JuridischForum.be

Wij willen graag onze sociale (huur)woning die wij in 2006 kochten, verkopen.
In de akte staat dat het recht van wederinkoop kan toegepast worden gedurende 20 jaar maar dat men hier van ontslaan kan worden indien de niet-afgeschreven overheidsinvestering wordt vergoed....

Is het de sociale huisvesting zelf die bepaald of we deze optie mogen benutten of kiezen wij dit zelf als verkoper?

De sociale huisvesting zegt dat ze het huis in principe niet willen kopen en dat het voor hen ok is om de niet-afgeschreven overheidsinvestering te vergoeden maar is nu van dit standpunt afgestapt omdat ze zeggen dat er ondertussen een wijziging is geweest is de Vlaamse wooncode, dus een wetswijziging, waardoor ze verplicht worden om het recht van wederinkoop te laten gelden.

Kan een wetswijziging je notariële akte nietig laten verklaren?

Wet gaat boven akte ... er was de mogelijkheid dat men kon ontslaan en staat niet dat u een keuze had/hebt alleen de woningmaatschappij kon die keuze maken en nu dus niet meer gezien de gewijzigde wetgeving... tenminste zo zie ik het.

Klopt, het vervroegd verkopen van sociale woningen aangeschaft aan een gunstige prijs tegen actuale marktprijzen pleegt een te grote aanslag op het kapitaal dat door de overheid (lees iedere belastingsbetaler) in deze panden wordt gepompt.

Vlaamse overheid heeft met de overdracht van bevoegdheden hier correct en kordaat tegen opgetreden (ze kunnen het nu en dan dus wel!).

Dan wel mijn bedenkingen:

Wij kochten een sociale huurwoning die al 50 jaar werden verhuurd en waar nooit enige werken aan werden gedaan. De woning had dus dringend nood aan verbouwingen (dit werd trouwens ook opgenomen in de akte, we moesten binnen 5 jaar verbouwingen doen). We betaalden deze woning 119000 € in 2006 wat volgens ons een marktconforme prijs was maar omdat we het al 3 jaar gehuurd hadden wouden we er blijven omdat we er ook al in geïnvesteerd hadden.

Ik vind de wet dat men 20 jaar in de woning moet blijven niet meer van deze tijd: mensen scheiden, krijgen kinderen waardoor een woning te klein wordt, je wil verhuizen naar een andere gemeente etc... Volgens mij is de sociale huisvesting zich hier ook goed van bewust.

Wij hebben de woning grondig verbouwd en ze voldoet aan alle huidige normen. Wij hebben alle werken zelf uitgevoerd en hebben daardoor de kostprijs zeer laag kunnen houden aangezien we enkel het materiaal hebben betaald.Wij konden het ons ook niet veroorloven om te werken door een aannemer te laten uitvoeren. Als wij onze woning terug aan de sociale huisvesting zouden verkopen dan betalen zij ons de aankoopprijs + facturen (van bij ons alleen materiaal) = ong 180000€ (in ons geval), woning werd geschat door de notaris op minimum 260000€. En als de uitbreidingswerken niet worden vergoed (wat in principe niet hoeft) komen we amper op 150000. Moeten wij dan de sociale huisvesting rijk maken? Woningen zijn al 10 tal keren terug verdiend door verhuur en nu zouden ze onze woning voor een peulschil kunnen terugkopen en nog eens 50 jaar verhuren of zelf doorverkopen met winst (wat ook al gebeurd is bij andere mensen). momenteel voorzien ze zelf een budget van 130000€ per woning in onze straat om de huizen te verbouwen en dan komen ze nog niet eens in de buurt van wat wij verwezenlijkt hebben!

En waarom betaal je zoveel voor een akte als ze rechtsgeldig toch niets betekent?

Wij hebben heel veel plichten, maar ik zie niet waar mijn rechten zijn?

Volgens mij zijn er andere zaken waar men kordaat kan tegen optreden...

Hmmmm... 10tal keren terugverdiend, op de privémarkt geldt dat een pand zich bruto terugverdiend op 15-18 jaar (afhankelijk van de regio en de huurmarge die men kan aanrekenen). Gelet op de inflatie zal een tweede terugverdienen minder jaren in beslag nemen en een derde nog minder. Op vijftig jaar dient driemaal dus een haalbare kaart te zijn zolang je er maar mee rekening houdt dat het om brutobedragen gaat (voor afhouding kosten allerhande zeg maar).

Het zou me zwaar verwonderen indien de sociale verhuurmarkt beter presteert.

Dit is de discussie niet, laat het dan 2-3 keer zijn das ook al erg genoeg en doet niets aan het feit dat men mensen 20 jaar gaat gijzelen in hun eigen woning want anders zijn ze gekelderd!

Maar dat wist je op het ogenblik dat je een sociale woning kocht.

Verokriek, je hebt X jaar geleden een huis kunnen kopen tegen sterk verminderde prijzen. Je wist, op moment dat je de woning aankocht, dat daar een "catch" aan vasthing: dat de maatschappij van wie je het kocht een voorkooprecht tegen mogelijks lagere tarieven had én dat je enkele verbouwingen (géén uitbreidingswerken!) moest doen. Als de woning volgens jou aan marktconforme prijs gekocht werd, dan heb je een slechte zet gedaan door een huis te kopen waar zo'n voorkooprecht en die voorwaarden op golden. Je deed uitbreidingswerken en daar had je altijd moeten rekeninghouden met het feit dat die uitbreidingswerken mogelijks niet gnigen terugbetaald worden bij een vroegtijdige verkoop.

De bedoeling van een sociale woning is mensen de kans te geven om een eigen bezit te hebben. het is niet de bedoeling dat mensen kunnen "speculeren" met huizen, door goedkoop een (vaak idd wat verwaarloosd) huis te kopen en deze enkele jaren later na aanpassingswerken maar vooral uitbreidingswerken, terug te verkopen en te rekenen op een vergoeding voor hun kluswerk.

Ik ken geval waar dit overigens tot een zware extra financiële kater heeft geleid voor de sociale verkoper: een bouwvakker die met zijn zelfstandige broer samen een woning verbouwde. Hij kon hier achteraf geen facturen van zijn broer van voorleggen en uit de voorgelegde aankoopfacturen bleek dat hij de werken uitgevoerd had tijdens zijn periodes van tijdelijke werkloosheid. Er volgde achteraf een zware factuur (en terecht) van enkele tienduizenden euro's.

Onlangs zijn identieke woningen als de onze in dezelfde wijk openbaar verkocht door de sociale huisvesting voor hetzelfde geld als wij het onze kochten in 2006, dus ik kan wel zeggen dat ik een marktconforme prijs heb betaald. De reden waarom we de woning wouden kopen was omdat we geen keuken kregen van de SHV toen we de woning begonnen huren en er was ook geen keuken, dus zelf een keuken moeten kopen. Nu gaan ze 20 gelijkaardige woningen in onze wijk verbouwen met een budget van 130000 euro per woning, als ze dit aan onze woning geven dan hebben ze er zelf aan gewonnen want is veel kwalitatiever verbouwd en kost het hen evenveel...
Het is wel duidelijk wat jullie persoonlijk standpunt is en daar heb ik niet om gevraagd maar wel om advies over de sociale wooncode en meer bepaald over artikel 84.
Ik **** op mensen zoals jullie die deze maatschappij verheerlijken, het is duidelijk dat jullie het goed hebben...
Sorry maar wie persoonlijk begint te worden mag een persoonlijk antwoord terug verwachten!

Realiteit aanpassen naar onze wensen... Dat kunnen we nog steeds niet.

Ik veronderstel dat er een slotje mag op deze discussie?

HOOFDSTUK V. - Het recht van wederinkoop.

Art. 84.(§ 1. De VMSW), de sociale huisvestingsmaatschappijen, het VWF, de gemeenten en de openbare centra voor maatschappelijk welzijn beschikken, zonder enig uitdrukkelijk beding, gedurende twintig jaar over het recht om de sociale huurwoningen en sociale koopwoningen die ze hebben verkocht aan woonbehoeftige gezinnen of alleenstaanden terug te nemen wanneer die de voorwaarden en verbintenissen als koper die voortvloeien uit de Vlaamse Wooncode en de besluiten ter uitvoering ervan niet nakomen. <DVR 2006-03-24/39, art. 61, 014; Inwerkingtreding : 01-07-2006>
[1 De woning kan worden teruggenomen tegen de oorspronkelijke verkoopprijs, vermeerderd met de gemaakte kosten van de koop en de kosten van de verbeterings- en herstellingswerkzaamheden, voor zover die niet werden uitgevoerd in strijd met de bepalingen op de ruimtelijke ordening en de stedenbouw. De oorspronkelijke verkoopprijs, de gemaakte kosten van de koop en de kosten van de verbeterings- en herstellingswerkzaamheden worden geïndexeerd op de wijze die de Vlaamse Regering vaststelt. De terugname van de woning gebeurt vrij van alle lasten en hypotheken waarmee de koper de woning mocht hebben bezwaard.]1
De woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden kunnen de woningen slechts doorverkopen na een voorafgaande kennisgeving aan de initiatiefnemer die de woning heeft verkocht.
De instrumenterende ambtenaar leest dit artikel voor bij de verkoop van een woning, bedoeld in het eerste lid.
§ 2. Wanneer de in § 1 vermelde initiatiefnemers geen gebruik maken van hun recht van wederinkoop, hebben ze, onder de voorwaarden die de Vlaamse regering vaststelt, het recht om van de kopers van een sociale woning die deze woning wederverkopen of verhuren binnen een termijn van twintig jaar volgend op de aankoop, een vergoeding te vorderen waarvan de Vlaamse regering het minimum en het maximum bepaalt.

Als ik het goeds lees kan u verkopen aan de voorwaarden die hier voorzien zijn ....
Indien geen akkoord is de termijn 20 jaar
U kan enkel verbeter en herstelwerken uitvoeren.
Ook de nieuwe keuken van 2006 is quasi 10 jaar later niet de volle pot meer waard.

De keuken is uiteraard niets meer waard, die is zelfs toe aan vernieuwing (na 10 jaar). Het gaat hem ook niet over facturen van een keuken maar om nieuwe ramen, gevelreiniging,isolatie, nieuw dak, inrichting van de zolder tot kamer, nieuwe badkamer... en zo kan ik nog even doorgaan. Facturen hebben wij maar dan enkel van de aankoop want wij hebben alles zelf gedaan.
Het dossier zit nu bij de notaris want het feit dat men het betalen van een niet-afgeschreven overheidsinvestering als 'ongelezen' moet aanzien in de akte volgens de Vlaamse huisvesting staaft momenteel op niets voor mij. Ik zie nergens in de wooncode een wetswijziging die zegt dat dit artikel onbevoegd is verklaard Moest dit wel zo zijn dan zou ik dit graag zwart op wit zien.

1. Het zou nuttig zijn indien u de bepaling uit uw akte letterlijk zou weergeven. Het is onmogelijk anders iets zinnigs te zeggen over die bepaling.
2. Op het ogenblik dat u de woning kocht voorzag de wet (het decreet - de Vlaamse Wooncode) toch al dat de sociale huisvestingsmaatschappij het recht had om de woning opnieuw in te kopen?
Als de sociale huisvestingsmaatschappij beslist de woning niet opnieuw in te kopen is een vergoeding verschuldigd. Wat zou er volgens u in de wet gestaan hebben, wat er nu niet instaat en waarop u zich wil steunen?

Dit staat in onze akte:
HOOFDSTUK V. - Het recht van wederinkoop.

Art. 84.(§ 1. De VMSW), de sociale huisvestingsmaatschappijen, het VWF, de gemeenten en de openbare centra voor maatschappelijk welzijn beschikken, zonder enig uitdrukkelijk beding, gedurende twintig jaar over het recht om de sociale huurwoningen en sociale koopwoningen die ze hebben verkocht aan woonbehoeftige gezinnen of alleenstaanden terug te nemen wanneer die de voorwaarden en verbintenissen als koper die voortvloeien uit de Vlaamse Wooncode en de besluiten ter uitvoering ervan niet nakomen. <DVR 2006-03-24/39, art. 61, 014; Inwerkingtreding : 01-07-2006>
[1 De woning kan worden teruggenomen tegen de oorspronkelijke verkoopprijs, vermeerderd met de gemaakte kosten van de koop en de kosten van de verbeterings- en herstellingswerkzaamheden, voor zover die niet werden uitgevoerd in strijd met de bepalingen op de ruimtelijke ordening en de stedenbouw. De oorspronkelijke verkoopprijs, de gemaakte kosten van de koop en de kosten van de verbeterings- en herstellingswerkzaamheden worden geïndexeerd op de wijze die de Vlaamse Regering vaststelt. De terugname van de woning gebeurt vrij van alle lasten en hypotheken waarmee de koper de woning mocht hebben bezwaard.]1
De woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden kunnen de woningen slechts doorverkopen na een voorafgaande kennisgeving aan de initiatiefnemer die de woning heeft verkocht.
De instrumenterende ambtenaar leest dit artikel voor bij de verkoop van een woning, bedoeld in het eerste lid.
[color=#FFFF00]§ 2. Wanneer de in § 1 vermelde initiatiefnemers geen gebruik maken van hun recht van wederinkoop, hebben ze, onder de voorwaarden die de Vlaamse regering vaststelt, het recht om van de kopers van een sociale woning die deze woning wederverkopen of verhuren binnen een termijn van twintig jaar volgend op de aankoop, een vergoeding te vorderen waarvan de Vlaamse regering het minimum en het maximum bepaalt.
[/color]
De lokale huisvesting wenst ons dus te ontslaan van de voorwaarden maar ze worden verhinderd doordat de voorwaarden tot ontslag niet meer zouden bestaan? Graag hiervan een bewijs

Dat bewijs moeten zij leveren. Als zij dat kunnen, staat de wet inderdaad boven de akte.