koop gaat niet door

[marson]

hallo, zit met een zeer vervelend probleem. 3maanden geleden heb ik een schriftelijk bod op een bouwgrond gedaan via de notaris van de eigenaar van de desbetreffende bouwgrond. Na 14 dagen kreeg ik een mail van deze notaris met de vermelding dat de eigenaar een vraagprijs had van 75000?, ik was hiermee akkoord heb dit dan ook met een mail en een telefoontje bevestigd aan hem waarna hij me de raadgeving gaf om hem dat schriftelijk ook te bevestigen. Dit heb ik dan ook gedaan. 3 weken later had ik hiervan nog niets gehoord en ben ik naar mijn eigen notaris gestapt zodat hij contact kon opnemen met de notaris van de eigenaar. Krijg ik gisteren een brief met de berichtgeving dat de koop niet doorgaat omwille van dat de gezondheidstoestand van de verkoper niet optimaal is. Ik veronderstelde wel als ik akkoord ga met de vraagprijs dat de koop dan doorgaat. Nog een geluk dat ik geen lening aanvraag heb gedaan. Kan dit allemaal zomaar? Met vriendelijke groeten.

[Lex]

Er is maar sprake van een (ver)koop op het ogenblik dat beide partijen de 'verkoopsovereenkomst' ondertekenen.

NIETS verbied de notaris die zelfde mail aan vijftig kandidaat kopers te sturen...en dan begrijpt U wel, als iedereen zich gaat baseren op...

[Fresh]

Er is maar sprake van een (ver)koop op het ogenblik dat beide partijen de 'verkoopsovereenkomst' ondertekenen.

Vreemde theorie die U daar hanteert.

Naar Belgisch recht worden de meeste overeenkomst (d.i behoudens de zakelijke die totstandkomen middels afgifte van de zaak, bv pand) solo consensu gesloten.

Dit betekent dat de koop DEFINITIEF is en dus ONHERROEPELIJK indien er zich wilsovereenstemming heeft gevormd omtrent de PRIJS en het GOED. Deze wilsovereenstemming kan worden bewezen met alle middelen rechtens, doch inzake rechtshandelingen boven 375 ? (zoals in casu) speelt art. 1341 BW.

Daar het aanbod door de koper kennelijk bij e-mail werd aanvaard, is er een definitieve koopovereenkomst tot stand gekomen en heeft de koper, krachtens art. 1184 BW, in dit geval de keuze tussen gedwongen uitvoering of ontbinding met schadevergoeding.

Dat de notaris diezelfde e-mail mss naar 50 andere kopers heeft verzonden, zou de situatie voor de notaris alleen maar des te erger maken en ik zou die notaris in dat geval dan ook adviseren dringend zijn verzekeringsmaatschappij te contacteren.

[Lex]

Het te koop aanbieden is niet meer of minder dan een 'aankondiging'.
Uw theorie zou impliceren dat men geen advertentie in een krant mag plaatsen, want in dergelij geval ZOU men inhoudelijk akkoord gaan om 50.000 lezers te verkopen!

Wat is de bindende kracht van 'te koop: stuk bouwgrond 15 are, 100.000 euro'(ik zeg maar iets!)

Alle overige details dienen vervat te worden in het compromis.

ALLE details samen omvatten 'het GOED'...

[Fresh]

Het te koop aanbieden is niet meer of minder dan een 'aankondiging'.
Uw theorie zou impliceren dat men geen advertentie in een krant mag plaatsen, want in dergelij geval ZOU men inhoudelijk akkoord gaan om 50.000 lezers te verkopen!

Wat is de bindende kracht van 'te koop: stuk bouwgrond 15 are, 100.000 euro'(ik zeg maar iets!)

Alle overige details dienen vervat te worden in het compromis.

ALLE details samen omvatten 'het GOED'...

@lex
Beste,

De bindende kracht van een advertentie is uiteraard nihil, onder voorbehoud van het feit dat zij reeds in hoofde van de aanbieder enige verplichtingen schept (bv verbod om ontijdig en willekeurig het aanbod in te trekken) wat kan leiden tot ev. buitencontractuele aansprakelijkheid (art. 1382 BW)
In casu ligt het geval helemaal anders: er is een AANBOD geweest wat kennelijk SCHRIFTELIJK werd AANVAARD. Dit betekent niet meer of niet minder dan een definitieve overeenkomst, en niet louter een vrijblijvende advertentie.
Afhankelijk van de stukken uit het dossier zou ik de koper aanraden toch eens langs te gaan bij een raadsman, ik denk dat dit wel eens een mooie case zou kunnen worden (wat overigens al meermaals werd weerhouden door de rechtspraak)

[dieke]

@Fresh: Je vergeet blijkbaar wel dat het bod aanvaard werd door de notaris en niet door de verkoper. Naar die laatste werd een schrijven verstuurd waar hij niet rechtstreeks op geantwoord heeft. Als de poster van dit bericht al wettelijke grond zou hebben om een rechtzaak te beginnen, zal het een rechtzaak zijn om de notaris op zijn foutieve werkwijze te wijzen. Een gedwongen uitvoering/ schadevergoeding voor de verkoop van het goed, lijkt mij totaal onontvankelijk. Stel u voor zeg, dat ik mijn huis door een immokantoor laat verkopen en dat zij achter mijn rug om met de kopers een prijs afspreken. Als ik het dan niet wil verkopen aan die prijs/ die kopers, verkoop ik het toch niet.

[koen999]

dieke je ziet hier over het hoofd dat de koper de vraagprijs aanvaard heeft

[dieke]

dieke je ziet hier over het hoofd dat de koper de vraagprijs aanvaard heeft

Een vraagprijs in een advertentie, is ook maar een vraagprijs he. Zolang koper en verkoper dus niet in eigen persoon met elkaar contact gehad hebben en een akkoord bekomen over de prijs, heeft de koper geen poot om op te staan.

[koen999]

het gaat hier niet om de vraagprijs in een advertentie het gaat om de vraagprijs die de door de verkoper aangestelde notaris doorgegeven werd.

[j.demoor]

"89.Het aanbod is een door ??n der partijen voorgesteld ontwerp-contract.Aanvaarding door de andere zou volstaan om het in een contract om te zetten...90.Wie een aanbod doet...bindt zichzelf reeds,in afwachting van een mogelijke aanvaarding...91.Het aanbod vervalt wanneer de aanbieder het intrekt,ALVORENS het de tegenpartij kon bereiken...94.Opbod - Het openbaar te koop stellen is nog maar een voorstel tot contracteren(supra,nr.88).Het wil aanbiedingen uitlokken,de ?meest biedende? leren kennen."(DEKKERS,R.,Handboek Burgerlijk Recht,Brussel Bruylant 1971,53-54).
Onderzoek dus zorgvuldig de tekst van de tekoopstelling.

Raadpleeg voor boeken en tijdschriften www.bib.vlaanderen.be .Via interbibliothecair leenverkeer kan u uit andere bibliotheken lenen of kopie bekomen bij uw POB(=Plaatselijke Openbare Bibliotheek).

[Fresh]

Een gedwongen uitvoering/ schadevergoeding voor de verkoop van het goed, lijkt mij totaal onontvankelijk.

Ik denk dat U ongegrond zal bedoelen, onontvankelijk is iets gans anders. Feit is dat hier op het forum geen enkel grondig advies kan worden verleend, doch slechts een richting kan worden aangewezen. De leer van het consensualisme is geen stelling die ik zelf heb uitgevonden doch een stelling die sinds jaar en dag in het Belgisch Recht bestaat en door ondergetekende reeds meermaals met succes werd toegepast (in de vastgoedsfeer, aandelentransacties,...)

De vraagsteller zal dus nog steeds met zijn stukken uit het dossier moeten langsgaan bij een jurist om zekerheid dienaangaande te verkrijgen.

[Fresh]

"89.Het aanbod is een door ??n der partijen voorgesteld ontwerp-contract.Aanvaarding door de andere zou volstaan om het in een contract om te zetten...90.Wie een aanbod doet...bindt zichzelf reeds,in afwachting van een mogelijke aanvaarding...91.Het aanbod vervalt wanneer de aanbieder het intrekt,ALVORENS het de tegenpartij kon bereiken...94.Opbod - Het openbaar te koop stellen is nog maar een voorstel tot contracteren(supra,nr.88).Het wil aanbiedingen uitlokken,de ?meest biedende? leren kennen."(DEKKERS,R.,Handboek Burgerlijk Recht,Brussel Bruylant 1971,53-54).
Onderzoek dus zorgvuldig de tekst van de tekoopstelling.

Raadpleeg voor boeken en tijdschriften www.bib.vlaanderen.be .Via interbibliothecair leenverkeer kan u uit andere bibliotheken lenen of kopie bekomen bij uw POB(=Plaatselijke Openbare Bibliotheek).

Volledig correct

[dieke]

@Fresh: inderdaad, doordat ik soms in "memostijl" schrijf, is het woord "ongegrond" in mijn zin beter gepast dan "onontvankelijk". Maar als we dan toch gaan muggenziften (en dat is het in mijn ogen, omdat iedereen best wel begrijpt wat ik met dat woord bedoel), mag u voor mij in het vervolg ook de "beleefdheids- U" vervangen door eentje met een kleine letter, want die schrijven we ook al meer dan lang genoeg niet meer met een hoofdletter.

[dieke]

Over het feit dat we hier alleen maar een richting aangeven: als niet-jurist weet ik ondertussen wel wat een getouwtrek een procedure tot gedwongen uitvoering met zich mee kan brengen. Om maar niet te spreken over de tijd, stress, geldvoorschotten,... Ik zit er namelijk middenin. Er is in mijn ogen twijfel genoeg om in dit geval de idee van een rechtzaak gewoon te laten varen. Raadpleging van een jurist is zeker aangewezen, maar dan nog zal die alleen een richting kunnen aangeven. Garantie op succes krijg je niet en dan is het dus maar de vraag of het de moeite loont.

[dieke]

het gaat hier niet om de vraagprijs in een advertentie het gaat om de vraagprijs die de door de verkoper aangestelde notaris doorgegeven werd.

Juist ja, dus, opnieuw mijn vraag: wie zou je in geval van een rechtzaak moeten aanklagen? De verkoper of de notaris?