#4 , 12 apr 2007 16:24
Is de huurder gedomicilieerd in het huis? Er is rechtspraak hier zeer sterk belang aan hecht en die aanneemt dat, ongeacht of hij er zich aanvankelijk liet domicilieren of later en ongeacht de titel en bewoordingen opgenomen in het contract, er sprake kan zijn van woninghuur. In dat geval is niet het 'normale' ('gemene') huurstelsel van toepassing maar moet men kijken naar de modaliteiten om een woninghuurovereenkomst te beeindigen (ongeacht een afwijkend contractueel beding). In dit geval vermoed ik dat uw huurovereenkomst gekwalificeerd moet worden als een zogenaamde korte woninghuurwetovereenkomst (=woninghuur van 3 jaar of minder).
De woninghuurwet is de Wet van 20 februari 1991, B.S., 22 februari 1991. Om onder deze wet te resulteren moeten enkele voorwaarden vervuld zijn:
1) een huurovereenkomst,
2) hoofdverblijfplaats van de huurder, (feitenkwestie)
3) toestemming van de verhuurder (let op sommige rechtspraak is hier zeer los in, niet uitdrukkelijk verboden er te domicilieren betekent soms stilzwijgend aanvaard te hebben onder het woninghuurstelsel te resulteren).
4) het gaat om een woning
De woninghuur van korte duur kan op volgende wijzen beeindigd worden door de huurder:
1)door een opzeg;
De opzeg moet gegeven zijn door alle huurders en gedaan aan al wie in het contract met naam vermeld staat (let dus op iendien er gehuwden zijn h?) en vooraf de opzegtermijn. De opzeg wordt geacht te zijn gegeven op datum dat de andere partij er kennis van had of kon hebben. Voor de geldigheid van een opzegging bestaan er geen vormvereisten, een aangetekende brief is dus niet nodig.
De termijn bedraagt 3 maanden en kan door geen van de partijen contractueel verlengd of verkort worden.
2) (door het aflopen van de duur kan deze huurvorm niet eindigen, een opzegging is noodzakelijk en de opzeggingstermijn bedraagt 3 maanden.)
3) door een contractuele wanprestatie van de tegenpartij(artt. 1741 BW en 1184 BW).
Let op, dit moet in rechte gevorderd worden want enkel een rechter kan hier de ontbinding uitspreken!!!
Een wanprestatie van de verhuurder doet zich voor waneer hij ??n van zijn verplichtingen als verhuurder niet nakomt. De verhuurder is bijvoorbeeld verplicht het goed te 'leveren' op een wijze dat het voldoet aan de veiligheid, bewoonbaarheid en gezondheid, te vrijwaren voor verborgen gebreken,...
De verhuurder heeft als voortdurende verplichting het gehuurde goed in een zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is (Art. 1719 BW). De verhuurder moet, behoudens afwijkend beding, hiervoor de "NODIGE" werken uitvoeren.
In principe ligt dus een herstellingswerk ten laste van de verhuurder. lees Art. 1754 en 1755 BW om te weten welke werken precies ten laste van de huurder vallen voor zover contractueel niet anders werd bedongen tussen beide partijen. Zo moet de huurder bijvoorbeeld wel opdraaien voor de eerder kleine herstellingen die normaal gezien volgens de gebruiken ten laste van de huurder vallen. De huurder moet in elk geval steeds opdraaien voor de beschadigingen die zijn opgetreden door zijn eigen fout of door de fout van huisgenoten of onderhuurders.
4) (door een onderling akkoord)
5) Tenietgaan van het gehuurde goed, een gedeeltelijk tenietgaan van het gehuurde goed door de schuld van de verhuurder geeft de huurder de keuze het contract ontbonden te zien (let ook hier op, kan enkel voor een rechter) of de huurprijs te verminderen (toepassing van de zogenaamde ENAC)