder zou dan ophoepelen en dan heb ik als eigenaar voldoende tijd om zaken op orde te stellen zonder de huurder in de voeten te hebben

[Vandebos]

De huurder heeft dan wel het recht alle ooit aan u betaalde huurgelden terug te vorderen... een vonnis dat courant door vredegerechten wordt uitgesproken.

[kvds]

laat hem dit maar eens doen. ik laat mijn prive rechtsbijstandverzekering huurdergeschillen die zaak maar een paar jaar aanslepen en aangezien mijn zaken in orde waren en de oorzaken bij de huurder werden gelegd heeft hij er nog de gerechtskosten en advokaat kosten moeten bij betalen. Men moet niet denken dat alle verhuurders smeerlappen zijn; ik denk dat er meer huurders zijn die zich niet korrekt gedragen.

De huurder heeft dan wel het recht alle ooit aan u betaalde huurgelden terug te vorderen... een vonnis dat courant door vredegerechten wordt uitgesproken.

[Vandebos]

Als verhuurder kan ik alleen maar bijtreden dat er ook goede verhuurders zijn. In dit geval (oa. incorrecte installatie van incorrect type gasbrander) is de verantwoordelijkheid duidelijk aan de kant van de verhuurder. Vandaar de waarschuwing naar de verhuurder toe mocht deze meelezen en geneigd zijn uw advies in dit specifieke geval te volgen.

[JohnD]

De huurder heeft dan wel het recht alle ooit aan u betaalde huurgelden terug te vorderen... een vonnis dat courant door vredegerechten wordt uitgesproken.

Daar ben ik het niet mee eens, al zou ik het doodgraag hebben. Mijn advocaat waaraan ik deze vraag gesteld had beweert dat dit bijna nooit uitgesproken word (persoonlijk kan ik ondubbelzinnig bewijzen dat ik ooit een woning gehuurd heb zo'n 5 jaar geleden die in het geheel niet voldeed aan de wooncode en dus niet mocht verhuurd worden) - wie ben ik om dat te betwisten - behalve dan misschien af en toe in de regio Brussel. Wetgeving is een zaak maar jurisprudentie en praktijk is een andere, dus na jouw visie weet ik het ook niet meer.

[Vandebos]

Kanton Leuven weet ik meerdere uitspraken in deze aard dit jaar alleen. De rechter wordt ook weinig keus gelaten als de huurder kan aantonen dat de niet verholpen problemen na de definitieve onbewoonbaarverklaring reeds bestonden voor de aanvang van zijn huurcontract.

[scorpioen]

Kanton Leuven weet ik meerdere uitspraken in deze aard dit jaar alleen. De rechter wordt ook weinig keus gelaten als de huurder kan aantonen dat de niet verholpen problemen na de definitieve onbewoonbaarverklaring reeds bestonden voor de aanvang van zijn huurcontract.

De rechtbank van eerste aanleg van Leuven, die in beroep uitspraak doet over de vonnissen van de vrederechter, hervormt systematisch deze vonnissen als beroep wordt ingesteld.

Het standpunt van deze rechtbank, kort samengevat:
- de onbewoonbaarverklaring leidt tot het juridische tenietgaan van het voorwerp van het huurcontract, wat meebrengt dat die overeenkomst met toepassing van artikel 1722 van het Burgerlijk Wetboek wordt ontbonden; vanaf de beslissing van onbewoonbaarheid is geen huur meer verschuldigd;
- voor de periode voorafgaand aan de onbewoonbaarverklaring heeft de verhuurder geen rechtmatig belang om achterstallige huur of bezettingsvergoeding te vorderen als de woning niet voldoet aan de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode; een dergelijke woning mag niet verhuurd worden, de verhuring ervan is strafbaar (hiervoor is niet vereist dat de woning onbewoonbaar verklaard werd);
- de huurovereenkomst is echter niet nietig. Artikel 2, § 1, van de Woninghuurwet bepaalt dat indien het gehuurde goed niet beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid de huurder de keuze heeft ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met deze vereisten, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding. In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.
De stelling dat de huurovereenkomst nietig is - het gaat dan om een nietigheid van openbare orde die de rechter ambtshalve moet aanvoeren - is in strijd met de mogelijkheid van de huurder om de uitvoering van werken te eisen. Het Grondwettelijk Hof (arrest nr. 47/2009 van 11 maart 2009) heeft geoordeeld dat de Vlaamse Wooncode niet de burgerrechtelijke gevolgen regelt van het feit dat de woning niet voldoet aan de vereisten van de Vlaamse Wooncode.

Praktische gevolgen als de woning van in het begin niet voldoet aan de vereisten van de Vlaamse Wooncode:
- de verhuurder kan geen achterstallige huur vorderen; ook geen bezettingsvergoeding;
- als de huurder betaalde huurgelden wil terugvorderen dient hij het gemene huurrecht toe te passen.

[Vandebos]

Op welke gronden in het gemene huurrecht?