JuridischForum.be

Hallo

Mijn vriendin en ik willen een projectwoning kopen. We komen er nu achter dat de volgorde waarin we onze zaken hebben geregeld niet ideaal is.

We hebben een leningvoorstel dat we deze week rond moeten krijgen, anders komt dit te vervallen. We horen ook dat de leningen gaan stijgen dus we willen hier graag op ingaan.

We hebben echter nog geen compromis getekend bij onze makelaar. En dat is blijkbaar wel nodig voor ons leningdossier. Ik lees overal dat je je compromis niet onverhoeds moet tekenen. We hebben een compromis ontvangen en nagelezen. Enkele details willen we nog bespreken met onze makelaar. We zijn echter ook niet met dit compromis naar de notaris geweest.

Wat is hierin aan te raden? Eerst bij de notaris langsgaan en een lening tegen een ongunstiger tarief vastleggen? Of zelf het compromis onderhandelen met de makelaar om de handtekeningen in orde te krijgen voor het leningdossier?

Of zijn er nog andere uitwijkmogelijkheden?

Alvast bedankt!

Belangrijke bemerking: als koper spreek je nooit* van "onze" makelaar.
De makelaar doet zich op zijn minst neutraal voor, maar is het niet: hij heeft een overeenkomst met de verkoper en dient in de eerste plaats de belangen van de verkoper. Correctie: eerst zijn eigen belangen en vervolgens die van de verkoper.
Een makelaar die kan verkopen, krijgt zijn 3 % commissie (of iets in die grootteorde). Een makelaar die nog niet heeft kunnen verkopen, moet extra moeite doen voor hetzelfde geld (of misschien geen geld als hij niet slaagt in zijn opdracht).

*Tenzij je zelf ook een makelaar zou hebben aangesteld die door jou bekostigd wordt, maar dat lijkt me zéér ongebruikelijk.

Maw: tenzij je zelf vertrouwd bent met de inhoud van compromissen en de geplogenheden en het jargon van een akte voor de verkoop van een onroerend goed: altijd door je eigen notaris laten nalezen. En kies een notaris die NIET de notaris is van de verkopers. Hoewel de notaris boven de partijen moet staan en neutraal moet zijn, heb je bij problemen toch beter een andere notaris dan de verkopers. En het kost je geen cent extra.

Ook realiseren: het compromis is de overeenkomst, NIET de akte die nadien verleden wordt.
Wat in het compromis staat, kan enkel met instemming van beide partijen gewijzigd worden (tenzij de bepaling onwettig is natuurlijk).
Nú is het dus dat je zeker moet zijn van je zaak, of anders de nodige zekerheden (opschortende of ontbindende voorwaarden) moet inbouwen. Bv. als je eerst compromis tekent en dan lening vastlegt: onder opschortende voorwaarde voor bekomen van een krediet voor de volledige aanschafwaarde over 20 jaar af te lossen (2 negatieve attesten van banken binnen de 6 (minimum 4) weken na ondertekening). 3 attesten wordt meestal voorgesteld, in de praktijk kan je dit onderhandeld terugbrengen naar 2.

Het stijgen van de rentetarieven zou ik niet als argument gebruiken om holderdebolder te tekenen. Natuurlijk kunnen de tarieven stijgen. Maar recent werd er nog gesteld (wat geen zekerheid is natuurlijk) dat de tarieven nog een tijdje laag zullen blijven.
Tussen december 2017 en nu is de gemiddelde rente (20 j met 80 % quotiteit) gestegen van 1,94 naar 1,97 % (bron: https://www.immothekerfinotheker.be/N/rentebarometer).
En notarissen kunnen ook wel op korte termijn een ontwerp van compromis doornemen en adviseren.

Dit alles neemt niet weg, dat een aankoop van een onroerend goed altijd een spannende (en ook wel opwindende) belevenis is. Maar maak je keuze goed en doordacht, en je bespaart jezelf vééle jaren bekommernissen.

Bij de bank:
Eerst krijg je een voorstel, dat is meestal 2 tot 3 weken geldig.
Hier is de % duidelijk en een paar vereisten.

Als je akkoord gaat met het voorstel maakt de bank een aanbod op.
Het aanbod omvat meteen alle documenten en kleine lettertjes.
Dit laten opmaken verplicht je tot niets en kan nog makkelijk een week duren.

Eens het aanbod getekend, ga je een contract aan met de bank voor de lening.
Maar als de de lening niet wil kan je er nog altijd onderuit door niet te tekenen voor deze lening bij de notaris.
Je zal wel de dossierkasten moeten betalen.

Pas als je bij de notaris de kredietakte tekent is het definitief.

Als je toch de dossierkasten betaald hebt, moet je die dan direct meenemen?

Even ernstig : als je toch al de notaris raadpleegt voor de inhoud van een compromis, maak dan meteen een afspraak om het leningsdossier na te zien. Lang hoeft dat niet te duren, zij hebben voldoende ervaring met de verschillende banken of andere leningverstrekkers om u te wijzen op eventuele addertjes onder het gras.

Beste

Twee dingen die in se geen beletsel hoeven te zijn. je kan perfect je aanvraag al doen vooraleer je een compromis kan voorleggen. Tussen aanvraag lening tekenen en akte heb je bij de meeste banken 3 maand, bij een aantal 4 maand de tijd vooraleer je de akte ondertekent. Die termijn van 3 of 4 maand garandeert de bank je rentevoet. Je hebt dan ook nog enige tijd om de nodige invulling van het dossier te realiseren. Het enige waartoe je je dan verbindt is het betalen van dossierkosten. Veel koppels doen trouwens een aanvraag vooraf om zeker te zijn dat ze een krediet krijgen vooraleer ze de compromis tekenen.

de bank heeft wel gelijk dat de intresten weer serieus aan het stijgen zijn. Luister bij uw bank wat de gevolgen zouden zijn als u het leningsvoorstel tekent en uiteindelijk blijkt dat u de woning niet zal kopen.

En ga asap naar een notaris. Geen haar op mijn hoofd die erop zou vertrouwen dat een makelaar een compromis correct en zonder addertjes onder het gras opmaakt.

Geen haar op mijn hoofd die erop zou vertrouwen dat een makelaar een compromis correct en zonder addertjes onder het gras opmaakt.

U heeft ook wel veel vertrouwen in je medemens ?

Geen haar op mijn hoofd die erop zou vertrouwen dat een makelaar een compromis correct en zonder addertjes onder het gras opmaakt.

U heeft ook wel veel vertrouwen in je medemens ?

Ik kom godganse dagen in contact met fratsen van makelaars via mijn werk, t zal dat wel zijn

Zal wel zijn. Aan de andere kant heb ik ook weet van enkele echt serieuze kemels die notarissen in compromis laten voorkomen, sommige per ongeluk (mag natuurlijk ook niet), andere duidelijk gewild... Nu ja, waar mensen werken zullen er altijd fouten gemaakt worden. Het zijn wel altijd dezelfde mensen, heb ik de indruk.