JuridischForum.be

Geachte forumlezers en juristen,

Even de voorgeschiedenis: een kennis had een huis op het oog van 260.000 (mei 2016). Doet een bod dat bevestigd wordt per sms van 240.000. Na een week mogen ze samen zitten met de kopers en die stellen 250.000 voor (juni 2016. De kopers bevestigen dit mondeling via de telefoon, maar niet op papier!

Op dat ogenblik is er wel een EPC cert. aanwezig maar geen keuring van de elektriciteit. Die komt enkel weken later en er blijkt een en ander serieus verkeerd te zitten. Na offerte door gespecialiseerde firma(s) blijkt er voor 8 à 9000 euro kosten te zijn.
Nu begint de discussie over de hoge kostprijs van de electriciteitsinstallatie en eventuele verlaging van de verkoopprijs. De akte was al opgesteld op het moment dat de dure offerte nog niet gekend was. De kopers hebben ter goede trouw gehandeld, de verkopers willen geen meter meer wijken van de verkoopprijs.

De kopers zijn een nieuw samengesteld gezin dat nog volop in de echtscheidingsprocedure zit. Een van hen zal 40000 euro voorschot geven en er wordt door de notaris een aankoopbelofte opgesteld. Die moet samen met de (bijna ex-)echtgenoot nog getekend worden omdat de EOT nog niet op de rechtbank behandeld werd. Omdat de verkopers dringend geld nodig hebben, blijft 20000 in borg bij de notaris en 20000 gaat naar de verkopers.

De notaris van verkopers beweerd dat indien de verkoop nu afspring de kopers 10% moet betalen, wat logisch lijkt. Maar er staat niets op papier van die 250000.
Vraag is nu: in hoevere is dit allemaal wel geldig? Er blijkt een kladversie van de aankoopbelofte die -wat zij zeggen- heel onduidelijk en onvolledig is. Kan een mondelinge overeenkomst zomaar omgezet worden in een aankoopbelofte? Lijkt me straf. Ik zou niks tekenen en het allemaal ofblazen, maar de wetgeving kennende zal dit weer kort door de bocht zijn.
Ze moeten volgende week gaan tekenen. Kunnen ze hier nog onderuit zonder een financiële kater achter te houden?

Hopelijk zijn er hier mensen met verstand van deze materie.
Alvast bedankt!

Een mondelinge overeenkomst is in principe bindend, maar de bewijslast ervan geeft meestal problemen.

De akte was al opgesteld op het moment dat de dure offerte nog niet gekend was.

Het is allemaal nogal verward. Welke akte wordt hier bedoeld?
Er was alleszins een mondelinge toezegging die werd bevestigd door een som geld als voorschot bij de
notaris te deponeren en een voorschot te betalen aan de verkopers.
Lijkt me voldoende sluitend bewijs.

Er is door hen nog niets betaald. Er is een regeling van 40000 voorschot afgesproken in de aankoopbelofte en wordt gestort na het tekenen ervan. Maar ze willen er onderuit en dan komt de hamvraag hoever is mondeling bindend als er nooit iets van op papier staat. De aankoopbelofte is door de verkopers hun notaris opgesteld. Mogelijk argument is misschien nog dat de echtgenoot die gewoon als formaliiteit zal tekenen er de brui aan geeft volgende week. In een EOT die lopende is kan je van alles verwachten.
Ik vreesde er al voor dat ze 25000 of 10% gaan mislopen.

Maar ze willen er onderuit en dan komt de hamvraag hoever is mondeling bindend als er nooit iets van op papier staat.

Mondeling is even bindend als schriftelijk en daarom perfect geldig.
Het is alleen moeilijker om aan te tonen ingeval van discussie.
Maar het kan wel met alle mogelijke bewijsmiddelen worden aangetoond.
Het is dus van belang om elke actie die door de kopers werd ondernomen volledig te kennen.
Er kunnen ook opnames zijn gemaakt, edm.

"Er blijkt een kladversie van de aankoopbelofte die -wat zij zeggen- heel onduidelijk en onvolledig is."
Hebben ze die getekend? Mijn buikgevoel zegt me van wel.

Volgens mij is die "kladversie" de aankoopbelofte en het document dat nog niet is getekend de eigenlijke verkoopsovereenkomst (compromis).
Werden er e-mails uitgewisseld?
Hoe werd er gecorrespondeerd, enz.?
Allemaal belangrijk om te kunnen nagaan of er nog aan te ontkomen valt (opm.: alleszins oneerlijk gedrag tegenover de verkopers want woordbreuk).

Volgens hen is de aankoopbelofte nog niet getekend. Er is niks getekend geweest tot heden.
Er zijn e-mails en sms'en, maar nergens zou het bedrag van 250000 vermeldt staan.
De elektriciteitskeuring was er niet op het moment dat ze voor 250000 toezegde. Of de verkopers het ook zelf wisten dat die bekabeling niet in orde was is onduidelijk.

Kan enkel herhalen dat het moeilijk is om te oordelen.
Zouden alle correspondentie moeten kunnen zien.
verder:
De wetgever vermeldt dat er bij de overdracht van een woning een geldig elektriciteitsattest dient overhandigd aan de nieuwe eigenaar. Dit houdt in dat puur wettelijk gezien er pas bij de notariële akte, en dus niet bij de belofte tot aankoop een conformiteitsattest van de elektrische installatie voorhanden moet zijn.

Ik vrees ervoor.

Net gehoord van de kennissen dat ze er niet meer onderuit kunnen, ook al is het mondeling, tenzij 10% schadevergoeding ophoesten.
Positieve noot om te eindigen: ze hebben 5000 van de verkoopprijs kunnen afkrijgen.
Toch bedankt iedereen voor de reactie.

Hoe ga je dat mondeling akkoord kunnen afdwingen zonder bewijsstukken.

Mag je wel verkopen als er geen attest van de elektriciteitskeuring is?

Een elektriciteitskeuring bij verkoop is verplicht.

Bij verkoop, niet bij compromis. De verkopers hebben dus nog tijd dit in orde te maken.

Electra moet gekeurd worden echter dient niet comform te zijn , dwz het verslag zal ofwel de ganse installatie comform verklaren of ( meestal ) maakt het vermelding van opmerkingen en of inbreuken , vb aarding ontbreekt aan stopcontact / eendraadschema ontbreekt enz. een niet conforme installatie wil niet altijd zeggen dat ze gevaarlijk is