JuridischForum.be

Wij kochten in 2006 een woning aan die vroeger uitmaakte van een groter geheel. Op het koertje achteraan zijn glastegels die op de buren hun woonruimte uitgeven. We kochten de woning vrij van erfdiensbaarheden, dus gezien wij die glastegels als een inbreuk van onze privacy zien, dekten wij die dan ook af. Na heel wat over en weer geschrijf en wat juridische stappen besliste de vrederechter in ons nadeel, en werden de glastegels uiteindelijk dan toch als erfdiensbaarheid bestempeld.
Wij kunnen maar niet begrijpen dat een woning die als vrij van erfdienstbaarheden wordt verkocht, er toch heeft. En met grote gevolgen voor de leefbaarheid van deze woning...
Kan hier iemand aansprakelijk voor gesteld worden? De verkoper, de notaris?

Zijn die glastegels er al meer dan 30 jaar? Zijn ze mat (= kan je er effectief doorzien of enkel schimmen?)? Staat er expliciet "vrij van alle erfdienstbaarheden" of staat er "vrij van alle erfdienstbaarheden bij weten van de verkoper"? Heb je het huis in 2006 gekocht en was het toen reeds opgedeeld of niet?

Er bestaat een onderscheid tussen lichten en uitzichten.

Lichten zijn vensters die niet opengaan en - zoals de naam het aangeeft - enkel licht doorlaten.

Uitzichten zijn vensters die openkunnen en licht en lucht doorlaten.

Bovendien wordt er ook een onderscheid gemaakt tussen gemene en niet gemene muren.

In niet gemene muren moeten de openingen van de (rechte) uitzichten zich op minstens 1,9 m van de scheiding bevinden. Schuine uitzichten (ramen die niet recht op de buur uitgeven) moeten zich op minstens 90 cm van de scheiding bevinden.

Lichten zijn in dat geval toegestaan zolang ze niet open kunnen en 2,6 meter van de grond liggen.

In gemene muren - zoals, ik vermoed, in uw geval - is het verboden om een opening te maken zonder toestemming van de buur (u dus).

Je kan de verwijdering van deze openingen (lichten én uitzichten) vragen, zolang er geen verjaring is ingetreden (na 30 jaar).

In dat geval kan u de openingen enkel laten verwijderen door eerst de gemeenmaking van de muur te vragen.

Los van de rechten tegenover de buren, stelt u zich terecht de vraag of u ook een verhaal heeft tegen notaris of verkoper.

Zoals hoger ook wordt gezegd, hangt een en ander af van wat er in de akte vermeld staat.

Bovendien gaat het in casu om een wettelijke, voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid. U heeft deze dus zelf kunnen vaststellen toen u het huis bekeek vooraleer u het kocht. In dat opzicht wordt het natuurlijk moeilijk om te spreken over verborgen gebreken en de daaraan verbonden rechten.

“Art.653.In de steden en op het platteland wordt iedere muur vermoed gemeen te zijn, wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen, en dan tot aan het minst verheven dak, of nog wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen, en zelfs tussen omheinde erven in de velden; een en ander indien er titel noch teken is van het tegendeel.”(Burgerlijk Wetboek).

‘Wij kochten in 2006 een woning aan die vroeger uitmaakte van een groter geheel. Op het koertje achteraan zijn glastegels die op de buren hun woonruimte uitgeven‘.

Ik leid hieruit af dat voornoemde glastegels een gemene muur vormen of er deel van uitmaken. Dit zou inhouden dat u aan die gemene muur niet eenzijdig wijzigingen kan aanbrengen,zoals ze afdekken.

De verkoper moest u het bestaan van die glastegels niet melden vermits u geacht werd ze zelf tijdig gezien te hebben. De authentieke vermelding ‘vrij van erfdiensbaarheden’ wees allicht op het ontbreken van erfdienstbaarheden in de enge zin doch niet op het bestaan van een gemene glastegelmuur die u bekend was.