Welke kosten komen er allemaal bij als je een huis koopt?

[ruddy]

Hallo,
We zijn van plan om een huis te kopen maar willen graag weten welke extra kosten er bovenop de prijs van het huis komen.
We wisten al dat er 5 of 10 procent schrijfgeld bij komt afhankelijk van het ki en notariskosten.
Maar nu hoor ik hier en daar dat er nog eens extra btw op het huis en grond betaald moet worden.
Klopt dit?
Het is handig om te weten om er rekening mee te houden in je budget.

Groeten, Ruddy.

[rverheyen]

Rudy

Ga eens kijken op de website van de Immotheker, daar kan je zelf berekenen welke kosten er nog bijkomen.

[lvddaele]

Die BTW moet je bij mijn weten enkel betalen als je een huis koopt onder het btw-stelsel, en dat is denk ik enkel het geval als het een heel recent gebouwd huis betreft.
De kosten die er normaal bijkomen zijn:
- registratierechten op het huis: 5% of 10% naargelang het KI kleiner of groter is dan 745. Onder bepaalde voorwaarden wordt er een schijf van 15000 euro hiervan vrijgesteld (wat overeenkomt met een korting van 750 of 1500 euro naargelang klein of groot beschrijf)
- de registratierechten op je lening
- het ereloon van de notaris
- de aktekosten
Denk dat dit het zo een beetje is. Als je een berekening wil maken wat het je ongeveer gaat kosten kan je kijken op www.notaris.be . Daar zit een formule die het allemaal mooi voor je uitrekent.

[VGM]

1. Aankoopkosten

Drie elementen bepalen de kosten die je voor de eigendomsakte via de notaris betaalt: de registratierechten, het honorarium van de notaris en een vaste aktekost.

Registratierecht

Het registratierecht gaat naar het gewest waar de woning staat. In Vlaanderen betaal je 10% op de aankoopprijs, in Brussel en Walloni? 12,50%.

Gelukkig zijn er een aantal gevallen waarin je niet de volle pot betaalt.

o Eerste woning

Als het je eerste woning is, betaal je in Vlaanderen geen registratierecht op de eerste 12.500 euro. Je wint dus 1.250 euro. Deze korting heet het abattement.

In Walloni? bestaat er geen abattement. In Brussel is er, afhankelijk van de regio waar de woning staat, een abattement op de eerste 60.000 of 75.000 euro. Dat levert je een besparing van 7.500 of 9.375 euro op.

o Volgende woning

Als je je huidige woning verkoopt en een nieuwe eigen woning koopt, dan mag je in Vlaanderen de indertijd betaalde registratierechten in mindering brengen. Je mag van de nieuwe registratierechten maximaal 12.500 euro aftrekken. Dit is de "meeneembaarheid van registratierechten".

In Walloni? en Brussel bestaat die meeneembaarheid van registratierechten niet.

o Klein schrijfgeld

Op elke eigendom rust er een "kadastraal inkomen" of het KI. Dit bedrag is wat je netto per jaar zou verdienen als je in 1975 de woning verhuurde. Dit KI is de basis voor de "onroerende voorheffing": de belasting die je als eigenaar jaarlijks op je eigendom moet betalen.

Als het KI echter ten hoogste 745 euro zou zijn, dan betaal je in Vlaanderen geen 10%, maar slechts 5% registratierechten. Het zogenaamde "klein beschrijf". Die grens wordt opgetrokken naar 845 euro als je drie of vier kinderen hebt en 945 euro met vijf of zes kinderen.

In Walloni? wordt in het geval van een klein beschrijf de normale 12,5% teruggebracht naar 6%. In Brussel bestaat er geen klein beschrijf, maar daar is het abattement voor je eerste woning zeer aantrekkelijk.

Honorarium van de notaris

De notaris wordt voor zijn werk betaald. Hij maakt immers een waterdichte eigendomsakte, waarin je officieel als nieuwe eigenaar staat beschreven. Het honorarium is voor een deel afhankelijk van de aankoopprijs. Voor een woning van 100.000 euro bedraagt het 1.594 euro. Kost de woning 200.000 euro, dan is het honorarium 2.164 euro.

Vaste aktekost voor de notaris

De notaris moet een aantal opzoekingen doen, waarvoor hij kosten moet maken. Daarvoor rekent hij een forfaitaire kost van 625 euro aan. Vaak is dat bedrag maar 525 euro.

Let op: als de notaris een woning openbaar verkoopt, dan maakt hij extra kosten (aanplakbrieven, huur van de verkoopzaal, enz. ). Op dat moment worden de totale aankoopkosten (registratierechten, honorarium van de notaris en alle andere kosten) uitgedrukt in een procent van de aankoopprijs. Dit percentage, dat van streek tot streek kan verschillen, wordt meegedeeld bij de verkoop. Hoe duurder de woning, hoe kleiner het kostenpercentage: voor een woning van 100.000 euro bijvoorbeeld 15%, voor 200.000 euro is dat 13,50%.


--------------------------------------------------------------------------------

2. Leningkosten

De leningkosten voor een hypothecair krediet bestaan uit vijf elementen: het registratierecht, het inschrijvingsrecht, het loon van de hypotheekbewaarder, het honorarium van de notaris en vaste aktekosten. De notaris ontvangt het volledige bedrag en zorgt dat alle partijen hun deel krijgen. Deze kosten zijn in heel Belgie identiek.

Het honorarium van de notaris wordt berekend op het leenbedrag. Alle andere kosten worden berekend op het leenbedrag plus bijhorigheden (over het algemeen 10% van het leenbedrag).

Waarom dat extra bedrag "bijhorigheden"? Wanneer de bank het huis van een slechte betaler openbaar gaat verkopen, dan hoopt ze het leenbedrag te recupereren. Daarbovenop moet ze echter extra kosten maken. Om die te dekken, wordt een hypotheek genomen op het leenbedrag plus een extra bedrag: de bijhorigheden. De bank bepaalt het percentage; het kan bijvoorbeeld ook maar 5% bedragen.

Registratierecht

In het hele land betaal je 1% registratierecht op het leenbedrag plus bijhorigheden.

Inschrijvingsrecht

Het inschrijvingsrecht bedraagt 0,30% op het leenbedrag plus bijhorigheden.

Loon van de hypotheekbewaarder

De hypotheekbewaarder, die de hypotheek op de woning met de hand in een dik register schrijft, krijgt een vergoeding.

Honorarium van de notaris

De notaris berekent zijn ereloon op het leenbedrag. Voor een lening van 100.000 euro bedraagt dit 652 euro; voor 200.000 euro is het 880 euro.

Vaste aktekosten

De notaris moet een aantal opzoekingen doen, waarvoor hij kosten moet maken. Daarvoor rekent hij 525 euro als een forfaitair bedrag.

Extra kosten

Naast de leningkosten bij de notaris, rekent ook de bank kosten aan: gemiddeld 250 euro voor het aanbod en 180 euro voor het verslag van een onafhankelijke schatter.

Er komen naast de lening ook nog kosten bij, die we in het rekenvoorbeeld hebben meegenomen: De bank verplicht je om een brandverzekering en een schuldsaldoverzekering te nemen.

Het registratierecht bedraagt 1% op 171.600 euro (156.000 plus 15.600): 1.716 euro.

Het inschrijvingsrecht kost hen 0,30% op 171.600 euro, ofwel 515 euro. Verder zijn er nog 169 euro voor de hypotheekbewaarder, 779 euro voor het werk van de notaris en 525 euro voor de opzoekingskosten van de notaris.


--------------------------------------------------------------------------------

Hypothecair mandaat

Soms schermt een bank wel eens met een zogezegd kostenbesparend voorstel: een hypotheek op slechts een deel van het leenbedrag en een hypothecair mandaat voor het restbedrag.

Een hypothecair mandaat of hypothecaire volmacht wordt niet ingeschreven in het hypotheekkantoor, en de notaris rekent minder kosten aan. Je geeft echter aan de bank het recht om "op jouw kosten" eender wanneer in de toekomst een hypotheek te mogen vestigen.

Een reden om een mandaat naar een hypotheek om te zetten, kan zijn dat je een maand of twee vertraging hebt met je betalingen. Het kan altijd gebeuren dat je ooit eens door een financieel slechte periode moet. De kosten die je voor die omzetting moet betalen, komen in dat geval bovenop de bestaande financi?le problemen...

Het leenbedrag onder hypothecair mandaat kun je echter niet fiscaal aftrekken van je personenbelasting. Dat kan alleen met het leenbedrag waarvoor een hypotheek is genomen! Het is dus niet steeds voordelig om een deel van het leenbedrag in een mandaat te nemen.

[ruddy]

Bedankt voor de duidelijke uitleg.
We zijn onlangs bij de bank geweest voor een lenig en toen is er ook ter sprake gekomen om via een omweg minder registratiekosten te betalen op de lening. Volgens mij is het dit mandaat waar je het over hebt, of niet?

Hoe kan ik de schuldsaldo verzekering berekenen en wat is het beste, dit jaarlijks te betalen of in 1 keer?

Groeten, Ruddy.

[wolf2]

Iedereen die zulke volledige antwoorden geeft verdient applaus.

Enkele suggesties:

* abattement in VL is 15.000 ipv 12.500 sinds 1/1/2007

* akten bij de hypotheekbewaarder worden gescand sinds 2003

* het klopt dat "Het leenbedrag onder hypothecair mandaat kun je echter niet fiscaal aftrekken van je personenbelasting. Dat kan alleen met het leenbedrag waarvoor een hypotheek is genomen! Het is dus niet steeds voordelig om een deel van het leenbedrag in een mandaat te nemen."

maar die aftrek is sowieso beperkt tot 55.000 eur of wat meer als je kinderen ten laste hebt. ik denk niet dat er veel mensen minder zijn die daarmee toekomen voor een lening voor de aankoop van een huis.

[VGM]

Dank U Dino maar we zijn verplicht in de nieuwe deontologie als toekomstig vastgoedmakelaar een klant zo goed mogelijk te adviseren, wij doen ons best.
Mvg

De schuldsaldoverzekering

Wat?
Is in feite een levensverzekering. De verzekeraar betaalt het openstaande saldo van de gedekte hypotheeklening uit bij het overlijden van de verzekerde.
Op die manier verlos je de partner van (zware) afbetalingen. Tegelijkertijd krijgt de bank zekerheid dat het kapitaal in dergelijke gevallen wordt terugbetaald.

Premie

- Is afhankelijk van enkele factoren; leeftijd, geslacht, rookgedrag. Sommige verzekeraars sturen de premie bij op basis van medische antecedenten, beroep en sportbeoefening
- Het betalen van de premie kan in ??n keer, door een jaarlijkse of maandelijkse premie
- In het overgrote deel van de formules is deze premie vast en loopt deze voor 2/3 van de looptijd van de lening. Wanneer je bijvoorbeeld voor 20 jaar leent, betaal je 13 jaar aan de schuldsaldoverzekering. Er zijn tegenwoordig echter ook heel wat varianten op deze formule.
- Let bij een vergelijking niet alleen op het startbedrag van de premie, maar op het totaalbedrag op het einde van de rit.
- Wanneer je een prijsvergelijking maakt tussen schuldsaldoverzekeringen, kijk dan ook niet alleen naar de voorstellen van je eigen bank, maar durf gaan shoppen. Soms zijn er verschillen van 50 % tussen de goedkoopste en duurste verzekering.

Indien u langer leent, is ook de premie van de schuldsaldoverzekering (ssv) hoger omdat u verzekerd bent voor een langere periode terwijl u ook ouder bent en het risico voor de maatschappij bijgevolg toeneemt. Voor een dekking van 100% moet u voor een man en een vrouw samen ? ? 2.400 extra aan premie betalen als u op 25 jaar leent en ? ? 5.500 als u op 30 jaar leent in vergelijking met een krediet op 20 jaar.

Verschillende mogelijkheden

Gespreid. Indien u de premies wilt spreiden, kunt u kiezen voor een formule met vaste premies of een formule met variabele premies. Bij een formule met vaste premies betaalt u gedurende 2/3 van het krediet een vaste premie. Indien u bijvoorbeeld op 20 jaar leent, betaalt u gedurende 13 jaar dezelfde premie ssv. Bij een formule met variabele premies betaalt u gedurende de ganse looptijd van het krediet een premie. De eerste jaren van het krediet stijgen de premies en de laatste jaren van het krediet dalen de premies.

Eenmalig. Indien u kiest voor een eenmalige premie, wordt er bij de start van het krediet een hoge premie betaald waarmee u voor de ganse looptijd van het krediet verzekerd bent.

De eenmalige premie is de goedkoopste formule, maar die moet uiteraard ook direct betaald worden. De variabele premies zijn het hoogst, maar die kunnen dan ook tijdens gans de looptijd van het krediet gespreid betaald worden. Hoe langer de looptijd van het krediet, hoe groter het verschil in premie tussen de drie formules.

Om deze lagere, eenmalige premie toch gespreid te kunnen terugbetalen, wordt er vaak voorgesteld om de eenmalige premie mee te ontlenen.


Wettelijke bepalingen

- Iedere schuldsaldoverzekering die in ons land wordt verkocht, moet goedgekeurd worden door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen (CBFA). Zij gaat na of de verzekering voldoet aan onze wetgeving en publiceert dit ook in het Belgisch Staatsblad wanneer dit zo is. De publicatiedatum moet op het verzekeringsvoorstel vermeld staan.
- Laat je niet verplichten tot het afsluiten van een schuldsaldoverzekering bij jouw bank. Een bank mag je wel verplichten om een schuldsaldoverzekering af te sluiten, maar moet je vrij laten om die verzekering af te sluiten bij de maatschappij die je zelf wil.
- Vaak verleidt je bank je echter om de verzekering bij haar af te sluiten door de rente op het krediet een beetje te laten zakken. In zulke gevallen loont het nog altijd om na te gaan of de combinatie van een hypotheeklening en een schuldsaldoverzekering bij een andere financier niet voordeliger uitvalt.
- Een schuldsaldoverzekering kan net als een gewone verzekering opgezegd en vervangen worden door een goedkopere versie.
- De bankier zal de schuldsaldoverzekering meestal ook in de akte laten opnemen. Daarbij laat hij ook een afstand van begunstiging vermelden in zijn voordeel. De in de verzekering vermelde begunstigde ziet dus het geld aan zijn neus voorbijgaan naar de bank.


Fiscaal aftrekbaar

- In bepaalde gevallen is de schuldsaldoverzekering fiscaal aftrekbaar. Hiertoe moet de begunstigde vast bepaald zijn en moet dit bovendien een bloedverwant tot de 2e graad of je echtgenoot zijn. Een kanttekening hierbij: deze begunstigde kan gedurende de looptijd nog worden aangepast. Personen die wettelijk samenwonen zijn gelijkgesteld met echtgenoten

Kleed de bank uit!

Bij het afsluiten van een hypothecair krediet kunt u door bankshopping een extra voordelige rente bekomen. Er zijn echter nog andere kosten bij het afsluiten van een hypothecair krediet waarop u dikwijls nog heel wat kunt besparen?

Verzekeringen

De bank zal u bij de verkoop van een hypothecair krediet vaak ook een brandverzekering en een schuldsaldoverzekering (SSV) voorstellen. Het afsluiten van deze verzekeringen geeft vaak recht op een extra korting op het krediet. De premies van deze verzekeringen liggen vaak hoger dan bij verzekeringsmaatschappijen (voor SSV bv. Cardif, Delta Lloyd Life en voor brandverzekeringen bv. Ethias, Federale Verzekeringen).

Tip. Vraag een offerte bij enkele verzekeringsmaatschappijen en vergelijk deze met de premies die de bank aanrekent voor deze verzekeringen. Banken zijn vaak bereid om tot 20% korting te geven op de premies van deze verzekeringen als u betere voorstellen van de concurrentie kunt voorleggen.

Waarborg op basis van mandaat

Deze klassieker mag u niet uit het oog verliezen. Als u een hypothecair krediet afsluit, wordt er in principe een hypothecaire inschrijving genomen als waarborg. Een hypothecaire inschrijving brengt echter heel wat kosten mee voor de kredietnemer: een hypotheekrecht en registratierecht van samen 1,3% op het ingeschreven bedrag, het honorarium van de notaris en de kosten voor de opmaak van de kredietakte. Als u aan de bank vraagt om een deel van het kredietbedrag te waarborgen via een mandaat in plaats van met een inschrijving, zal u de 1,3% rechten niet moeten betalen.

Tip. En dit is niet altijd geweten? In principe zal de notaris u ook een verlaagd ereloon moeten aanrekenen.

Omdat het mandaat een zwakkere waarborg is voor de bank (het geeft de bank enkel de mogelijkheid om een hypothecaire inschrijving te nemen) zal dit niet automatisch worden voorgesteld door de bank. U zal er zelf naar moeten vragen. De meeste banken staan toe dat een deel van het krediet is gewaarborgd door een mandaat.

Let op! Zorg dat u voldoende hypothecaire inschrijving neemt om uw fiscale voordeel volledig te benutten. Uw bankier kan dit voor uw berekenen.

Uw besparing. Als u bij een krediet van ? 200.000 ? 100.000 laat waarborgen via een mandaat, zal u minstens ? 1.300 besparen.

Dossierkosten en schattingskosten

Elke bank rekent normaal gezien dossierkosten en eventueel schattingskosten aan als de woning geschat moet worden (het geval bij grote kredietbedragen en/of als er weinig eigen middelen voor de investering gebruikt worden). Bij sommige banken worden dossierkosten en schattingskosten apart aangerekend, bij andere banken is er ??n tarief, ongeacht er een schatting van de gefinancierde woning is of niet. Deze kosten kunnen oplopen tot ? 250 of meer.

Tip. Vraag uw bank om deze dossierkosten of toch een deel ervan te laten vallen.

Ter beschikking stellen van kapitaal

Als u een woning koopt of bouwt en het krediet in schijven opneemt al naargelang de werken vorderen, betaalt u bij de bank een vergoeding op het niet-opgenomen kapitaal van het krediet. Deze vergoeding bedraagt ? 0,1% per maand. De bank rekent deze kosten aan omdat ze geld ter beschikking moet houden voor de kredietnemer.

Tip. Vraag uw bank om deze kosten (gedeeltelijk) te laten vallen.


Tracht naast een scherp tarief ook te bekomen dat de bank u korting geeft op de schuldsaldo- en de brandverzekeringen, dat ze de dossierkosten en de schattingskosten laat vallen? en dat er geen kosten worden aangerekend om geld te reserveren bij een krediet voor een bouw of een verbouwing

[ruddy]

Hallo,

Komt het vaak voor dat het KI verandert als je een huis aankoopt.
Op de bank zeiden ze dat dit wel eens voorvalt.

Bv. Nu is het KI in de 400 euro en dus klein beschrijf, moesten we het kopen en het herzien wordt en uiteindelijk meer als 750 wordt en we dus toch nog groot beschrijf moeten betalen.

Ik hoop dat dit niet zo is.