JuridischForum.be

Wij hebben een nieuwe woning gekocht & onze huidige woning is reeds verkocht. Ons was het advies gegeven om te proberen de aankoop & verkoop op dezelfde dag te regelen om kosten te besparen.
Alles ging goed tot nu. We zijn iets meer dan een week verwijderd van het verlijden van de aktes. De bank (ING) van de koper werkt niet echt mee.
Een schatter is langs gekomen, verslag doorgestuurd naar bank, maar bank kan geen datum plakken op de dag dat zij het financieel dossier naar de notaris zullen sturen.
Ik vrees dat wij nu op de laatste moment nog een overbruggingskrediet zullen moeten aangaan om onze aankoop toch te kunnen laten doorgaan, want wij zitten op onze uiterste datum van de termijn.
Kunnen wij dan niets ondernemen om deze zaak toch nog tijdig te laten doorgaan ?
Kunnen wij onze extra kosten van dit krediet terug verhalen op de bank van de koper van ons huis ?
Wat is jullie idee hierover ?

Alvast bedankt
Groeten,
Geena

Ons was het advies gegeven om te proberen de aankoop & verkoop op dezelfde dag te regelen om kosten te besparen.

Fout advies. Je bespaart geen kosten gezien jij de notariskosten betaald voor UW aankoop en de koper van uw huis betaald de kosten van ZIJN aankoop Waar zit die besparing dan?

je betaalt meer kosten bij de notaris door het extra krediet dossier (overbrugging).

De koper van uw huis draagt toch geen enkele verantwoordelijkheid voor de financiering van uw nieuwe aankoop?
Dat is enkel uw probleem!

Er staat een deadline in de verkoopovereenkomst & indien de koper zich hier niet aan houdt, is hij toch verantwoordelijk, niet ?
Indien wij kunnen aantonen dat wij geen overbruggingskrediet hadden nodig gehad als de koper zich gehouden had aan de deadline, kan hij dan niet verantwoordelijk gesteld worden voor de extra kosten ?

Er staat een deadline in de verkoopovereenkomst & indien de koper zich hier niet aan houdt, is hij toch verantwoordelijk, niet ?
Indien wij kunnen aantonen dat wij geen overbruggingskrediet hadden nodig gehad als de koper zich gehouden had aan de deadline, kan hij dan niet verantwoordelijk gesteld worden voor de extra kosten ?

Is de termlijn die in de compromis van de verkoop van uw huis staat reeds overschreden?
Hou er rekening mee dat de termijn eerst begint te lopen vanaf het ogenblik dat de koper zijn lening werd toegezegd!
Tenzij er geen ontbindende voorwaarde in de compromis staat ivm het al of niet verkrijgen van een lening.

De termijn is nog niet overschreden, maar ik heb het gevoel dat het niet tijdig zal in orde komen. Dus zullen wij nu nog op het laatste moment naar de bank moeten stappen om toch een overbruggingskrediet aan te gaan.
In de overeenkomst staat niets vermeld over het al dan niet verkrijgen van een lening.

De termijn is nog niet overschreden, maar ik heb het gevoel dat het niet tijdig zal in orde komen. Dus zullen wij nu nog op het laatste moment naar de bank moeten stappen om toch een overbruggingskrediet aan te gaan.
In de overeenkomst staat niets vermeld over het al dan niet verkrijgen van een lening.

Als de termijn niet is overschreden kun je de koper niets verwijten.
Maar hopelijk gaan jullie nu niet zelf in de fout tegenover de verkoper van de nieuwe woning......

Wanneer denk je dan te verhuizen, je moet wel de sleutels afgeven als de akte getekend word.

Is de termlijn die in de compromis van de verkoop van uw huis staat reeds overschreden?
Hou er rekening mee dat de termijn eerst begint te lopen vanaf het ogenblik dat de koper zijn lening werd toegezegd!
Tenzij er geen ontbindende voorwaarde in de compromis staat ivm het al of niet verkrijgen van een lening.

Ik ben niet helemaal mee:
(1) Mijn ervaring is dat de voorwaarde voor het bekomen van een krediet als opschortende voorwaarde wordt ingeschreven in het compromis.
(2) Gevolg daarvan is dat de overeenkomst met terugwerkende kracht ingaat vanaf het in vervulling gaan van de opschortende voorwaarde (art. 1181, derde lid BW).


In geval van een ontbindende voorwaarde geldt eveneens als aanvangsdatum van de overeenkomst de datum van ondertekening of zoals bepaald in de overeenkomst (art. 1183 BW).

Volgens mij hanteert de overheid ook deze criteria m.b.t. de verplichte betalingsdatum van de registratierechten (binnen 4 maanden na compromis) - tenzij het om een optie gaat want dan kan die termijn gerokken worden.

Het "voordeel" waarvan sprake is wellicht de meeneembaarheid.
Als je eerst kan verkopen en dan kopen, dan moet je het eerste deel van de registratierechten niet opnieuw betalen.
Gebeurt de verkoop na de aankoop, dan moet je - mijn ervaring: 6-tal maanden - wachten vooraleer de Vlaamse Overheid de meeneembare registratierechten terugstort. Die moet je dus voor een aantal maanden extra financieren.

Vaak voorziet het compromis ook wie het initiatief neemt voor de datum van het verlijden van de akte (gebruikelijk de koper) en binnen welke termijn. Is die datum overschreden, dan kan het compromis nalatigheidsinteresten voorzien - al dan niet na ingebrekestelling. Deze kunnen op zich hoger liggen dan de wettelijke interesten van 2 %, maar dat hangt er dus van af wat er in jullie compromis is opgenomen.

Bij verkoop met ontbindende voorwaarde geldt de aanvangsdatum van de overeenkomst, maar bij opschortende voorwaarde begint de overeenkomst eerst te lopen vanaf het ogenblik dat de opschortende voorwaarde inactief wordt!
In het laatste geval is er tot die datum geen verkoop. De termijnen beginnen bijgevolg eerst te lopen na het stopzetten van de opschortende voorwaarde.

Nooit verstandig om die zaken, ook bij verhuis, zo nauw te laten aansluiten. Waar ga je uw inboedel zetten als de koper diezelfde dag de sleutels van uw huis vraagt? Dat recht heeft hij. Tenzij je natuurlijk een maand huur betaald voor uw eigen pand, dubbele brandverzekering, dubbele nutsvoorzieningen , maar dat zijn dan ook weer kosten, die mogelijks zelfs nog hoger kunnen oplopen dat de notariskosten die je wil ontlopen.

Bij verkoop met ontbindende voorwaarde geldt de aanvangsdatum van de overeenkomst, maar bij opschortende voorwaarde begint de overeenkomst eerst te lopen vanaf het ogenblik dat de opschortende voorwaarde inactief wordt!
In het laatste geval is er tot die datum geen verkoop. De termijnen beginnen bijgevolg eerst te lopen na het stopzetten van de opschortende voorwaarde.

Mmm. Wat de overeenkomst zelf betreft is dit niet correct - deze is met terugwerkende kracht geldig.
Bv. W. VAN GERVEN en A. VAN OEVELEN, Verbintenissenrecht, Acco, Leuven/Den Haag, 2015, 542: "Artikel 1179 BW bepaalt dat de verwezenlijking van de voorwaarde terugwerkende kracht heeft tot de dag waarop de voorwaardelijke verbintenis is aangegaan."

Wat de termijnen betreft ben ik niet zeker, op basis van art. 2257, eerste lid BW.

Dit is het relevante wetsartikel en het spreekt voor zich:

"
Art. 1181. Een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aangegaan, is die welke afhangt ofwel van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad, maar aan partijen nog onbekend is.
In het eerste geval kan de verbintenis niet uitgevoerd worden dan nadat de gebeurtenis heeft plaatsgehad.
In het tweede geval heeft de verbintenis haar gevolgen met ingang van de kan dag waarop zij is aangegaan.

Het al of niet toekennen van een lening valt onder het eerste geval en de "gevolgen" (zoals wettelijke termijnen) beginnen eerst dan te lopen als de "gebeurtenis" (=toekennen lening) heeft plaatsgevonden.

Enkel in het tweede geval is de ingangsdatum de dag waarop de verbintenis is aangegaan.
En daarom niet in het eerste geval waaronder de toekenning van een lening ressorteert.

"Hieruit vloeit onder meer voort dat de registratierechten vanaf dan ook verschuldigd zullen zijn "
zie: http://www.belgischrecht.be/fiches_deta ... cat=7&id=7


"2. Wanneer begint deze termijn te lopen als er gekocht werd onder “opschortende voorwaarde ?

Als u aankocht onder opschortende voorwaarde, begint de termijn van vier maanden pas te lopen vanaf het vervullen van de opschortende voorwaarde. Met andere woorden zolang de registratieverplichting niet is vervuld, is er helemaal geen registratieverplichting.
zie: http://www.bespaarbelastingen.be/algeme ... erd-wordt/

Maar aangezien er volgens TS geen opschortende clausule is, is dit alles niet van toepassing.....

Neen. U verwijst naar het verkeerde wetsartikel.

Dit is het relevante en het spreekt voor zich:

"
Art. 1181. Een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aangegaan, is die welke afhangt ofwel van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad, maar aan partijen nog onbekend is.
In het eerste geval kan de verbintenis niet uitgevoerd worden dan nadat de gebeurtenis heeft plaatsgehad.
In het tweede geval heeft de verbintenis haar gevolgen met ingang van de kan dag waarop zij is aangegaan.

Het al of niet toekennen van een lening valt onder het eerste geval en de "gevolgen" (zoals wettelijke termijnen) beginnen eerst dan te lopen als de "gebeurtenis" (=toekennen lening) heeft plaatsgevonden.

Enkel in het tweede geval is de ingangsdatum de dag waarop de verbintenis is aangegaan.
En daarom niet in het eerste geval waaronder de toekenning van een lening ressorteert.

(1) Voor TS maakt de volgende gedachtegang geen verschil, aangezien er geen sprake is van een voorwaarde in het compromis.
(2) Zolang de opschortende voorwaarde niet vervuld is, kan de overeenkomst niet uitgevoerd worden. Dat is wat art. 1181, lid 2 BW stelt. Dat is precies het opschortende aspect van de voorwaarde. (Mijn samenvatting van de opschortende voorwaarde is "voorlopig niet"; van een ontbindende voorwaarde "voorlopig wel").
(3) Een overeenkomst onder opschortende voorwaarde komt tot stand met terugwerkende kracht op het ogenblik dat de voorwaarde vervuld is. Art. 1179 BW kan hierover geen onduidelijkheid laten verstaan. Op dat moment wordt ze ook uitvoerbaar. De handelingen die intussen gesteld werden, moeten ongedaan gemaakt worden (maar met beperkende interpretatie, zo blijven daden van beheer tijdens de voorwaardelijke periode wél rechtsgeldig).
(4) Als het compromis voorziet in een uiterste datum van verlijden van de akte, dan heeft de opschortende termijn op die datum geen invloed, tenzij het onmogelijk zou zijn (bv. omdat de termijn fysiek te kort is) om de akte op die tijd te verlijden.
(5) Voor registratie van de overeenkomst wordt de termijn van 4 maanden geschorst door een hangende voorwaarde (art. 33 Wetboek Registratie). (Wat toch minstens een indicatie vormt dat de termijn niet zondermeer geschorst wordt door de hangende voorwaarde; anders was dit artikel toch overbodig).
(6) Voor het akkoord tussen partijen zelf, ben ik dus nog steeds niet zeker of de hangende voorwaarde evenzeer - van rechtswege - een overeengekomen termijn zou schorsen. Als beide partijen dit zo interpreteren, is er wellicht geen probleem. In het andere geval durf ik toch niet met zekerheid zeggen wat een rechter hierover beslist. M.i. belet niets de koper om de akte laten te verlijden binnen een overeengekomen termijn van 4 maanden, als er één maand voorbijging om uitsluitsel te krijgen over de opschortende voorwaarde, en 3 maanden voor de overige plichtplegingen. Na die eerste maand is de overeenkomst immers uitvoerbaar (art. 1181, lid 2 BW) en ook - met terugwerkende kracht - tot stand gekomen vanaf een maand voordien (art. 1179 BW). Als de overeenkomst maw stelt dat binnen de 4 maanden (zondermeer) moet verleden worden, dan is dat een andere situatie dan binnen de 4 maanden na uitsluitsel over bekomen krediet (opschortende voorwaarde).

Ik vond echter niet onmiddellijk rechtspraak die het ene of andere standpunt ondersteunde.
Mogelijk anderen met vergelijkbare ervaringen?