wij hebben een bezichtiging gehad in een huurhuis en toen had de makelaar het over een plaatsbeschrijving en dat die kosten 285 euro zouden zijn. kan dit zoveel??
HELP MIJ voordat ik een huurcontract teken..
kosten plaatsbeschrijving
hallo kan iemand mij helpen wat de normale kosten van een plaatbeschrijving zijn in maasmechelen??
wij hebben een bezichtiging gehad in een huurhuis en toen had de makelaar het over een plaatsbeschrijving en dat die kosten 285 euro zouden zijn. kan dit zoveel??
HELP MIJ voordat ik een huurcontract teken..
wij hebben een bezichtiging gehad in een huurhuis en toen had de makelaar het over een plaatsbeschrijving en dat die kosten 285 euro zouden zijn. kan dit zoveel??
HELP MIJ voordat ik een huurcontract teken..
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
Erik Verschoren
- Berichten: 95
- Locatie: Antwerpen, Belgie
- Contacteer: Website
Je kan dat gewoon zelf doen (samen met de verhuurder natuurlijk) en dan kost het niets.
Als de verhuurder dat niet wil dan is er toch iets ernstig mis.
Bij nader inzien: dat bedrag is wel héél "marktconform" voor de prijs van een energiecertificaat. Dat moet dan wel betaald worden door de verhuurder. Strikt genomen mag hij dat niet aan de huurder aanrekenen (het aanrekenen impliceert immers dat er een huurovereenkomst is vooraleer de energieaudit gebeurd maar de wet vereist dat de energieaudit gebeurd vooraleer er een geldige huurovereenkomst afgesloten kan worden).
Als de verhuurder dat niet wil dan is er toch iets ernstig mis.
Bij nader inzien: dat bedrag is wel héél "marktconform" voor de prijs van een energiecertificaat. Dat moet dan wel betaald worden door de verhuurder. Strikt genomen mag hij dat niet aan de huurder aanrekenen (het aanrekenen impliceert immers dat er een huurovereenkomst is vooraleer de energieaudit gebeurd maar de wet vereist dat de energieaudit gebeurd vooraleer er een geldige huurovereenkomst afgesloten kan worden).
Goed juridisch werk is 90% transpiratie en 10% inspiratie, maar die 10% is dan wel héél belangrijk.
http://www.verschoren.net" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.verschoren.net" onclick="window.open(this.href);return false;
Ik heb onlangs een richtprijs gekregen voor een plaatsbeschrijving van 220€ excl. BTW. Over het algemeen wordt deze kost gedeeld door beide partijen.
Met energie-audit bedoelen ze waarschijnlijk het EPC (energieprestatiecertificaat). De kost daarvan is ten laste van de verhuurder. Ze is 10 jaar geldig, en hij kan dus, indien het huurcontract beëindigd wordt vóór die termijn, dat EPC nog steeds gebruiken voor de volgende huurder. Hij dient het pas te vernieuwen op het ogenblik dat er een nieuwe huurder intrekt na die 10 jaar.
Met energie-audit bedoelen ze waarschijnlijk het EPC (energieprestatiecertificaat). De kost daarvan is ten laste van de verhuurder. Ze is 10 jaar geldig, en hij kan dus, indien het huurcontract beëindigd wordt vóór die termijn, dat EPC nog steeds gebruiken voor de volgende huurder. Hij dient het pas te vernieuwen op het ogenblik dat er een nieuwe huurder intrekt na die 10 jaar.
€ 220 waarvan iedere partij de helft betaalt lijkt me een normale prijs. Vele immokantoren wentelen deze kost echter volledig af op de huurder. Het beste wat men in een dergelijk geval doet is in de eerste week van het betrekken van het pand de makelaar een aangetekend schrijven zenden waarin u hem vraagt om een officiële factuur voor de plaatsbeschrijving overeenkomstig art 1730 BW waaruit duidelijk blijkt dat beide partijen dit bedrag hebben betaald. Dat bij gebrek aan dit document binnen de 14 dagen na kennisname dit schrijven geldt als enige en definitieve ingebrekestelling en u verplicht zal zijn om middels een verzoekschrift bij het lokale vredegerecht dit bewijs dat art 1730 werd nageleefd te bekomen.
Met vriendelijke groeten uiteraard.
Met vriendelijke groeten uiteraard.
ik had net een ontmoeting met de verhuurder en ik vroeg hoe het gaat met de plaatsbeschrijving en de kosten ervan en hij vertelde mij dat hij de kosten niet wist en dat de makelaar dat zou regelen en dat hij daar niet aan mee betaalde.. klopt dit?? want ik hoor zoveel dingen en iedereen zegt weer iets anders
groetjes
groetjes
Niks te willen, knikken en slikken...Art. 1730. <W 29-12-1983, art. 4> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W 2007-04-25/38, art. 100, 010; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.
§ 2. Indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.
Wordt geen overeenstemming bereikt, dan is de in paragraaf 1 voorgeschreven procedure van toepassing, behalve wat de termijnen betreft.
§ 3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de paragrafen 1 en 2 zijn nietig.
§ 4. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.
Maar wel pas nadat het contract werd ondertekend en u een kopie heeft...
Niettegenstaande de andere posters stellen dat 285€ te delen door beide partijen voor een PB een "realistische" prijs is, stel ik mij ernstige vragen bij de inhoud van zulke goedkope plaatsbeschrijving.die 285 euro waren voor mij alleen.. de andere helft voor de vehuurder dus in totaal 570 euro..
en wat is een energieaudit??
ik kom van nederland dat hebben wij hier allemaal niet..
groetjes
Een volgens de wet omschreven PB (gedetailleerd en omstandig) vergt enorm veel tijd om nog maar te zwijgen van de aansprakelijheid van de opsteller wanneer er zich later een (juridische) discussie voordoet.
Ik geef toe dat het merendeel van de pb die ook door "experten" worden opgemaakt, benedenmaats zijn en in die zin dan ook veel te duur zijn. Ik wil dus zeker niet gezegd hebben dat veel van deze PB een hogere prijs rechtvaardigen.
Ik spreek hier dus wel degelijk van een hogere prijs voor een PB opgemaakt volgens de regels der kunst.
Buiten mijn ander vakgebied word ik door vrederechters aangesteld voor het vaststellen en begroten van huurschade.
Het grootste probleem in het toekennen van (het realistische bedrag van) huurschade is nagenoeg altijd de (veel te) summiere (binnen mijn laatste deskundigenopdracht werd er door de eigenaar op 2 velletjes A5 papier, enkelzijdig, een pb opgemaakt!), onvolledige en niet correcte inhoud van de plaatsbeschrijving.
Dit heeft in 80% van de gevallen altijd nefaste gevolgen voor de verhuurder.
Mijn advies. Zie niet op honderd euro (waarbij de kostprijs uiteraard in verhouding dient te staan met de kwaliteit van het geleverde werk)maar zorg ervoor dat je een sluitende PB hebt. Zowel de huurder als de eigenaar heeft hier baat bij.
Goedkoop is net zoals in veel gevallen op termijn een slechte koop.
Laat het opmaken ook aan een échte expert over en begin er zelf niet aan. Dit zal later zeer dikwijls tussen partijen alleen maar tot discussie en onnodige extra kosten leiden.
Je moet natuurlijk wel een competent expert vinden die zijn prijs waard is, maar na wat opzoekingswerk mag dit geen probleem geven.
Ik vind de € 285 een faire prijs uit de optiek van de kwaliteit van de huidige gemiddelde PB.
100% voorstander van een uitgebreide plaatsbeschrijving, maar :
- leg dan in de huurwetgeving eens duidelijk vast wat er allemaal in deze dient te staan ( als men een apart KB kan maken om de boekhoudkundige regels vast te leggen die een syndicus dient te volgen voor een bepaald type van mede-eigendom dan moet dit ook kunnen voor een document dat van belang is voor een veelvoud aan eigendommen in vergelijking met de mede-eigendommen in België).
- Leg dan vast wie een PB mag opmaken. (een groot gedeelte van het huidige misbruik zal reeds uitgesloten worden als men in de huurwetgeving een regel voorziet dat deze PB niet mag worden gemaakt door het immokantoor die het pand op de markt aanbiedt maar dat dit door een onafhankelijke derde dient te gebeuren die wordt aangewezen door de huurder/verhuurder en dat de overeenkomt tot verhuur tussen makelaar en eigenaar geen verwijzing naar deze derde mag bevatten. Dwingend maken natuurlijk)
- Leg een aansprakelijkheidsprincipe vast voor een gebrekkig opgemaakte plaatsbeschrijving die van toepassing is op de opmaker van de PB en niet zoals nu enkel op de eigenaar. (maak de opmaker verantwoordelijk voor de correcte uitvoering van zijn taak)
Je mag nooit vergeten dat mensen altijd, altijd, altijd, alt... , het goedkoopste willen. Kwaliteit is iets waar men zich pas nadien zorgen over maakt. (wanneer het te laat is)
100% voorstander van een uitgebreide plaatsbeschrijving, maar :
- leg dan in de huurwetgeving eens duidelijk vast wat er allemaal in deze dient te staan ( als men een apart KB kan maken om de boekhoudkundige regels vast te leggen die een syndicus dient te volgen voor een bepaald type van mede-eigendom dan moet dit ook kunnen voor een document dat van belang is voor een veelvoud aan eigendommen in vergelijking met de mede-eigendommen in België).
- Leg dan vast wie een PB mag opmaken. (een groot gedeelte van het huidige misbruik zal reeds uitgesloten worden als men in de huurwetgeving een regel voorziet dat deze PB niet mag worden gemaakt door het immokantoor die het pand op de markt aanbiedt maar dat dit door een onafhankelijke derde dient te gebeuren die wordt aangewezen door de huurder/verhuurder en dat de overeenkomt tot verhuur tussen makelaar en eigenaar geen verwijzing naar deze derde mag bevatten. Dwingend maken natuurlijk)
- Leg een aansprakelijkheidsprincipe vast voor een gebrekkig opgemaakte plaatsbeschrijving die van toepassing is op de opmaker van de PB en niet zoals nu enkel op de eigenaar. (maak de opmaker verantwoordelijk voor de correcte uitvoering van zijn taak)
Je mag nooit vergeten dat mensen altijd, altijd, altijd, alt... , het goedkoopste willen. Kwaliteit is iets waar men zich pas nadien zorgen over maakt. (wanneer het te laat is)
Ik maak mijn PB altijd zelf en GRATIS voor de huurder.
Ik begin met me te orienteren en aanschouw de voorgevel konventioneel altijd als noord. Na de identificatie van de partijen begin ik de plaatsen te benoemen, en dit volgens uurwijzerzin.
Dan vermelding van de plaats (bvb living), en dan bein ik met de 4 wanden, beginnende bij noord, dan oost, zuid en west. Daarna zoldering en als laatste de vloer. Telkenmale wordt het soort materiaal omschreven, eventueel merknaam indien gekend en graad van afwerking en kleur. Gebreken worden omschreven en tevens de juiste plaatsbepaling (bvb 30 cm boven de vloer en 2 meter uit de zuidwand). Per wand wordt ook de uitrusting omschreven (stopkontakten, schakelaars, type en merk). In keuken en badkamer worden de toestellen en kasten zeer uitvoerig omschreven.
En zo gaan we het hele pand rond.
Door deze werkwijze te volgen is er weinig kands dat je iets overslaat of vergeet.
Dan typ ik de PB uit en stuur via mail een exemplaar naar de huurder. Hij heeft 1 week om ze na te kijken en opmerkingen te formuleren. Dan print ik ze uit in drie exemplaren en volgt de ondertekening, en de registratie. Dat alles volledig GRATIS voor de huurder. Ik vertrek altijd wel van de voorgaande uitgaande PB, dan is er bijna geen werk meer aan.
Mijn PBen beslaan gewoonlijk zo'n 18 blz A4. Nog nooit heb ik problemen hiermee gehad, ook niet voor een rechtbank toen ze effektief moest dienen om een externe deskundige de huurschade te laten bepalen.
Ik begin er wel aan te denken om volgende maal een tegemoetkoming in de kosten te vragen (3 x 18 blz is 27 blaren A4 recto-verso + de nodige printerinkt) van 25 € (enkel te betalen door de huurder)
Ik begin met me te orienteren en aanschouw de voorgevel konventioneel altijd als noord. Na de identificatie van de partijen begin ik de plaatsen te benoemen, en dit volgens uurwijzerzin.
Dan vermelding van de plaats (bvb living), en dan bein ik met de 4 wanden, beginnende bij noord, dan oost, zuid en west. Daarna zoldering en als laatste de vloer. Telkenmale wordt het soort materiaal omschreven, eventueel merknaam indien gekend en graad van afwerking en kleur. Gebreken worden omschreven en tevens de juiste plaatsbepaling (bvb 30 cm boven de vloer en 2 meter uit de zuidwand). Per wand wordt ook de uitrusting omschreven (stopkontakten, schakelaars, type en merk). In keuken en badkamer worden de toestellen en kasten zeer uitvoerig omschreven.
En zo gaan we het hele pand rond.
Door deze werkwijze te volgen is er weinig kands dat je iets overslaat of vergeet.
Dan typ ik de PB uit en stuur via mail een exemplaar naar de huurder. Hij heeft 1 week om ze na te kijken en opmerkingen te formuleren. Dan print ik ze uit in drie exemplaren en volgt de ondertekening, en de registratie. Dat alles volledig GRATIS voor de huurder. Ik vertrek altijd wel van de voorgaande uitgaande PB, dan is er bijna geen werk meer aan.
Mijn PBen beslaan gewoonlijk zo'n 18 blz A4. Nog nooit heb ik problemen hiermee gehad, ook niet voor een rechtbank toen ze effektief moest dienen om een externe deskundige de huurschade te laten bepalen.
Ik begin er wel aan te denken om volgende maal een tegemoetkoming in de kosten te vragen (3 x 18 blz is 27 blaren A4 recto-verso + de nodige printerinkt) van 25 € (enkel te betalen door de huurder)
het kost me 350 euro pb kosten en dossier kosten..
ik moet wel echter zeggen dat het een nieuw huis is en dat de vorige bewoners er maar een jaartje in hebben gezeten en het ontzettend netjes hebben achtergelaten. dus ze hebben eigenlijk al een goede pb van de vorige keer,dus ik vind t onnodig om weer helemaal over nieuw te beginnen. maar ja wie ben ik..
ik wil jullie allemaal bedanken voor de informatie en de snelle reactie..
ik moet wel echter zeggen dat het een nieuw huis is en dat de vorige bewoners er maar een jaartje in hebben gezeten en het ontzettend netjes hebben achtergelaten. dus ze hebben eigenlijk al een goede pb van de vorige keer,dus ik vind t onnodig om weer helemaal over nieuw te beginnen. maar ja wie ben ik..
ik wil jullie allemaal bedanken voor de informatie en de snelle reactie..