Situatie : er wordt een schriftelijk, eenvoudig akkoord tot verkoop ondertekend door 2 relatief jonge mensen, samenwonend, waarbij bijna uitsluitend de afgesproken aankoopprijs in wordt vermeld (geen clausule dus ivm voorbehoud tot het niet verkrijgen van lening, noch eventuele schadevergoeding). Bij de uitdrukkelijke vraag om voorbehoud... hierin op te nemen verklaart de verkoper dat dit niet nodig, zelfs overbodig is wegens 'toch wettelijk bepaald'.
Gezien de inkomstensituatie van de kandidaat-kopers werd een sociale lening aangevraagd, maar deze wordt wegens niet voldoende bewezen geachte inkomsten maandenlang in beraad gehouden. Bij navraag bij enkele banken is het antwoord ook negatief.
Aan de eigenaar/verkoper wordt na 3 maanden nog uitstel gevraagd, wat niet toegestaan wordt, maar waarbij deze een schadevergoeding ten belope van 10% eist wegens het niet vervullen van de verkoopsovereenkomst, mogelijk via gerechtelijke weg; inmiddels staat de woning terug te koop...
Kopers willen afzien van deze aankoop - gezien de onmogelijkheid qua financiële middelen - en stellen per aangetekend schrijven een voorstel tot minnelijke ontbinding voor - ook wegens vermelde (mondelinge) verklaring ivm voorbehoud - welke niet beantwoord wordt door verkoper, met nogmaals eis tot genoemde schadevergoeding, hetzij ander voorstel.
Is er een mogelijkheid om in deze tot een redelijk vergelijk te komen, zonder zware financiële gevolgen ?
Wat is de waarde, en wat kunnen de gevolgen zijn van eerst genoemd schriftelijk akkoord ?
(help)
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
Lightning
Het schriftelijk akkoord is bindend. Enkel mits akkoord van de verkoper kunnen de financiële consequenties voor de kopers beperkt blijven, maar die heeft al aangegeven de gebruikelijke 10% schadevergoeding te willen.
Eventueel nog een compromis laten opstellen, met daarin deze clausule opgenomen (eenvoudig akkoord tot verkoop is hopelijk hier geen compromis, maar een aankoopbelofte)?
Daar u een aankoopbelofte heeft gedaan, die aanvaard is, kan de koper ook niet weigeren om te verkopen, anders moet hij een schadevergoeding betalen (u heeft toch een ondertekende kopie waarop hij het bod aanvaard?).
Veel zal wel afhangen van wat er in uw AS stond betreffende het afzien van de aankoop, en of er data op uw aankoopbelofte staan.
Daar u een aankoopbelofte heeft gedaan, die aanvaard is, kan de koper ook niet weigeren om te verkopen, anders moet hij een schadevergoeding betalen (u heeft toch een ondertekende kopie waarop hij het bod aanvaard?).
Veel zal wel afhangen van wat er in uw AS stond betreffende het afzien van de aankoop, en of er data op uw aankoopbelofte staan.
Er is een schriftelijk akkoord tot aankoop zonder opschortende voorwaarden, getekend door beide partijen? Tja dan staat die verkoper 100 % recht in zijn schoenen als hij 10% schadevergoeding eist. Tot in den treure toe moet hier herhaald worden dat alle aankoopbeloften, zelfs de mondelinge bindend zijn. En als je dan verderop schrijft over een sociale lening, dan vraag ik mij af waarom de potentiële kopers zich eerst niet wat beter informeren en laten bijstaan alvorens verder te springen dan de stok lang is.
Als de verkoper doordrijft, maakt hij aanspraak op 10% (evenwel een kei kan je niet stropen en misschien afhankelijk van de gehanteerde taal in het AS en de menselijkheid van de verkoper kan er een lager bedrag overeengekomen worden, maar de goodwill ligt volledig langs de zijde van de verkoper in dit geval)
Als de verkoper doordrijft, maakt hij aanspraak op 10% (evenwel een kei kan je niet stropen en misschien afhankelijk van de gehanteerde taal in het AS en de menselijkheid van de verkoper kan er een lager bedrag overeengekomen worden, maar de goodwill ligt volledig langs de zijde van de verkoper in dit geval)
Veebee, er wordt niets geschreven over de (reddende) opschortende voorwaarden, derhalve kan men hiervan geen gebruik maken. Lijkt me logisch.Er is een schriftelijk akkoord tot aankoop zonder opschortende voorwaarden, getekend door beide partijen? Tja dan staat die verkoper 100 % recht in zijn schoenen als hij 10% schadevergoeding eist. Tot in den treure toe moet hier herhaald worden dat alle aankoopbeloften, zelfs de mondelinge bindend zijn. En als je dan verderop schrijft over een sociale lening, dan vraag ik mij af waarom de potentiële kopers zich eerst niet wat beter informeren en laten bijstaan alvorens verder te springen dan de stok lang is.
Als de verkoper doordrijft, maakt hij aanspraak op 10% (evenwel een kei kan je niet stropen en misschien afhankelijk van de gehanteerde taal in het AS en de menselijkheid van de verkoper kan er een lager bedrag overeengekomen worden, maar de goodwill ligt volledig langs de zijde van de verkoper in dit geval)
Maar in de overeenkomst -lees ik- wordt evenmin gesproken over een schadevergoeding. Waarom kan die verkoper dan wel 10 procent eisen?
Veebee, merci voor je snelle antwoordje! De materie interesseert me omdat een 27-jarige dochter en haar vriend zich in een soortgelijke -en bijgevolg penibele- situatie bevinden.Catois, ik zie net dat er van een schadevergoeding niets gemeld is door de TS, maar toch blijf ik erbij dat de mensen zich moeten informeren alvorens iets toe te zeggen
Je hebt meer dan gelijk door te stellen dat een roekeloze handeling kan leiden tot pijnlijke gevolgen...
Maar, kan de eisende verkoper inmiddels het huis opnieuw te koop aanbieden en toch x-aantal procent claimen?
27 OKTOBER 2006. - Decreet betreffende de bodemsanering en de bodembescherming.
Art. 101. § 1. Voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden moet de overdrager of desgevallend de gemandateerde bij de OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver.
[...]
§ 2. De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest.
Art. 116. § 1. De verwerver kan de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling I.
Over de toepassing van deze nietigheid: Cass., 24 juni 2010, rolnummer C.09.0065.N, http://jure.juridat.just.fgov.be" onclick="window.open(this.href);return false;
De omstandigheid dat de verkoper bij de overdracht van gronden het door het Bodemsaneringsdecreet vereiste bodemattest aflevert na het ondertekenen van de onderhandse akte en voor dat de authentieke akte wordt verleden, heeft niet noodzakelijk tot gevolg dat de verwerver misbruik maakt van zijn recht de nietigheid te vorderen van de onderhandse overeenkomst, ook al wijst het afgeleverd attest op een afwezigheid van verontreiniging.
Let wel. De feitenrechter kan m.i. nog steeds de vordering tot nietigheid afwijzen als hij meent dat er sprake is van rechtsmisbruik. Dit is dan een feitenkwestie die beoordeeld moet worden op grond van alle feitelijke omstandigheden.
Art. 101. § 1. Voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden moet de overdrager of desgevallend de gemandateerde bij de OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver.
[...]
§ 2. De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest.
Art. 116. § 1. De verwerver kan de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling I.
Over de toepassing van deze nietigheid: Cass., 24 juni 2010, rolnummer C.09.0065.N, http://jure.juridat.just.fgov.be" onclick="window.open(this.href);return false;
De omstandigheid dat de verkoper bij de overdracht van gronden het door het Bodemsaneringsdecreet vereiste bodemattest aflevert na het ondertekenen van de onderhandse akte en voor dat de authentieke akte wordt verleden, heeft niet noodzakelijk tot gevolg dat de verwerver misbruik maakt van zijn recht de nietigheid te vorderen van de onderhandse overeenkomst, ook al wijst het afgeleverd attest op een afwezigheid van verontreiniging.
Let wel. De feitenrechter kan m.i. nog steeds de vordering tot nietigheid afwijzen als hij meent dat er sprake is van rechtsmisbruik. Dit is dan een feitenkwestie die beoordeeld moet worden op grond van alle feitelijke omstandigheden.
De reactie van scorpioen begrijp ik niet goed. Betreft de inhoud van het bodemattest een essentiële voorwaarde bij ondertekening van een onderlinge akte, hetzij verkoopsovereenkomt ?
Wat de mogelijke schadevergoeding betreft : is deze (al dan niet) wettelijk vastgesteld op 10 % van de overeengekomen aankoopprijs - hoewel hiervan NIETS vermeld werd op de verkoopsovereenkomst ?
En tenslotte : mag het pand inmiddels toch opnieuw te koop worden aangeboden ? De verkoopsovereenkomst is tenslotte nog niet beëindigd...
Wat de mogelijke schadevergoeding betreft : is deze (al dan niet) wettelijk vastgesteld op 10 % van de overeengekomen aankoopprijs - hoewel hiervan NIETS vermeld werd op de verkoopsovereenkomst ?
En tenslotte : mag het pand inmiddels toch opnieuw te koop worden aangeboden ? De verkoopsovereenkomst is tenslotte nog niet beëindigd...
Als ik het goed begrijp:
U koopt een huis, dus ook grond.
Voor de verkoop van de grond is een bodemattest vereist.
Zo deze er niet bij zit kan u wellicht de overeenkomst nietig laten verklaren.
Dit kan echter wel afgewezen worden op grond van rechtsmisbruik.
Of scorpioen dit bedoelde en of het juist is weet ik niet zeker. Maar dat is wat ik meen dat er staat.
U koopt een huis, dus ook grond.
Voor de verkoop van de grond is een bodemattest vereist.
Zo deze er niet bij zit kan u wellicht de overeenkomst nietig laten verklaren.
Dit kan echter wel afgewezen worden op grond van rechtsmisbruik.
Of scorpioen dit bedoelde en of het juist is weet ik niet zeker. Maar dat is wat ik meen dat er staat.
Ik weet dat u denkt, dat u zou willen begrijpen wat u denkt dat ik gezegd heb. Maar ik ben er niet zeker van of u begrijpt, dat dat wat u gehoord heeft, niet dat is, wat ik bedoel. (Richard Nixon)
In mensentaal: het decreet bepaalt dat je als verkoper vooraleer een onderhandse verkoopovereenkomst af te sluiten een bodemattest moet aanvragen, de koper op de hoogte moet brengen van de inhoud van het bodemattest en de inhoud van het bodemattest in de onderhandse verkoopakte moet vermelden. Als dit niet gebeurt kan de koper op grond hiervan de nietigheid van de overeenkomst vorderen. Of de rechtbanken altijd de nietigheid zullen uitspreken is een andere zaak. Het Hof van Cassatie heeft een arrest uitgesproken dat in het voordeel van de koper was: nietigheid van de verkoopovereenkomst.De reactie van scorpioen begrijp ik niet goed.
Poster zoekt een reden om van de verkoop te kunnen afzien. Ik weet niet of de verkoopovereenkomst gewag maakt van het bodemattest. Indien niet bestaat de kans dat de verkoper als hij kennis krijgt van het decreet en het arrest van het Hof van Cassatie niet verder aandringt op verkoop en het risico van een procedure, waarbij hij in principe eerst de registratierechten moet betalen, niet neemt.
-
Franciscus
- Berichten: 39502
- Juridisch actief: Nee
Een vriend van ons heeft dit ook voorgehad.... het attest was er nog niet maar zou komen ( notaris tegenpartij). Vier of Vijf jaar later heeft hij al zijn geld + interest teruggehad. Feiten dateren van rond 2002 dacht ik. Koop nietig en kosten voor verkoper
HVB van Antwerpen want het was een arrest...
HVB van Antwerpen want het was een arrest...
-
Matthias81
- Berichten: 4
Hallo allemaal,
Wij hebben ook in een impulsieve bui een aankoopbelofte getekend. Wij hadden een appartement bezocht en in de avond bod gedaan per telefoon waarmee verkoper akkoord ging en ons vroeg een document te tekenen van het bod en per mail terug te sturen.
Wat er vermeld stond in aankoopbelofte:
- onze naam
- het bod
- schadevergoeding van 10 ten honderd (er stond niet bij 10 ten honderd van aankoopbedrag, wij dachten eerlijk gezegd dat 1000 euro tien ten honderd in juridische taal was)
- datum verkoopovereenkomst
Na een nachtje te slapen kwam de ontnuchtering dat we ons wat hadden laten misleiden door sluwe verkoopstechnieken en vroegen we om toch van onze aankoop af te zien.
Verkoper gaat hier niet akkoord mee en wil naar de rechtbank stappen.
Wij hadden totaal geen besef dat zo n aankoopbelofte zo bindend was...ik vraag mij dan af wat nog het nut is van compromis?
Er was geen bodemattest bij aankoopbelofte...betekent dit dat toch nietig kan zijn?
Ook heeft de verkoper geen originele versie in zijn bezit (enkel ingescande versie via mail)? Is dit ook volledig rechtsgeldig?
Alvast bedankt voor jullie advies
Wij hebben ook in een impulsieve bui een aankoopbelofte getekend. Wij hadden een appartement bezocht en in de avond bod gedaan per telefoon waarmee verkoper akkoord ging en ons vroeg een document te tekenen van het bod en per mail terug te sturen.
Wat er vermeld stond in aankoopbelofte:
- onze naam
- het bod
- schadevergoeding van 10 ten honderd (er stond niet bij 10 ten honderd van aankoopbedrag, wij dachten eerlijk gezegd dat 1000 euro tien ten honderd in juridische taal was)
- datum verkoopovereenkomst
Na een nachtje te slapen kwam de ontnuchtering dat we ons wat hadden laten misleiden door sluwe verkoopstechnieken en vroegen we om toch van onze aankoop af te zien.
Verkoper gaat hier niet akkoord mee en wil naar de rechtbank stappen.
Wij hadden totaal geen besef dat zo n aankoopbelofte zo bindend was...ik vraag mij dan af wat nog het nut is van compromis?
Er was geen bodemattest bij aankoopbelofte...betekent dit dat toch nietig kan zijn?
Ook heeft de verkoper geen originele versie in zijn bezit (enkel ingescande versie via mail)? Is dit ook volledig rechtsgeldig?
Alvast bedankt voor jullie advies
-
Matthias81
- Berichten: 4
wat is een efc?