JuridischForum.be

Geachte,

Wij kochten een half jaar geleden een nieuw huis en hebben dit grondig verbouwd, wanneer kunnen wij dit huis weer verkopen en alzo winst maken?
Moeten wij echt drie jaar afwachten of kan dit vroeger, vb volgend jaar of moeten we dan een boete betalen?

Bedankt,

Arend

Het Wetboek van inkomstenbelastingen bepaalt dat als diverse inkomsten belastbaar zijn:

Art. 90, 10?

meerwaarden die naar aanleiding van een overdracht onder bezwarende titel zijn verwezenlijkt op in Belgi? gelegen gebouwde onroerende goederen of op zakelijke rechten met betrekking tot zulke goederen, met uitzondering van het recht van erfpacht, het recht van opstal of een gelijkaardig onroerend recht, ingeval :

a) die gebouwde onroerende goederen onder bezwarende titel zijn verkregen en binnen vijf jaar na de datum van verkrijging zijn vervreemd;

b) die gebouwde onroerende goederen zijn verkregen bij schenking onder levenden en zijn vervreemd binnen drie jaar na de akte van schenking en binnen vijf jaar na de datum van verkrijging onder bezwarende titel door de schenker;

c) de belastingplichtige een gebouw heeft opgetrokken op een ongebouwd onroerend goed dat hij onder bezwarende titel of bij schenking onder levenden heeft verkregen, voor zover de bouwwerken een aanvang hebben genomen binnen de vijf jaar na de verkrijging van de grond onder bezwarende titel door de belastingplichtige of door de schenker en het geheel binnen de vijf jaar na de datum van de eerste ingebruikname of verhuring van het gebouw werd vervreemd.

Art. 101, ? 2. De in artikel 90, 10? , vermelde meerwaarden worden in aanmerking genomen naar het verschil tussen de volgende twee grootheden :

1? de prijs waartegen het goed is overgedragen of, indien die hoger is, de waarde die tot maatstaf van heffing van het registratierecht of de BTW heeft gediend, met dien verstande dat die prijs of die waarde in voorkomend geval wordt verminderd met de kosten die de belastingplichtige verantwoordt te hebben gedaan of gedragen voor de vervreemding van het goed;

2? de verkrijgingsprijs van het goed, vermeerderd met 25 pct., of met de werkelijk gedragen kosten van verkrijging of van overgang wanneer deze meer bedragen dan 25 pct., met dien verstande dat onder verkrijgingsprijs moet worden verstaan :

a) voor de toepassing van artikel 90, 10?, eerste lid, a : de prijs waarvoor het goed door de belastingplichtige werd verkregen, of, indien die hoger is, de waarde die tot maatstaf van heffing van het registratierecht of de BTW heeft gediend;

b) voor de toepassing van artikel 90, 10?, eerste lid, b : de prijs waarvoor het goed door de schenker werd verkregen, of, indien die hoger is, de waarde die tot maatstaf van heffing van het registratierecht of de BTW heeft gediend;

c) voor de toepassing van artikel 90, 10?, eerste lid, c : de prijs waarvoor de grond door de belastingplichtige of door de schenker onder bezwarende titel werd verkregen, of, indien die hoger is, de waarde die tot maatstaf van heffing van het registratierecht heeft gediend, vermeerderd met de prijs van het door de belastingplichtige opgetrokken gebouw die tot maatstaf van heffing van de BTW heeft gediend.

De aldus vermeerderde verkrijgingsprijs wordt verhoogd met 5 pct. voor elk jaar dat is verlopen tussen de datum van verkrijging en die van de vervreemding, met dien verstande dat in het geval vermeld in het eerste lid, c, de verhoging van 5 pct. van toepassing is, eensdeels, op de verkrijgingsprijs van de grond, per verlopen jaar tussen de datum van verkrijging van de grond onder bezwarende titel en de datum van vervreemding van het geheel, en, anderdeels, op de bouwprijs van het gebouw, per verlopen jaar tussen de datum van de eerste ingebruikname of verhuring van het gebouw, en de datum van de vervreemding van het geheel.

De aldus vastgestelde verkrijgingsprijs wordt vervolgens :

a) verhoogd met de kosten van werken, die door de eigenaar zijn gedragen en verantwoord zijn door middel van een factuur, in zoverre die werken aan het vervreemde gebouw zijn uitgevoerd, tussen de datum van verkrijging, van eerste ingebruikname of van verhuring, en die van de vervreemding, door een persoon die, op het ogenblik van het afsluiten van het ondernemingscontract overeenkomstig artikel 401 als aannemer is geregistreerd;

b) in voorkomend geval verminderd met de vergoedingen verkregen ingevolge schade aan het vervreemde gebouw.

***********

Allemaal niet zo eenvoudig dus. De termijn is vijf jaar als ik het goed begrijp en niet drie jaar. Het berekenen van de meerwaarde is niet simpel.

U mag verkopen, krijgt geen boete, maar betaalt belastingen op de meerwaarde.

scorpioen

Ingeval van een ?Bescheiden woning?(klein beschrijf), gelegen in Vlaanderen.

Art. 53. Het bij artikel 44 vastgestelde recht wordt tot 5 ten honderd verminderd in geval van verkoop van de eigendom:2? van woningen waarvan het gebouwd of ongebouwd kadastraal inkomen een bij koninklijk besluit vast te stellen maximum niet overschrijdt.
Art. 60?Het voordeel van de in artikel 53, 2? bedoelde vermindering blijft alleen dan behouden zo de verkrijger of zijn echtgenoot ingeschreven is in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister op het adres van het verkregen onroerend goed. Deze inschrijving moet geschieden binnen een termijn van drie jaar te rekenen van de datum van de authentieke akte van verkrijging en ten minste drie jaar zonder onderbreking behouden blijven.(Wetboek Registratierechten)

Art. 46Bis van het Wetboek van registratierechten, beter bekend als ABATTEMENT, is nog een mogelijk die U een boete kan opleveren.


Artikel 46bis. De heffingsgrondslag ten aanzien van de verkopingen, zoals bepaald in de artikelen 45 en 46, wordt verminderd met 12.500 euro in geval van zuivere aankoop van de geheelheid volle eigendom van een tot bewoning aangewend of bestemd onroerend goed door een of meer natuurlijke personen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.
Het voordeel van de vermindering van de heffingsgrondslag overeenkomstig dit artikel kan niet gecombineerd worden met het voordeel van de verrekening bedoeld in ? 4bis van deze afdeling of met het voordeel van de teruggave bedoeld in artikel 212bis.

Aan de vermindering van de heffingsgrondslag zijn de volgende voorwaarden verbonden :

1? geen van de verkrijgers mag op de datum van de overeenkomst tot koop voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een ander onroerend goed, dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd; indien de aankoop geschiedt door meerdere personen mogen zij bovendien op vermelde datum gezamenlijk niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd. Een perceel grond, stedenbouwkundig bestemd tot woningbouw wordt beschouwd als een onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd;

2? in of onderaan op het document, dat tot de heffing van het evenredig recht op de aankoop aanleiding geeft, moeten de verkrijgers :

a) uitdrukkelijk vermelden dat zij de toepassing van dit artikel vragen;

b) verklaren dat zij voldoen aan de voorwaarde vermeld in 1? van dit lid;

c) zich verbinden hun hoofdverblijfplaats te vestigen op de plaats van het aangekochte goed :

- indien het een woning betreft, binnen twee jaar na :

- ofwel de datum van de registratie van het document dat tot de heffing van het evenredig recht op de aankoop aanleiding geeft, wanneer dat document binnen de ervoor bepaalde termijn ter registratie wordt aangeboden;

- ofwel de uiterste datum voor tijdige aanbieding ter registratie, wanneer het document dat tot de heffing van het evenredig recht op de aankoop aanleiding geeft wordt aangeboden na het verstrijken van de daarvoor bepaalde termijn;

- indien het een bouwgrond betreft, binnen vijf jaar na dezelfde datum.

In geval de verklaring bedoeld in 2?, b), van het derde lid onjuist wordt bevonden, zijn de verkrijgers ondeelbaar gehouden tot betaling van de aanvullende rechten over het bedrag waarmee de heffingsgrondslag werd verminderd, en van een boete gelijk aan die aanvullende rechten.

Dezelfde aanvullende rechten en boete zijn ondeelbaar verschuldigd door de verkrijgers indien geen van hen de in 2? c) van het derde lid bedoelde verbintenis naleeft. Komen sommige verkrijgers die verbintenis niet na dan worden de aanvullende rechten en de boete, waartoe zij ondeelbaar gehouden zijn, bepaald naar verhouding van hun wettelijk aandeel in de aankoop. Evenwel is de boete niet verschuldigd indien de niet-naleving van de bedoelde verbintenis het gevolg is van overmacht.