JuridischForum.be

4 jaar geleden kochten wij een huis met klein beschrijf.
De woning is gebouwd tussen 1920 en 1930.
Er zijn geen grondplannen beschikbaar of niet terug te vinden in het stadsarchief.
De akte vermeld dat er een stedenbouwkundige vergunning is - deze blijkt te zijn voor een gevelaanpassing.
De akte vermeld dat er geen bouwovertredingen gekend zijn.
Bij de akte is een kadastraal uittreksel toegevoegd waar de ligging van het pand geschetst is in de actuele hoedanigheid, dus zoals het effectief is nu.

Omdat we willen uitbouwen zijn we gaan informeren bij het woonkantoor wat mag en niet mag.
Op het woonkantoor is ons opgevallen dat een groot deel van de woning niet op het kadasterplan staat.
op de dienst stedenbouw zeggen ze uit te gaan van het kadasterplan Ivb de vergunde toestand.
M.a.w. Voor de dienst stedenbouw blijkt nu dat een groot deel van de woning, meer bepaald de gang en een aanbouw niet vergund is.

Wij hebben de verkoper van ons huis gecontacteerd om te vragen wanneer de gang en deze aanbouw is gezet.
Hij liet ons weten dat hij deze zelf heeft tussen 1978 en 1980 gezet maar hiervoor geen vergunning heeft aangevraagd.
Vanaf 1979 was er blijkbaar vergunningsplicht in ons gebied.

Mij lijkt dat dit een verborgen gebrek is waarvan hij op de hoogte was.

De vraag is nu OF en hoe wij verdere stappen kunnen ondernemen.
Wij gaan proberen de boel nu te regulariseren maar daar komen natuurlijk kosten bij kijken + wij voelen ons voor een deel bedrogen mits dat er dus wel degelijk een bouwovertreding is gepleegd waarvan de verkoper duidelijk op de hoogte was en heeft verzwegen.

Ik snap niet waarom dat je zou regulariseren als de aanbouw van voor de vergunningsplicht is. Het origineel woonhuis uit 1920 is uiteraard ook niet vergund.

“Art.1116.Bedrog is een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst, wanneer de kunstgrepen, door een van de partijen gebezigd, van dien aard zijn dat de andere partij zonder die kunstgrepen klaarblijkelijk het contract niet zou hebben aangegaan. Bedrog wordt niet vermoed, het moet worden bewezen.Art.1117.Een overeenkomst die door dwaling, geweld of bedrog is aangegaan, is niet van rechtswege nietig; zij levert slechts grond op voor een vordering tot nietigverklaring of tot vernietiging, in de gevallen en op de wijze, bepaald in afdeling VII van hoofdstuk V van deze titel.”(Burgerlijk Wetboek).

‘Bedrog in de zin van art.1116 impliceert dat een contractant doelbewust listen gebruikt om de andere partij aan te sporen de overeenkomst te sluiten. Verzwijging bij het sluiten van een overeenkomst kan in bepaalde omstandigheden bedrog in de zin van deze bepaling uitmaken wanneer de partij die het verzwegen feit niet kende,niet gecontracteerd zou hebben indien zij dat feit zou hebben gekend‘[Cass. 30 juni 2005(S.C./R.G.),R.W.2007-08,1406,Noot];
‘De verzwijging van een partij bij het sluiten van een overeenkomst kan in bepaalde gevallen bedrog opleveren wanneer zij betrekking heeft op een feit dat,indien de wederpartij ervan op de hoogte was geweest,ertoe geleid zou hebben dat zij de overeenkomst niet zou hebben gesloten of ze tegen een goedkopere prijs zou hebben gesloten. Het in art.1116 bedoelde bedrog impliceert dat een contractant opzettelijk arglistigheden aanwendt teneinde de wederpartij aan te sporen de overeenkomst onder de bedongen voorwaarden te sluiten‘(Cass. C.10.0323.F,17 februari 2012,R.W.2012-13,1625,Noot).

Beste,
Hebben jullie al verdere stappen ondernomen en zo ja welke? hebben jullie de verkoper kunnen aansprakelijk stellen?
Wij hebben een vergelijkbaar geval.

MVG Loes Bolssens

Oktober 2013 kopen wij een woning in Niel met 1 gelijkvloers appartement en 2 duplex studio’s : 3 keukens , 3 badkamers, 3 Epc ‘s, 3 elektriciteit - water en gas meters, 3 brievenbussen. Bij het kadaster is het bekend als gebouw met 4 appartementen.
Het GLV was verhuurd. De 2 studio’s hebben we op 1/03/2014 na een kleine renovatie : geschilderd, nieuwe keukens en nieuwe vloerbekleding, , verhuurd.
Maart 2015 ontvangen we van de gemeente Niel een aangetekend schrijven dat we in de eengezinswoning 3 woonentiteiten ingericht hebben zonder stedebouwkundige vergunning en dat de huurders van de studio’s het pand moeten verlaten.
In de inlichtingen die de gemeente aan de notaris bezorgde staat als antwoord op de vraag of er stedebouwkundige misdrijven werden vastgesteld : Neen aangekruist .

Om de woning vergund te krijgen moeten er:
1. per bijkomende entiteit parkeerplaatsen aanwezig zijn in een straal van 400 m
2. moet elke entiteit gecompartimenteerd worden i.v.m. de brandveiligheid
3. zullen de 2 studio’s moeten samengevoegd worden.
Dit brengt natuurlijk aanzienlijke kosten met zich mee waar we totaal niet op gerekend hebben.
De verkoper werd eveneens op 26 januari 2012 per aangetekend schrijven door de Gemeente Niel op de hoogte gebracht van het probleem.
Op 13 November 2012 werd zijn aanvraag tot het plaatsen van een garagepoort en het verbouwen van/tot het uitbreiden van eengezinswoning goedgekeurd.
Hij heeft het huis te koop aangeboden als een- of meergezinswoning, opbrengsteigendom of kangoeroewoning..
Op 29 mei 2015 tekenen we een aankoopbelofte voor 2 garages de definitieve aankoop is gebeurd op 28/09/2015
Het schepencollege heeft bovendien op 1/09/2015 beslist dat de parkeerplaatsen zich op het eigen terrein moeten bevinden.

Groetjes Loes

Kan er iemand ons suggesties doen over hoe we bovenstaand probleem kunnen oplossen
In de tijdelijke aan en verkoopbelofte ( getekend op het kantoor van de makelaar ) staat dat :
de kandidaat- koper verzaakt aan de informatieplicht.voorzien door de vlaamse codex.
het verkochte goed een eengezinswoning is .Wij waren niet vertrouwd met de term meergezinswoning. .De gevel lijkt inderdaad op een gewoon huis.
de kandidaat- koper verzaakt aan de informatieplicht.
Noch de makelaar noch de notaris ( vastgoedexperts ) hebben zich de vraag gesteld waarom een eengezinswoning afgeleverd wordt met 3 EPC's en 3 elektriciteitskeuringen
Groetjes Loes

@loes, als je zelf een vraag wil stellen: open je daar best een nieuwe post voor. Andermans topic kapen is zéér verwarrend...

Hoe staat de woning in de notariële akte beschreven:
eengezins- of meergezinswoning?

Aangezien er in de compromis staat dat het een ééngezinswoning is staat u uiterst zwak.

Geachte heer, mevrouw,

uiteraard is er sprake van een verborgen gebrek. Of de verkoper hiervan kennis had zal dienen afgeleid te worden uit de feiten.

Ik begrijp dat U eerst wil nagaan of de problematiek van geregulariseerd worden. De exacte datum van de aanbouw is van essentieel belang. De datum 1979 verwijst naar de inwerkingtreding van het gewestplan. Conform de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening dienen gebouwen die werden opgericht voor 1962 dan wel tussen 1962- 1979 als "geacht vergund te worden beschouwd. M.a.w. indien op enige manier kan worden aangetoond dat deze verbouwingen werden uitgevoerd voor 1979, stelt zich geen probleem.

Ik zou U evenwel adviseren reeds de verkopers en eventueel de notaris in gebreke te stellen. Verlies daarbij bovendien niet uit het oog dat een eventuele vordering op basis van verborgen gebreken dient ingesteld te worden op een korte termijn en dit conform art. 1648 B.W. De rechtspraak heeft reeds meermaals geoordeeld dat de korte termijn +/- tussen de 6 maanden en 10 maanden is vanaf de ontdekking van het gebrek.

Zelfs indien de toestand zou kunnen geregulariseerd worden, brengt één en ander kosten met zich mee die m.i. dienen vergoed te worden door minstens de verkopers. M.a.w. ik zou in elk geval de verkopers in gebreke stellen.

mvg,

Pieter Verherstraeten
Antwerpen