JuridischForum.be

Grootvader is zwaar dement en verblijft sinds jaren in een verzorgingstehuis, grootmoeder wil naar een rusthuis en heeft een koper voor de gezinswoning gevonden. Nu moet ze nog via een advocaat door de rechtbank van eerste aanleg gemachtigd worden om de verkoop alleen te kunnen doen.
Hoe moet de dementie van grootvader aan de rechtbank bewezen worden?
En hoe lang zou heel de procedure kunnen aanslepen voordat de verkoopakte getekend kan worden? (arrondissement Dendermonde)

Rechtbank van eerste aanleg? Normalerwijze is dat toch de vrederechter?

Citaat Gerechtelijk Wetboek:
HOOFDSTUK IV. - Bepaalde (...) verkopingen van onroerende goederen. <W 18-2-1981, art. 1>.
Art. 1186.<W 2001-04-29/39, art. 56, 054; Inwerkingtreding : 01-08-2001> Wanneer moet worden overgegaan tot vervreemding van onroerende goederen die geheel of gedeeltelijk (aan minderjarigen, (aan vermoedelijk afwezigen,) aan onbekwaamverklaarden of aan personen aan wie een voorlopige bewindvoerder is toegevoegd krachtens de artikelen 488bis, a) tot k), van het Burgerlijk Wetboek) toebehoren, moeten hun wettelijke vertegenwoordigers daartoe aan de vrederechter machtiging vragen. <W 2003-05-03/62, art. 11, 068; Inwerkingtreding : 31-12-2003> <W 2007-05-09/44, art. 40, 089; Inwerkingtreding : 01-07-2007>
(lid 2 opgeheven) <W 2003-02-13/54, art. 8, 063; Inwerkingtreding : 04-04-2003>
Indien de vrederechter de verkoop toestaat, wijst hij tegelijk een notaris aan door wiens ambtelijke tussenkomst de openbare verkoping geschiedt.
[1 De verkoop geschiedt in aanwezigheid van de wettelijke vertegenwoordigers en, in voorkomend geval, van de toeziende voogden. De verkoop geschiedt, in voorkomend geval, ten overstaan van de vrederechter van het kanton waar de goederen gelegen zijn.]1
----------
(1)<W 2013-01-14/16, art. 31, 119; Inwerkingtreding : 01-09-2013>

De verkopen uit de hand met machtiging van de vrederechter die ik al meegemaakt heb duren normalerwijze rond de 6 maanden. Bij de aankoop van mijn eigen huis heb ik deze procedure trouwens ook meegemaakt. Het is een nadeel, want niet elke koper kan wachten, maar een goede communicatie doet vaak wonderen!

Procedure: De vrederechter zal quasi altijd een deskundige aanwijzen die de woning zal schatten. Een verkoop onder de schatting zal nooit toegestaan worden omdat de rechter er zal vanuit gaan dat dit de beschermde persoon zal benadelen. Eens de machtiging verleend is en u het vonnis van de vrederechter hebt, kan u naar de aangewezen notaris voor het tekenen van de akte (indien u dat wenst mag u uiteraard zelf nog een eigen notaris aanduiden). Eerder een compromis maken onder ontbindende voorwaarde van het verkrijgen van machtiging van de vrederechter is uiteraard wel mogelijk. Communiceer duidelijk over de machtigingsprocedure met de potentiële kopers, zo vermijdt u verrassingen.

Uit ervaring: maak géén voorlopige verkoopovereenkomst op waarin staat "onder voorbehoud van goedkeuring door de rechter".... EERST moet de rechter zijn goedkeuring geven en pas dan kan de voorlopige verkoopovereenkomst worden opgemaakt.

Rechtbank van eerste aanleg? Normalerwijze is dat toch de vrederechter?

Er werd ons verteld dat als het via vrederechter zou gaan, dat grootmoeder (en bewindvoerder) het huis niet onderhands mogen verkopen maar dat het dan via een openbare verkoop moet gaan. Op grond van art. 220 §1 B.W. zou Rechtbank van Eerste Aanleg haar echter kunnen machtigen.

Als er tussen compromis en akte 6 maanden zouden liggen krijgen koper en/of notaris dan geen problemen omdat de registratierechten dan niet binnen de vier maanden betaald worden?

“Art.220. § 1. Is een der echtgenoten vermoedelijk afwezig), onbekwaam verklaard of in de onmogelijkheid zijn wil te kennen te geven, dan kan de andere echtgenoot zich door de rechtbank van eerste aanleg laten machtigen om de in artikel 215, § 1, bedoelde handelingen alleen te verrichten.§ 2. Indien de echtgenoot die in de onmogelijkheid verkeert zijn wil te kennen te geven, geen lasthebber heeft aangesteld of geen wettelijke vertegenwoordiger heeft, kan de andere echtgenoot aan de rechtbank van eerste aanleg vragen om in zijn plaats te worden gesteld voor de uitoefening van al zijn bevoegdheden of een gedeelte ervan. § 3. In de gevallen bepaald in § 1, kan de andere echtgenoot zich door de vrederechter laten machtigen om de door derden verschuldigde geldsommen geheel of ten dele te ontvangen ten behoeve van de huishouding.”(Burgerlijk Wetboek).

“Art.1193bis. In de gevallen bedoeld in de artikelen 1186 tot 1189 kunnen de personen bevoegd om de openbare verkoping van de onroerende goederen te vorderen, naargelang van het geval, bij de vrederechter of bij de rechtbank van eerste aanleg een aanvraag indienen tot machtiging om uit de hand te verkopen. De machtiging wordt verleend indien het belang van de door die artikelen beschermde personen zulks vereist...De in het eerste lid bedoelde aanvraag wordt ingediend bij een met redenen omkleed verzoekschrift waarbij een door een notaris opgemaakt ontwerp van verkoopakte wordt gevoegd...”(Gerechtelijk Wetboek).

Je kunt ook altijd proberen te vragen aan die grootvader of hij wil tekenen voor verkoop.
Eventueel in bijzijn van een deurwaarder of notaris/ kinderen/ andere vertrouwenspersoon.

Spaart je heel wat gerechtskosten en tijd.

Toch... er is rechtsleer (BUYSSENS F. in Personen- en familierecht. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer) die zegt dat als dezelfde persoon zowel echtgenote als bewindvoerder is, de regels van art 488bis BW, als bijzondere beschermingsmaatregelen en lex specialis, voorrang hebben op art 220 BW en dus toch de procedure van art 1186 Ger.W. gevolgd moet worden. Als die twee hoedanigheden niet in dezelfde persoon verenigd zijn, dus als de bewindvoerder een derde is, kan men wel handelen volgens art. 220 BW.

Soit, een en ander zal afhangen van wat de rechtbank in Dendermonde daarover denkt, waar ik eerlijk gezegd geen idee over heb.