JuridischForum.be

We hebben bouwplannen voor een woning. We hebben een sonderingsonderzoek laten uitvoeren en daar vermelde men dat ze een bepaald punt niet hadden kunnen opmeten omdat er vermoedelijk een reservoir in de grond zit. We zijn dit ter plaatse gaan bekijken en hebben een verdoken mazouttank in onze grond gevonden. De tank is helemaal geblutst, er zitten 2 gaten in de van sondering, maar daarnaast zijn er nog 2 gaten aan de bovenkant te vinden die niet van de sondering komen. Er zit ook nog vloeistof in de tank. We vermoeden dat dit water is met mogelijks nog een restje mazout, omdat de mazoutgeur niet zo sterk was. We weten niet of de tank onderaan lekt.
De grond behoort tot een verkaveling en we hebben dit via een makelaar gekocht. De makelaar heeft de gronden ook weer bij andere eigenaars gekocht. Nu vragen we ons af hoe we deze situatie het beste aanpakken. Wij waren niet de op hoogte van deze tank en ze staat ook niet in de notariële akte beschreven. Er is een blanco OVAM attest afgeleverd voor de grond. We vragen ons vooral af wie er verantwoordelijk is en de tank met bijhorende kosten dus moet verwijderen. Indien de tank gelekt heeft, dan zal de grond gesaneerd moeten worden. Wie is daarvoor aansprakelijk? Zijn wij dat als huidige eigenaars of is dat voor de verkopers?

Iemand die tips of advies heeft?
Alvast bedankt!

Voor u is de verantwoordelijke degene die als verkoper in de akte wordt vermeld.
U kan trachten schadevergoeding te bekomen op basis van artikel 1625 van het Burgerlijk Wetboek (B.W.) hetwelk voorziet in een vrijwaring door de verkoper voor verborgen gebreken. Dit op grond van het feit dat u mits kennis van het gebrek de grond niet of voor een minder geld zou hebben gekocht (gelet op de kosten voor het verwijderen van de tank en het mogelijks moeten saneren van de grond).
Hopelijk voor u werd die verantwoordelijkheid niet uitgesloten in de akte of de verkoopsovereenkomst want dan moet u kunnen aantonen dat de verkoper op de hoogte was, hetgeen quasi onmogelijk zal zijn.

Het blanco attest van OVAM is totaal waardeloos want het geeft geen aanleiding tot schadevergoeding wegens foutieve verklaring.
Die dekken zich voldoende in om nooit verantwoording te moeten afleggen als het misloopt.

Als je zou kunnen te weten komen wie als laatste de tank gebruikt heeft (bv. door verklaringen van buren, door een verklaring van de "gebruikelijke" stookolieleverancier, door de datum dat een alternatief verwarmingsonderdeel geplaatst is), dan zou je op basis van een buitencontractuele fout (onrechtmatige daad) of valsheid in geschrifte (strafrechtelijk) een schadevergoeding kunnen proberen bekomen.
Omdat het niet om contractuele aansprakelijkheid gaat, ben je niet beperkt door het primaat van het schriftelijk bewijs.
Maar evenmin makkelijk aan te tonen.

Te weten komen wie de laatste gebruiker was, zal niet gemakkelijk zijn. Vroeger stond er een fermette met bos op de hele verkaveling. Uit oude luchtfoto's blijkt dat de fermette wel in de buurt van ons perceel ligt, de mazouttank zal hier nog een overblijfsel van zijn. De man die in de fermette woonde was dementerend en is reeds gestorven. De makelaar heeft de fermette gesloopt en ontbost en zo de percelen verkocht. De buren in de omgeving weten alleen dat er een fermette stond maar niet wie er in woonde.

Daarnaast staat er in de akte dat de verkoper geen weet heeft van verontreiging. Voor zover voorgaande verklaring ter goeder trouw afgelegd werd, neemt de koper de risico's voor eventuele bodemverontreiging en de schade en de eventuele kosten op zich en verklaart hij dat de verkoper hiervoor tot geen vrijwaring zal zijn gehouden. Ik vermoed dat dit stuk in de akte niet veel goeds verteld, maar ik ben hierin een leek.

Als ik het goed begrijp, is de makelaar verantwoordelijk, maar is de vraag wat hij hiermee zal doen, aangezien wij weinig kunnen bewijzen enkel dat de tank in onze grond zit.

"Daarnaast staat er in de akte dat de verkoper geen weet heeft van verontreiging. Voor zover voorgaande verklaring ter goeder trouw afgelegd werd, neemt de koper de risico's voor eventuele bodemverontreiging en de schade en de eventuele kosten op zich en verklaart hij dat de verkoper hiervoor tot geen vrijwaring zal zijn gehouden."

Dat is (een vorm van) de verklaring waarnaar ik al verwees en waarvoor ik vreesde.
U staat voor de quasi onmogelijke taak om te bewijzen dat de verkoper hiervan wel op de hoogte was.
En aangezien er geen enkele verbintenis werd aangegaan met andere vorige eigenaars dan de laatste eigenaar-verkoper kunt u hen niet in gebreke stellen voor het achterhouden van informatie, zelfs indien u zou kunnen bewijzen dat zij ooit de tank hebben laten ingraven. Ingraven van een tank is geen misdrijf.

Enkel als je kan aantonen dat een van de vorige eigenaars wist dat er een tank lag, maar in de akte verklaard heeft dat ze er niet was (waardoor de volgende eigenaars te goeder trouw werden), kan je die eerstgenoemde eigenaar op buitencontractuele wijze aansprakelijk stellen. De aktes hebben geen publiek karakter, wat je bewijsvoering alvast bemoeilijkt. Mogelijk kan je notaris hier raad geven?
Een makelaar die een fermette laat slopen lijkt me niet de gebruikelijke gang van zaken. Ik denk niet dat een makelaar daartoe bevoegd is. Het zijn zij die in de rechten van de dementerende man zijn getreden, die mogelijk zouden kunnen worden aangesproken. Temeer omdat meestal de al dan niet aanwezigheid van een stookolietank expliciet in de verkoopakte opgenomen wordt; als de familie via de akte stelling ingenomen heeft dat dit niet zo was (zonder haar onderzoeksplicht vervuld te hebben) dan zou je kunnen aanvoeren dat ze te kwader trouw waren.

Veel onzekerheden alvast voor zo'n procedure.

... en rekening houden met verjaringstermijnen. Voor buitencontractuele aansprakelijkheid: 5 jaar na vaststelling feiten, en uiterlijk 20 jaar nadat de feiten zich voordeden (= datum van verkoopakte door rechtsopvolgers van de man, als hierover een verklaring was opgenomen).

Bestaat hier de mogelijkheid dat sanering toch nog kan gebeuren op kosten van OVAM, verwijzend naar schuldloze (?) of historische verontreiniging?

Bestaat hier de mogelijkheid dat sanering toch nog kan gebeuren op kosten van OVAM, verwijzend naar schuldloze (?) of historische verontreiniging?

Haha!!!! Goede mop!

"Het Bodemdecreet verplicht de saneringsplichtige zelf de sanering van zijn vervuilde bodem te laten uitvoeren. Hij wordt daarbij begeleid door een erkende bodemsaneringsdeskundige.
Doet hij dit niet, dan kan de OVAM dat ambtshalve in zijn plaats doen. De gemaakte kosten worden dan teruggevorderd ."

bron: https://www.ovam.be/ambtshalve-projecten-0

Historische verontreiniging zal niet inroepbaar zijn gelet op de clausule in de akte waarbij de koper alle mogelijke gevolgen en risico's van verontreiniging heeft aanvaard (1):

" Hierbij houdt de OVAM rekening met onder meer:

•het tijdstip van de verwerving;
•vermeldingen of aanwijzingen in de aankoopakte;
•de hoedanigheid van de eigenaar;
•de ervaring of beroepskennis van de eigenaar;
•de aard, de zintuiglijke waarneembaarheid of de algemene bekendheid van de bodemverontreiniging;
•de aard van de inrichting die de aanleiding van de bodemverontreiniging was;
•de toestand van en de voorkennis over de verontreinigde grond;
•beschikbare documenten met betrekking tot de verontreinigde grond."

(1° hetgeen inhoudt dat het kostenrisico verdisconteerd werd in de aankoopprijs

@asperger : blij dat ik een lach op uw gelaat kon toveren.

Ik wou ook maar verwijzen naar het fenomeen van historische verontreiniging, dat hele wijken rond oude industrieën "teistert".
De bewoners hebben hier ook geen schuld aan.

Misschien zit er wel een kenner onder de forummers, iemand die zijn kennis terzake wil delen?

Kan u nagaan wie de afbraak heeft gedaan .... er moeten toch sporen zijn van leidingen?
Afbraakvergunning bij gemeente?
Dringend met uw notaris gaan spreken.
Dat de man dementerend was doet er niet zoveel toe wie heeft in zijn naam de grond verkocht?