Problemen met syndicus

Dv · #1 , 22 dec 2005 11:10

Sinds enige tijd hebben we een syndicus die eenzijdige beslissingen neemt waar we niet mee akkoord zijn. Ik weet dat je een syndicus normaal moet ontslaan via de raad van mede-eigenaars maar die hebben geen problemen met de syndicus dus daar moeten we niet op rekenen. Ook hebben we geen zin om een procedure voor de vrederechter te starten. Is er een andere mogelijkheid om de syndicus te ontslaan? Het gaat gewoon om een medebewoner en ik ben absoluut niet zeker of de syndicus wel erkend is. Hoe kunnen we dat weten? En indien er geen erkenning is, wat kunnen we dan doen?

Jureca · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

Lex · #2 , 22 dec 2005 11:40

Art. 577-8 ? 2. Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen acht dagen na die aanstelling of benoeming, op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van mede?igenaars gevestigd is.
Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de voornamen, het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam en firma, alsmede haar maatschappelijke zetel. Het uittreksel moet worden aangevuld met alle andere aanwijzingen (B.W.)

Dv · #3 , 22 dec 2005 12:00

Dat is dus niet gebeurd. Indien de syndicus niet erkend is, wat moeten we dan doen?

Reclame

Lex · #4 , 22 dec 2005 12:11

Dat is dus niet gebeurd. Indien de syndicus niet erkend is en dus in het zwart werkt, wat moeten we dan doen?

Waaruit leidt U af, dat het om 'zwart werk' gaat?

Dv · #5 , 22 dec 2005 12:53

Ik heb nooit een bericht van aanstelling gezien. Dus ben ik niet zeker dat ze wel een erkenning heeft. Maar er worden wel beslissingen genomen zonder dat er een vergadering geweest is. Wat moeten we dan doen, als we het daar niet mee eens zijn?

Ratione Legis · #6 , 22 dec 2005 13:18

Hier kunt u nagaan of uw syndicus erkend is:
http://www.biv.be/web/biv/web/nl/vgm/le ... ?leden.htm

Mocht u verandering van syndicus willen, dan moet u dat als dagorde-punt doorgeven voor de volgende Algemene Vergadering. Wanneer geen meerderheid van de mede-eigenaars achter uw voorstel staat, spreekt het voor zich dat de huidige syndicus "in het zadel" zal blijven.
Zorg dat u minstens een voorstel van een andere syndicus (prijs/voorwaarden/...) kan voorleggen tijdens die AV.

groeten + succes

Ratione Legis · #7 , 22 dec 2005 13:19

er worden wel beslissingen genomen zonder dat er een vergadering geweest is. Wat moeten we dan doen, als we het daar niet mee eens zijn?

over welke beslissingen gaat het ?
De syndicus heeft namelijk een authonome beslissingsbevoegdheid ook.

Lex · #8 , 22 dec 2005 13:39

Ik heb nooit een bericht van aanstelling gezien. Dus ben ik niet zeker dat ze wel een erkenning heeft. Maar er worden wel beslissingen genomen zonder dat er een vergadering geweest is. Wat moeten we dan doen, als we het daar niet mee eens zijn?

De voorwaarden om geregisteerd te zijn, zijn te vinden in het KB van 08 september 1993, bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar. (artt. 3,5,6)

Uw syndicus voldoet niet aan die voorwaarden!

art. 577-8, ?1... Het mandaat van de syndicus kan in geen geval vijf jaar te boven gaan, maar kan worden verlengd.(B.W.=Burgerlijk Wetboek)

art. 577-6, ? 3. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van mede?igendom, beraadslaagt de algemene vergadering alleen dan rechtsgeldig wanneer meer dan de helft van de mede?igenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten.(B.W.)

Onderzoek het jaarverslag.

Dv · #9 , 22 dec 2005 15:45

De voorwaarden om geregisteerd te zijn, zijn te vinden in het KB van 08 september 1993, bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar. (artt. 3,5,6)

Uw syndicus voldoet niet aan die voorwaarden!

Neen. Ze is ook helemaal geen vastgoedmakelaar. Maar mag ze dan wel de functie van syndicus uitoefenen?

Gast · #10 , 22 dec 2005 17:41

De voorwaarden om geregisteerd te zijn, zijn te vinden in het KB van 08 september 1993, bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar. (artt. 3,5,6)

Uw syndicus voldoet niet aan die voorwaarden!
Neen. Ze is ook helemaal geen vastgoedmakelaar. Maar mag ze dan wel de functie van syndicus uitoefenen?

Een syndicus moet niet erkend zijn door het BIV indien hij "bij de uitoefening van een van dezelfde activiteiten slechts zijn familiepatrimonium beheert of het patrimonium waarvan hij mede?igenaar is, of het patrimonium van de vennootschap waarvan hij aandeelhouder of vennoot is."

Bron: KB 06.09.1993, Art. 4 - 2?
http://www.biv.be/web/biv/web/nl/instit ... _AR_KW.htm

Groetjes,

Luc

Ratione Legis · #11 , 22 dec 2005 18:41

Elke mede-eigenaar mag de functie van syndicus uitoefenen.
Wel z?????????r goed nadenken voor je die taak op je neemt, het kan (nare) fiscale gevolgen hebben wanneer hiervoor een vergoeding wordt uitgekeerd aan de persoon in kwestie.

Ik heb het meegemaakt dat wegens ruzie tussen de mede-eigenaars de mede-eigenaar-syndicus in dat gebouw "gemeld" werd bij de fiscus en op het niet-aangegeven syndicus-honorarium forse boete heeft mogen betalen.

Het leidt in de praktijk ook alleen maar tot problemen. Best is een onafhankelijke externe syndicus.

Er komt ook meer werk bij kijken dan je op het eerst zicht zou denken: zodus bezint eer ge eraan begint

Dv · #12 , 23 dec 2005 16:30

er worden wel beslissingen genomen zonder dat er een vergadering geweest is. Wat moeten we dan doen, als we het daar niet mee eens zijn?
over welke beslissingen gaat het ?
De syndicus heeft namelijk een authonome beslissingsbevoegdheid ook.

We hebben een ventilatiesysteem. Toen de firma dat bij het bouwen installeerde, werkte het enkel van 6u 's ochtends tot 12 's avonds. De syndicus wilde dat laten aanpassen zodat het 24u/24u draaide. De algemene vergadering heeft tegen dat voorstel gestemd omdat het systeem heel veel lawaai maakt en het moeilijk is te slapen. De syndicus, die op dat moment trouwens geen syndicus was, heeft dat achter de rug van iedereen laten aanpassen. Ineens merkten we dat het systeem wel 24/24 draaide, ook al was er in de vergadering anders over beslist! Dat punt is opnieuw op de algemene vergadering gekomen en men heeft beslist dat opnieuw aan te passen naar het vroegere uur. De toenmalige syndicus wilde echter ontslag nemen en is ondertussen ook verhuisd. Toen heeft de huidige syndicus zich kandidaat gesteld en is verkozen omdat ze de goedkoopste was. Nu krijgen wij een brief in de bus dat ze vindt dat het systeem toch zo moet blijven vanwege het nieuwe energiedecreet dat op 1 januari in werking treedt. Maar: het gebouw heeft twee ingangen, elk in een andere straat. Enkel het systeem aan onze kant werd aangepast. Als het werkelijk zou zijn vanwege dat decreet, zou de andere kant toch ook moeten worden aangepast? Daar is momenteel geen sprake van. Overigens: iemand die achter de rug van iedereen toch haar zin doordrijft, ook al heeft de vergadering er anders over beslist, is dat wel een goede syndicus?

De eerste syndicus heeft een rekening geopend op naam van de residentie. Nu wil ze dat we de provisie op een andere rekening storten. volgens de brief staat die ook op naam van de residentie. Bij navraag in de bank bleek echter, dat om haar eigen rekening ging. Ik sta daar nogal huiverachtig tegenover, omdat ik een geval ken waarbij de syndicus ook vroeg om op zijn rekening te storten. Toen hij verhuisde, bleek het geld ook mee verhuisd en dat die mensen al die tijd voor niets hadden betaald. Ik weet ook niet waar het geld op de oude rekening naartoe is en wie de interesten op die nieuwe rekening int.

In het topic 'opzeggen van de syndicus', stond dat de syndicus verplicht is om de rekeningen te tonen. Dat heeft ze ook nog niet gedaan. En nu eist ze dat we dubbele provisie betalen. Ik heb haar de laatste dagen nog niet gezien en heb bovenstaande nog niet kunnen ter sprake brengen, maar ik wil gewoon weten wat mijn rechten zijn omdat ik het eigenlijk niet helemaal vertrouw.

Luc · #13 , 23 dec 2005 17:27

Voor de bankrekening: zie de nieuwe topic.

Groetjes,

Luc

gulls · #14 , 24 dec 2005 09:58

De verkozen syndicus is een vrouw.
Haar man oefent de functie uit.
Is dat wettelijk in orde ?

Luc · #15 , 26 dec 2005 18:57

De verkozen syndicus is een vrouw.
Haar man oefent de functie uit.
Is dat wettelijk in orde ?

Alles hangt af van het juridisch statuut van de syndicus en in welke mate de man kan optreden als lasthebber.

Als de vrouw in persoon is benoemd tot syndicus (geen rechtspersoon), dan kan zij enkel de wettelijke et statutaire taken delegeren mits:
1. haar voorafgaandelijke akkoord
2. het akkoord van de Algemene Vergadering

Persoonlijk hebben we in mijn mede-eigendom dit geval gehad in 1979. Het heeft slechts ??n jaar geduurd.

Want de aansprakelijkheid van de man voor de uitvoerende taken die hij verricht is zeker niet gedekt, als hij geen contractuele band heeft met de syndicus.

Groetjes,

Luc