JuridischForum.be

Beste,

Sinds jaar en dag ben ik enorm geïnteresseerd in vastgoed en alles wat met de wetgeving en dergelijke daaronder heeft te maken. Nu zou ik graag naar de toekomst een bedrijf opstarten die onroerende goederen koopt, en vervolgens verkoopt na renovatie of verhuurt om op deze manier mijn eigen inkomsten te genereren.

Kan ik een vennootschap of eenmanszaak oprichten en dan een financiering aanvragen bij de bank voor een investeringspand te kopen van enkele appartementen/studio's groot om te verhuren? De huurinkomsten gaan uiteraard naar de vennootschap/eenmanszaak en betalen de lening af aan de bank.

Hoe kan ik zoiets het beste aanpakken zonder eigen investeringen?

Ik speel al langer met dit idee, maar vind er weinig informatie rond. Ik denk dat het een soort van patremoniumvennootschap zal worden dan?

Concreet: De bedoeling is eigenlijk een bedrijf te beginnen die vastgoedpanden in portefeuille heeft om te verhuren en te verkopen. Op deze manier genereert het bedrijf inkomsten door huurinkomsten of meerwaarde bij verkoop en op deze manier kan ook de financiering terugbetaald worden aan de verstrekker. Bedoeling is op termijn vele panden te hebben in verhuur en renovatie, op zelf zo eigen inkomsten te generen dmv een loon of dergelijke die uitbetaald wordt door de venootschap een mezelf (winsten?)

Bedankt alvast!

Met vriendelijke groeten

Kan ik een vennootschap of eenmanszaak oprichten en dan een financiering aanvragen bij de bank voor een investeringspand te kopen van enkele appartementen/studio's groot om te verhuren? De huurinkomsten gaan uiteraard naar de vennootschap/eenmanszaak en betalen de lening af aan de bank.

Vanzelfprekend kan dat. Maar het is niet vanzelfsprekend dat uw vennootschap krediet zal krijgen. Daarvoor zijn waarborgen nodig en zal het maatschappelijk kapitaal dat effectief volstort is voldoende hoog moeten zijn.

Hoe kan ik zoiets het beste aanpakken zonder eigen investeringen?

Op dat antwoord zitten miljoenen mensen te wachten.
Indien ik het antwoord zou kennen was ik al lang multimiljardair.
Het is zoiets als alchemie om goud te maken. Daar zoeken ze ook nog steeds naar de juiste formule.

Maar de mogelijkheid bestaat allesinds... Dat is alvast een uitgangspunt.
Eventueel eens luisteren bij een bank en een boekhouder of advocaat kan me wel verder op weg helpen neem ik aan?

Indien de opgestarte vennootschap zelfbedruipend is, kan dit dan wel? Het eerste pand zou meer huur opbrengen dan de effectieve kosten aan financiering.

Uiteraard kan je een vennootschap oprichten en er vastgoed mee aankopen. Uiteraard kan je ook financiering vragen. Alleen zijn immo projecten strikt gereglementeerd omwille van het grotere risico. Elke bakker of beenhouwer (ironisch bedoeld) droomt ervan om wat vastgoed te verwerven om hun pensioen te verhogen. Alleen : daar zijn wat risico's aan verbonden. En die schatten zij als niet-professional zelden in. De vastgoedmarkt in België staat naar internationale normen aan de zeer hoge kant. Er is een effectief risico dat er de volgende jaren een correctie komt (lees verlaging vastgoedprijzen). banken calculeren dat risico in en zullen doorgaans max 80 % van de aankoopprijs financieren. dat betekent dat u 20 % zelf betaalt + circa 18 % registratie en notariskosten. Zelf niets investeren en de bank 100 % het risico laten dragen : forget it. Secundo zal de leentermijn voor dergelijke projecten doorgaans ook maximaal 15 jaar bedragen. ook al om het risico (= uitstaande bedrag) relatief snel te laten dalen. ik ken weinig dossiers waarbij de huur volstaat om de leninglast af te betalen. weet dat een vastgoedvennootschap in haar kosten ook de afschrijvingen moet opnemen alsook andere gebouwkosten. In de vastgoedsector renet men jaarlijks op 4 % van aankoop/bouwkost voor onderhoud en renovatie van de gebouwen. Reken daarbij nog de intrestlasten en dan zal je resultatenrekening snel rood kleuren. een voorbeeld : Stel je koopt een gebouw met 3 appartementjes/studio's voor 500.000 €. uw aktekosten + registratie bedragen zowat 55.000 €. Voor de kredietakte grof geschat 4000 €. De banken zullen minimaal 20 % eigen inbreng eisen = 100.000. Met akte kosten bij dus 159.000 €. Krediet 400.000 euro op 15 jaar moet je toch rekenen op zowat 2800 € per maand. En hoeveel huur ga je vangen voor 3 of 4 appartementjes/studio's in deze prijsklasse ? ergens tussen 1500 € en 2000 € per maand. je hebt alleszins af en toe een paar maand leegstand tussen 2 huurders in. Regelmatig wat kosten omwille van huurder die niet betaalt of de boel afbreekt... om die redenen wordt doorgaans 85 % huuropbrengst als effectieve opbrengst ingecalculeerd. dus effectieve opbrengst eerder tussen 1300 en 1700 € per maand. En als je je vastgoed op termijn verkoopbaar wil houden (en hopelijk meerwaarde te realiseren) zal je regelmatig ook renovatiewerkzaamheden moeten uitvoeren (badkamers, keukens enz zijn na 15 jaar en 5 huurders doorgaans wel uitgeleefd). reken hier jaarlijks toch op minimaal 25.000 € om je gebouw in orde te houden. Iedereen kan zich rijk rekenen. de realiteit ziet er echter anders uit.

Mijn raad aan TS:

eerst wat kennis bedrijfsbeheer gaan opdoen aangezien uit de vragen een grote naïviteit blijkt.

TS heeft nog een naïeve zienswijze op de zaak, en heeft waarschijnlijk nog NOOIT een appartement of studio verhuurd.

kijk, er is met stenen nog wel geld te verdienen, maar alleen als je een en ander kan kopen (volume), en dat gaat niet lukken met alleen de bank mijn inziens (duidelijker: kans dat ze aan een nieuwe vennootschap zomaar 113% gaan lenen is nihil volgens mij zonder een serieus dossier er nog naast --> lees prive geld).

Bovenstaande berekening zou ik niet direct voor waarheid aannemen, der zijn betere zaakjes voor die 500K€, maar vermoed dat de inschatting van miserie, werk en onbetaalde huren wel aan de orde is (en om dat te overbruggen heb je ook cash nodig .... want de bank gaat niet wachten op hun geld, kijk maar eens naar de toename van openbare verkopen uit beslag)

Dus in die zin is wss het laatste advies het beste, koop iets zo "klein" mogelijk en verhuur dat. Dan heb je een testcase voor je je gigantisch (en voor LANGE termijn) in een avontuur stort. (laat je ook goed begeleiden door notaris !!!)

Dan kan u beter doen zoals de immokantoren: verhuren van eigendommen van particulieren. U vraagt een percentage op de huur. En zo kan u dan voltijds met vastgoed bezig zijn terwijl de investering niet bij u zit, maar bij de particulieren. Uiteraard kunt u dan geld opsparen en dan steken in eigendommen binnen eht vennootschap zelf, maar zonder investering beginnen zal zeker niet lukken.

Maar je moet dan wel een opleiding volgen, stage doen, en een vergunning krijgen van het BIV.

Wat de TS aanhaalt heb ik de afgelopen jaren met wisselend succes gedaan: een woning aankopen, renoveren, verkopen/verhuren onder vennootschapsvorm. Gefinancierd deels met eigen middelen deels via lening bank.

Ik moet ook tot de conclusie komen dat de gouden jaren van het vastgoed voorbij zijn. Als je wil kopen, renoveren , verkopen moet je eigenlijk ook aannemer zijn. Je hebt een goed inkomen, de expertise, speciale prijzen voor materialen en de nodige vakmensen nodig om er een succes van te maken. En natuurlijk ook een hele goede aankoopprijs van het pand. Daar begint alles mee. Alles is zodanig duur geworden dat kopen toch meer voor de happy few wordt.

Vergeet ook maar dat je huurinkomsten hoger gaan zijn dan je leningkosten. Dan heb je nog reparatiekosten/schade/wanbetalers...

Is er dan niets meer om in te investeren in vastgoed. Indien ik direct kon lenen bij de ECB zou ik investeren in nieuwbouwappartementen van 60/70/80m² op B-locaties. Deze dan verhuren aan 650euro/maand en af en toe een verkopen aan 185.000euro.
Maar goed ik kan niet rechtstreeks lenen bij de ECB en de bank(en) moeten er ook goed aan verdienen dus pas ik voor de moment even. Ik zou ook niemand aanraden om in deze markt zonder ervaring/serieuze begeleiding te gaan investeren.

Banken willen heus nog wel geld lenen hoor Ah ja zij kunnen immers quasi voor niets lenen bij de ECB en zij rekenen daar 2/3/4 % bij. Hun garanties (hypotheken) mag je natuurlijk ook zelf betalen.

Voor mensen met (eigen) geld en die willen investeren in vastgoed zie mijn tip van boven in de nieuwbouwappartementen of mij pers contacteren

mvg

Als je een eigendom wil renoveren en dit doe je met aannemers dan kost dit huis je een fortuin en is het bijna onmogelijk te verkopen met winst, daartegen als het persoonlijk zelf renoveert en bijna alles zelf doet dan verdien je een zeer dikke boterham.
Ben bezig bij mijn zoon en het zal een zeer goedkoop huis zijn, en het is voor 95% volledig nieuw !

Zelfs 70 vierkante meter: meer dan 200.000 euro excl in de nieuwe havenwijk in Antwerpen...

Eventueel eens luisteren bij een bank en een boekhouder .

Iets wat TS wellicht ondertussen wel gedaan zal hebben, want we zien hem hier niet meer. Zijn frank zal eindelijk gevallen zijn.

grappig dat op een juridisch forum er zoveel opinies en discussie is over de economische en financiele haalbaarheid

Maar : als je 500K uitgeeft voor 3 appartementJES of STUDIOS, dan ga je idd zwaar de boot in, voor de rest is TS wss wel heel voortvarend als hij denkt dat een bank meer dan 100% gaat lenen aan een beginner dezer dagen (12 jaar geleden ben ik wel zo kunnen beginnen)

't Is zoals altijd : no money no honey, en geld maakt geld ....

Ik ga er nog altijd van uit dat ik geld verdien aan mijn bakstenen, en ik koop nog altijd panden waar ik (wettelijk en proper !) meer huur voor krijg dan ik aan lening betaal, maar veel vind je er niet meer.
En dat mag ook wat er kruipt tijd, geld, en soms bloed, zweet en slapeloze nachten in, zoals elke onderneming.

Na een jaar geleden zijn er nog steeds mensen die een droom hebben. Wij (bevriende ex buren) hebben een droom om samen een huisje van 80000 € te kopen. Dit staat in een opkomende buurt. We zouden dit graag samen renoveren en dan doorverkopen. Zo snel mogelijk (na 6 maand bijv) Met vier (twee koppels) kan je meer dan alleen denken we. Na dit project evalueren en zien of we aan een volgend avontuur willen beginnen (een nieuw huisje kopen en verhuren dan). Er zijn enkele zaken waarop we botsen. Meerwaardebelasting o.a. We denken ook aan die patrimonium vennootschap. Dit biedt vooral het voordeel dat we onze zaken kunnen scheiden van onze privé. En alles contractueel vast leggen zodat we goede vrienden kunnen blijven. Maar dit brengt natuurlijk ook extra kosten en beperkingen met zich mee. We houden er natuurlijk graag een centje aan over. Heeft iemand ervaringen ? Tips ?