JuridischForum.be

Ik heb een huis op het oog waarvan de oppervlakte met 750 m2 is aangegeven in de advertentie.

Ik ben dat huis gaan bezoeken en vond de tuin enorm klein in vergelijking met andere huizen die ik heb gezien. Ik heb nagemeten op Google Maps en kom op ongeveer 500m2 uit. Nu is Google Maps natuurlijk niet exact, maar 250 m2 verschil is toch wel veel.

De eigenaar heeft het zo overgenomen uit zijn eigen aankoopakte. Ik heb navraag gedaan bij het kadaster, daar hebben ze ook diezelfde 750 m2 in het systeem, maar hun online systeem geeft 490 m2 aan. Kadaster heeft ook uitgelegd dat de 750 m2 zeker niet juist is, omdat het op diverse hele oude veronderstellingen en berekeningen gebaseerd is. En verder heeft de informatie in het Kadaster helemaal geen juridische waarde. De oppervlakte kan na PV van een landmeter worden aangepast.

Mijn probleem is nu
1. dat het huis veel minder waard is dan wat de eigenaar denkt (ok, dat gaat de eigenaar na enige tijd zelf ook wel merken, maar hoe overtuig ik hem van de zaak?)
2. dat de eigenaar een verkeerde oppervlakte aangeeft in de advertentie en daarvan op de hoogte is, maar die verkeerde informatie laat staan verwijzend naar zijn eigen aankooppapieren

Mijn vragen:
1. Mag de eigenaar "zomaar" een foute (veel te grote) oppervlakte in de verkoopadvertentie aangeven? Indien nee, komt hij er wel mee weg door te verwijzen naar zijn eigen aankoopakte en het kadaster?
2. Kan een koper, indien hij de fout na de aankoop ontdekt, schadevergoeding eisen of de koop ongedaan laten maken?
3. Kan ik de verkoper op een of andere manier er toe aanzetten het terrein te laten opmeten of de juiste oppervlakte aan te geven?

1. mag niet opzettelijk met bedoeling te schaden
2. neen want u kunt de grootte van de grond vaststellen vooraleer u koopt, is zichtbaar
3. dat kunt u proberen maar hij is jou niets verplicht

Bedankt asperger voor je antwoord.

Mijn opmerkingen hierover:

1. Ik denk niet dat de verkoper opzettelijk een foute oppervlakte heeft aangegeven. Hij heeft die immers uit zijn eigen akte overgenomen en heeft de grond waarschijnlijk gekocht in de veronderstelling dat deze echt 750 m2 is (voor sommige mensen spreekt dit soort getallen namelijk niet). Maar ik heb de eigenaar er op gewezen, en bewezen dat de oppervlakte veel kleiner is dan wat hij aangeeft. Ik heb verder ook bewezen dat de informatie in het kadaster niet rechtsgeldig is. Als de eigenaar *nu nog steeds* die te grote oppervlakte in de advertentie laat staan, dan kan dit toch alleen maar zijn met de bedoeling de waarde van zijn huis kunstmatig - door foute informatie - hoog te houden, en dus de koper te schaden?

2. Voor mij is de grootte van een grond niet zichtbaar. Wat wel zichtbaar is (als je ruimetlijk inzicht hebt en referenties), is dat de grond kleiner is dan 750 m2. De grond moet opgemeten worden, en je kan niet zomaar eventjes een grond waarvan je geen eigenaar bent gaan opmeten (toch?). Ik wil dus weten hoe groot die grond is en zou toch moeten kunnen vertrouwen dat de informatie die de verkoper mij geeft, correct is? Dit huis was het eerste dat ik bezocht heb, en ik heb tot nu toe steeds op een appartement gewoond. Hoe kan ik dan het verschil zien tussen 500 m2 en 750 m2?

3. Dat de verkoper MIJ niets verplicht is, is me duidelijk. Maar uitgaande van jouw antwoord mag iedereen dus om het even wat schrijven in een verkoopadvertentie en in een verkoopAKTE?? Zonder daarvoor aansprakelijk te worden gesteld?

Je kan zelf makkelijke een vrij accurate opmeting van het perceel maken via de website van de fod financiën

http://ccff02.minfin.fgov.be/cadgisweb/?local=fr_BE adres of via de Vlaamse site http://www.geopunt.be/kaart. Via die laatste kan je trouwens nog een heleboel andere informatie inkijken zoals gewestplannen, voorkooprechten, overstromingsgevoeligheid ed. Een absolute must eigenlijk voor iedereen die immo wenst te kopen. Notarissen doen heel gewichtig over die info maar een groot deel van wat de notaris moet opzoeken is makkelijk online raadpleegbaar of te verkrijgen bij de gemeente ( zoals stedenbouwkundige uittreksels).

De meting van de oppervlakte zal niet tot op de m2 nauwkeurig zijn maar afwijkingen van een 10-tal m2 zijn wel meetbaar (ook lengtemetingen mogelijk)

Bedankt MarkiZN. Dat bedoelde ik dus met het online systeem, dat 490 m2 aangeeft. Maar zelfs al geeft CadGIS een oppervlakte van 490 m2 aan, het kadaster blijft bij 750 m2.

En dit zegt dus nog steeds niets over hoe groot het terrein nu precies is. Het geeft een koper wel een indicatie dat de informatie van verkoper fout zou kunnen zijn. Maar het geeft omgekeerd de verkoper dezelfde informatie, dat zijn informatie fout is. Dus de verkoper geeft hier BEWUST een te hoge oppervlakte aan.

Bedankt asperger voor je antwoord.

Mijn opmerkingen hierover:

1. Ik denk niet dat de verkoper opzettelijk een foute oppervlakte heeft aangegeven. Hij heeft die immers uit zijn eigen akte overgenomen en heeft de grond waarschijnlijk gekocht in de veronderstelling dat deze echt 750 m2 is (voor sommige mensen spreekt dit soort getallen namelijk niet). Maar ik heb de eigenaar er op gewezen, en bewezen dat de oppervlakte veel kleiner is dan wat hij aangeeft. Ik heb verder ook bewezen dat de informatie in het kadaster niet rechtsgeldig is. Als de eigenaar *nu nog steeds* die te grote oppervlakte in de advertentie laat staan, dan kan dit toch alleen maar zijn met de bedoeling de waarde van zijn huis kunstmatig - door foute informatie - hoog te houden, en dus de koper te schaden?Of hij dat doet om te bedriegen, uit gemakzucht of omdat hij niet weet hoe het aan te pakken, dat weet ik niet.

2. Voor mij is de grootte van een grond niet zichtbaar. Wat wel zichtbaar is (als je ruimetlijk inzicht hebt en referenties), is dat de grond kleiner is dan 750 m2. De grond moet opgemeten worden, en je kan niet zomaar eventjes een grond waarvan je geen eigenaar bent gaan opmeten (toch?). Ik wil dus weten hoe groot die grond is en zou toch moeten kunnen vertrouwen dat de informatie die de verkoper mij geeft, correct is? Dit huis was het eerste dat ik bezocht heb, en ik heb tot nu toe steeds op een appartement gewoond. Hoe kan ik dan het verschil zien tussen 500 m2 en 750 m2?Als het huis u interesseert dan doet u een bod onder voorwaarde dat de grond correct wordt opgemeten. De meeste opp. kloppen niet met "officiële" gegevens. Gebeurt meestal omdat het eerste huis in de straat een beetje verkeerd wordt gezet en vervolgens cumuleren afwijkingen verder. De laatste zit dan soms met een te klein restant, hetgeen meestal eerst tot uiting komt bij het bouwen op dat perceel.

3. Dat de verkoper MIJ niets verplicht is, is me duidelijk. Maar uitgaande van jouw antwoord mag iedereen dus om het even wat schrijven in een verkoopadvertentie en in een verkoopAKTE?? Zonder daarvoor aansprakelijk te worden gesteld? Neen, dat mag natuurlijk niet. Verkoopaktes worden door de notaris opgesteld en in de regel worden die gronden niet eerst terug opgemeten. Daarom staat er steeds een clausule in die aktes waar elke verantwoordelijk op afwijkingen in grootte wordt afgewimpeld.

Ik begrijp uw ontsteltenis maar zolang er geen verplichting is tot heropmeten van eigendommen alvorens te mogen verkopen zie ik niet in wat je als particulier die op zoek is naar een woning kunt doen. Trouwens in 90 percent van de gevallen wordt er ook een fel overdreven "bewoonbare" opp. vermeld voor de woning (kijk dat ook maar eens na!!!).

Of hij dat doet om te bedriegen, uit gemakzucht of omdat hij niet weet hoe het aan te pakken, dat weet ik niet.

Ik weet het wel: een combinatie van alles. En ook uit frustratie dat hij zelf te veel betaald heeft voor zijn huis. En de hoop dat iemand het niet gaat zien en verliefd gaat worden op zijn huis en er de vraagprijs voor betaalt. En net dat wil ik vermijden

Als het huis u interesseert dan doet u een bod onder voorwaarde dat de grond correct wordt opgemeten. De meeste opp. kloppen niet met "officiële" gegevens. Gebeurt meestal omdat het eerste huis in de straat een beetje verkeerd wordt gezet en vervolgens cumuleren afwijkingen verder. De laatste zit dan soms met een te klein restant, hetgeen meestal eerst tot uiting komt bij het bouwen op dat perceel.

Een voorwaardelijk bod is natuurlijk een idee! Maar wat moet ik dan bieden? Voor 750 m2 is de vraagprijs realistisch, maar ik zou er 100.000 EUR minder voor willen geven. Dan is de prijs in lijn met gelijkaardige woningen van 500 m2 in de buurt. Als ik de vraagprijs bied, op voorwaarde dat de oppervlakte van 750 m2 bevestigd wordt door een landmeter, dan is dat misschien een manier om de eigenaar ertoe te brengen de oppervlakte echt te laten opmeten?

Neen, dat mag natuurlijk niet. Verkoopaktes worden door de notaris opgesteld en in de regel worden die gronden niet eerst terug opgemeten. Daarom staat er steeds een clausule in die aktes waar elke verantwoordelijk op afwijkingen in grootte wordt afgewimpeld.

Ja, en ik wil natuurlijk niet dat zo'n groot verschil in oppervlakte wordt afgewimpeld. Het is voor mij niet zo belangrijk wat er in de akte staat, maar ik wil dat de verkoper gewoon eerlijke informatie in de advertentie aangeeft.

Ik begrijp uw ontsteltenis maar zolang er geen verplichting is tot heropmeten van eigendommen alvorens te mogen verkopen zie ik niet in wat je als particulier die op zoek is naar een woning kunt doen.

Bijvoorbeeld, dat je schadevergoeding zou kunnen eisen als blijkt dat je iets gekocht hebt wat niet aan de beschrijving voldoet? Als ik een auto koop waarvan in het contract staat dat de motor een 2.0 is en het blijkt later een 1.2 te zijn, dan ben je toch ook niet blij? En dan kan je volgens mij toch ook de koop ongedaan laten maken.

Ik ken de situatie in Belgie niet omdat ik heel lang niet meer in Belgie heb gewoond. Ik weet nog dat een van de eerste appartementen die ik huurde in het huurcontract 25% groter stond aangegeven dan in werkelijkheid. Ik heb dat ontdekt bij het leggen van een nieuwe parketvloer. Wel, ik heb over de gehele looptijd van het contract 25% huur terug gekregen. Ik dacht aan zoiets

Trouwens in 90 percent van de gevallen wordt er ook een fel overdreven "bewoonbare" opp.vermeld voor de woning (kijk dat ook maar eens na!!!).

Ja, maar dat heeft er volgens mij mee te maken dat er geen wet is die definieert wat er precies mag worden meegenomen in de berekening van de oppervlakte. In onze buurlanden is die er wel, en daar is geen discussie mogelijk.

Voor een grond is het volgens mij vrij simpel, en zeker als hij rechthoekig is een hele simpele berekening waar niet veel over gediscussieerd kan worden, toch?

"Bijvoorbeeld, dat je schadevergoeding zou kunnen eisen als blijkt dat je iets gekocht hebt wat niet aan de beschrijving voldoet?"

Dat kun je niet omdat in de aktes (in alle aktes die ik heb is dat het geval) standaard een clausule staat die de verkoper vrijwaart voor elke afwijking in oppervlakte (staat letterlijk: ...ook indien de afwijking meer bedraagt dan 5 percent).

Tenzij die clausules onwettig zouden zijn geworden, maar ik heb niets in die zin venomen.

Heb je in de lagere school niet leren meten ??

Ik meet dit op een kleine 30 minuten de oppervlakte op, daar heb ik zeker geen landmeter voor nodig, en dit zal op een paar m² juist zijn.

Ik versta niet dat je niet eens de moeite heeft gedaan om de operavlakte eens uit te meten !

Wij kregen in het zesde studiejaar lagere school vraagstukken om weiden en aanpalende weiden daar de oppervlakte van te meten !

Heb je in de lagere school niet leren meten ??

Wat een domme vraag. Ik heb je post niet verder gelezen.

"Bijvoorbeeld, dat je schadevergoeding zou kunnen eisen als blijkt dat je iets gekocht hebt wat niet aan de beschrijving voldoet?"

Dat kun je niet omdat in de aktes (in alle aktes die ik heb is dat het geval) standaard een clausule staat die de verkoper vrijwaart voor elke afwijking in oppervlakte (staat letterlijk: ...ook indien de afwijking meer bedraagt dan 5 percent).

Tenzij die clausules onwettig zouden zijn geworden, maar ik heb niets in die zin venomen.

Kan je die clausule dan niet schrappen? De wet of de notaris kunnen je er toch niet toe verplichten te aanvaarden dat je iets koopt waar een afwijking van 50% op zit? 5% kan ik aannemen uiteraard. Maar 50% ?

Als de verkoper verwijst naar de kadastrale oppervlakte en naar de oppervlakte in zijn akte, maakt hij geen fout.
Als de oppervlakte van dat perceel nooit werd opgemeten door een landmeter, en rechtgezet in het kadaster dan moet de koper de oppervlakte hanteren die in zijn akte staat. De oppervlakte in de akte komt dan ook van het kadaster.

Een verschil van 250m² op een kadastrale 750m² is niet ongewoon. 25% verschil tussen gemeten oppervlakten en historische oppervlakten wordt gedoogd. De gemeten oppervlakte op de kadastrale kaart stelt ook niks voor. De vorm en de oppervlakte is enkel indicatief.

Veel percelen gebruiken nog oppervlaktes van bij de oprichting van het kadaster halver jaren 1800. Als dat perceel in die periode tot nu nooit werd gewijzigd is er natuurlijk ook geen hond geïnteresseerd om dat perceel te gaan opmeten.
In sommige gebieden doet het kadaster een her kadastralisering. Meestal als gevolg van talrijke veranderingen in het urbanistische gegeven van die zone. In dichtbevolkte steden maak je al meer kans dat er een herkadastralisering gebeurt werd dan in kleine dorpen.

Als U die eigendom wenst te kopen, maar je wil een gecorrigeerde oppervlakte, dan zal je een rechtzetting in het kadaster moeten aanvragen. Dat betekend een landmeter aanstellen, eigendom opmeten en een PV als bijlage invoegen in de akte bij de overdracht.

Het zou een paar duizend euro kunnen schelen in de schatting, maar een aardschok in de waardebepaling moet je niet verwachten, omdat het verschil meestal in tuingrond zit.
Voor de rest is het aan U om dan te onderhandelen over de prijs met de verkoper, net zoals iedereen moet doen bij een onderhandse aankoop van een woning.

"Bijvoorbeeld, dat je schadevergoeding zou kunnen eisen als blijkt dat je iets gekocht hebt wat niet aan de beschrijving voldoet?"

Dat kun je niet omdat in de aktes (in alle aktes die ik heb is dat het geval) standaard een clausule staat die de verkoper vrijwaart voor elke afwijking in oppervlakte (staat letterlijk: ...ook indien de afwijking meer bedraagt dan 5 percent).

Tenzij die clausules onwettig zouden zijn geworden, maar ik heb niets in die zin venomen.

Kan je die clausule dan niet schrappen? De wet of de notaris kunnen je er toch niet toe verplichten te aanvaarden dat je iets koopt waar een afwijking van 50% op zit? 5% kan ik aannemen uiteraard. Maar 50% ?

Inderdaad. Niemand kan je verplichten dat pand te kopen!
Maar jij kunt omgekeerd ook niet de notaris of de verkoper verplichten de clausule te schrappen....

Als je het wenst te kopen bepaal je zelf zo goed mogelijk de grootte en doe een bod dat overeenstemt met wat je
ervoor wil betalen.

Wie is nu den domste denk je ?

Iemand die een paar dagen over een oppervlakte van een woonst reutelt , en telefoons doet hier omtrent, of iemand die een 25 meter neemt en zelf de boel opmeet, en dan bent je zeker en weet je waarover je praat , nu is alles gis werk !

Bedankt giserke, voor je reactie.

Als de verkoper verwijst naar de kadastrale oppervlakte en naar de oppervlakte in zijn akte, maakt hij geen fout.

Hij verwijst niet naar de kadastrale oppervlakte of de oppervlakte in zijn akte. Hij vermeldt gewoon "de oppervlakte is..." Verder heeft de kadastrale oppervlakte geen juridische waarde dus kunnen er ook geen rechten aan verleend worden? Dat zei het kadaster mij zelf ook.

Als de oppervlakte van dat perceel nooit werd opgemeten door een landmeter, en rechtgezet in het kadaster dan moet de koper de oppervlakte hanteren die in zijn akte staat.

Ook als de verkoper weet dat die oppervlakte fout is? Hij geeft bewust foute informatie op omdat iemand anders hem die informatie heeft doorgegeven en dat mag?

Een verschil van 250m² op een kadastrale 750m² is niet ongewoon. 25% verschil tussen gemeten oppervlakten en historische oppervlakten wordt gedoogd.

Het is meer dan 25% hoor. En als niemand het weet, dan kan het inderdaad niet gecorrigeerd worden. Maar ik vraag me dus nog steeds af waarom je een 50% hogere oppervlakte mag aangeven als je weet dat die niet klopt. Volgens mijn gevoel is dat fraude.

Als U die eigendom wenst te kopen, maar je wil een gecorrigeerde oppervlakte, dan zal je een rechtzetting in het kadaster moeten aanvragen. Dat betekend een landmeter aanstellen, eigendom opmeten en een PV als bijlage invoegen in de akte bij de overdracht. Het zou een paar duizend euro kunnen schelen in de schatting, maar een aardschok in de waardebepaling moet je niet verwachten, omdat het verschil meestal in tuingrond zit.

Ja, ik zal eerst proberen het van de verkoper gedaan te krijgen, zoals asperger al voorstelde. Eens kijken wat dan gebeurt. En het scheelt echt meer dan een paar duizend euro, hoor, de grondprijs is er ontzettend duur.