onzichtbare gebreken, voorlaatste eigenaar aansprakelijk?

[groentje8]

Ik wou graag jullie mening over volgende situatie vragen, of waar ik terecht zou kunnen voor raad.
Het is misschien een beetje ingewikkeld.
Ik zal voor de verschillende partijen letters gebruiken, dat is misschien het neutraalste en meest overzichtelijke.


Enkele jaren geleden overlijdt A's moeder. A is enig kind en ouders waren gescheiden. Moeder laat een huis na, hier staat een hypotheek op en A heeft op dat moment geen inkomen, daarom ziet zij zich genoodzaakt om het huis zo snel mogelijk te verkopen.
B, een kennis van A's vader stelt zelf voor om het huis te kopen, deze koopt vaker huizen op van mensen, voert er werken in uit om ze daarna te verhuren of te verkopen.
Er wordt al snel een overeenkomst bereikt en 2 maanden na het overlijden is de compromis getekend. 5 maanden na het overlijden van A's moeder is de woning al verkocht. Het enige wat A gedaan heeft is het huis leeg gemaakt en het verkocht in volledig dezelfde staat als waarin ze het geërfd heeft.
B voert een aantal werken uit, verandert een aantal dingen in het huis en verkoopt het door aan C, aan een prijs die een pak hoger ligt dan wat hij betaald heeft aan A.
Een tijdje later vindt C een aantal 'structurele gebreken' in het huis, zij vertrekken uit het huis omdat het onbewoonbaar zou zijn, en ze dagvaarden B.
B probeer dat eerst af te wimpelen en wanneer hij beseft dat dit niet lukt, stuurt hij het door naar A.
Er wordt een gerechtsdeskundige, een architect, aangesteld om vast te stellen mbt de beweerde fouten en wie in de fout zou zijn.
Momenteel heeft deze zijn vaststellingen gedaan en heeft hij die doorgestuurd naar de partijen. A en B moeten zowat alle kosten opdraaien, naar het lijkt voor ons (zelfs voor het ontbreken van dakisolatie), ruw geschat komt het op zo'n 60% voor de rekening van A en zo'n 40% voor B.
Er wordt zelfs voorgesteld om een genotsderving te vorderen voor de periode die C niet in hun woning hebben kunnen wonen, aan 700€ per maand, ook ongeveer dezelfde verhouding tussen A en B. Aangezien het proces al zo'n 2 en een half jaar loopt, loopt dit ook aardig op...

Er staat in de verkoopakte (van A naar B ) dat de koper het huis aanvaardt in zijn huidige staat en ligging, met al zijn voor- en nadelige, zichtbare en niet-zichtbare, durende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden waarmee het zou bevoor- of benadeeld zijn. Het staat de koper vrij de ene in zijn voordeel te doen gelden en zich tegen de andere te verzetten, doch alles uitsluitend op zijn kosten en risico en waarvoor hij onherroepelijk verzaakt aan elk verhaal tegen de verkoper.
---> hieruit lijkt me dan dat de zaak sowieso niet terug bij A terecht kan komen?
Echter, sommige personen vertelden me dat die clausule wettelijk gezien niet veel waarde heeft.


Enkele vragen die ik me hierbij stel..
- Is die gerechtsdeskundige sowieso onpartijdig? Zou het kunnen dat die belangen heeft om één van de partijen te bevoor- of benadelen?
- Hoe staan de kansen nu in deze zaak, wat kunnen we doen (we zijn dus A) om alsnog aan deze hoge beschuldigingen te ontkomen? A heeft de zaak namelijk in eer en geweten, zonder veel kennis, van wat de woning juist al dan niet heeft, verkocht. B heeft hierin alles geweten, aangezien hij grondige werken heeft uitgevoerd en dan bepaalde gebreken heeft verborgen achter bv verlaagde plafonds en voorzetwanden, om zodoende een veel hogere prijs te kunnen vragen voor de woning. (dit staat ook in het verslag van de deskundige). Maakt dit enig verschil uit?
B heeft tijdens het uitvoeren van zijn werken nooit gesproken tegen A over enig gebrek of probleem, ook al heeft hij contact gehouden met A's vader.
- Al dan niet in beroep gaan, hoe beslis je daarover? Indien deze voorstellen van de deskundige gevolgd worden, betekent dit namelijk dat A zo ongeveer alles wat ze bezit moet betalen of zelfs schulden krijgt, indien zij in beroep gaat en dit verliest kunnen dit dus wel eens ernstige schulden worden, dat is dus wel een risico.
- volgens advocaat van A zou in beroep gaan wel zin hebben, omdat deze rechter emotioneel zou zijn over deze zaak. Geen idee wat ik daaronder moet verstaan..
- Ik las ergens iets over dat dergelijke beschuldigingen binnen een redelijke termijn moeten geuit worden. Art. 1648 B.W. Ik heb echter niet gevonden wat die redelijke termijn inhoudt. Het proces is (nu een snelle schatting), anderhalf jaar gestart na de verkoop door A aan B. Hier staat echter ook in dat deze korte termijn: "al naar de aard van de koopvernietigende gebreken en de gebruiken van de plaats waar de koop gesloten is.", dus dat is misschien ter interpretatie vatbaar?


Heeft iemand enig idee hierover of ervaring?

Dit zijn misschien nogal ingewikkelde en hypothetische vragen die misschien niet echt te beantwoorden zijn op basis van deze algemene gegevens.
Of, heeft iemand soms raad waar ik ergens advies of informatie zou kunnen inwinnen? Bij aanvang zijn we advies gaan vragen bij de wetswinkel en deze hebben aangeraden om een advocaat te nemen. Dus terug gaan naar de wetswinkel lijkt misschien niet echt zinvol... Zou er een andere instantie of website of iets dergelijks zijn waar ik raad zou kunnen vragen?

Alvast bedankt voor het lezen van mijn lange verhaal en ik hoop dat iemand raad voor me heeft...

[roharro]

Er staat in de verkoopakte (van A naar B ) dat de koper het huis aanvaardt in zijn huidige staat en ligging, met al zijn voor- en nadelige, zichtbare en niet-zichtbare, durende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden waarmee het zou bevoor- of benadeeld zijn.

A is dus NIET verantwoordelijk. B heeft ZICHTBARE gebreken ONZICHTBAAR gemaakt. Hij is dus in de fout.
Ik begrijp niet hoe die architect-deskundige zomaar would-be rechtertje speelt.

[mava105]

Je kan altijd in beroep gaan tegen het verslag van de expert en een andere laten aanstellen, of een tegenexpertise laten opmaken door een andere deskundige van uw keuze. je zal dan wel de kosten dienen voor te schieten. Zoals ik het zie is enkel B in fout, want hij was deskundig genoeg (aannemer) om de fouten die er bij verkoop te zien, en heeft zijn aankoopprijs daaraan waarschijnlijk aangepast. Ook heeft hij werken uitgevoerd om deze gebreken weg te steken, en ze ONVOORZIEN te maken. dat is een zware fout.
Ontbreken van een dakisolatie is nog geen fout bij verkoop van een pand, en kan dus niet in aanmerking genomen worden.

[groentje8]

Dank jullie voor de reacties.
Het is bemoedigend om te lezen dat jullie dit ook zo zien, maar ondertussen staat het er in de rechtszaak helemaal anders voor, dus die rechter denkt helemaal anders blijkbaar.

@mava105, een tegenexpertise laten maken door een deskundige van mijn keuze, zou dat dan zin hebben? Als ik die deskundige gekozen heb, heeft dat dan enige rechtswaarde?
Ik had al overwogen om, na de uitspraak in de rechtbank (afhankelijk van wat die uitspraak is) in beroep te gaan. Maar jij bedoelt dus, nu in beroep gaan, vóór die uitspraak, specifiek op dat verslag gericht?
Beroep is iets wat ik nu overweeg, maar als dat hetzelfde uitdraait als nu, dan denk ik dat ik echt in de schulden zou kunnen geraken, al mijn spaargeld zal nu al opgaan als dit verslag van die architect gevolgd zal worden. Dus beroep houdt dan ook een risico in, vandaar dat ik probeer in te schatten hoeveel kans ik zou maken.

Ja die dakisolatie is maar een klein onderdeeltje van het hele bedrag, dat schreef ik omdat het ons zo absurd lijkt, dus kan ik me misschien afvragen of de rest allemaal even correct is...

[limelight]

Dit is echt zo door de rechtbank beslist? Lijkt me BIJZONDER raar! Of het verhaal zou niet helemaal moeten kloppen.

Kijk, als A aan B verkoopt en op dat moment eerlijk is over de gebreken waar hij WEET van heeft.. is er absoluut geen probleem. Als echter zou blijken dat A bepaalde zaken verzwegen heeft, en B kan bewijzen dat die zaken opzettelijk verzwegen/verborgen zijn, dan heeft B wel verhaal.

Dakisolatie... kan al helemaal niet... tenzij er bedrog is gepleegd, en het huis verkocht is MET dakisolatie, en die zou ontbreken. Als dat ergens op papier staat, dan heeft de koper wel verhaal. Het zou in dit geval dan ook om bedrog gaan.

Dus, ik vermoed dat er iets aan het verhaal schort.

[scorpioen]

maar ondertussen staat het er in de rechtszaak helemaal anders voor, dus die rechter denkt helemaal anders blijkbaar.

Wat heeft de rechter dan beslist, waaruit je dit zou kunnen afleiden? De rechter heeft een deskundige aangesteld. Heeft hij zich ook uitgesproken over de vrijwaringsclausule?
Vaak wordt een deskundige aangesteld op grond van art. 19, tweede lid, Ger. W. (Alvorens recht te doen, kan de rechter een voorafgaande maatregel bevelen om de vordering te onderzoeken of de toestand van de partijen voorlopig te regelen), of met akkoord van partijen, onder voorbehoud van alle recht. Kijk dus in het vonnis na of de rechter meer gedaan heeft dan een deskundige aanstellen, dan wel zich reeds over bepaalde rechten heeft uitgesproken.
De vrijwaringsclausule is legaal, maar .... zij telt niet als de verkoper de verborgen gebreken kende.
Of A beroep kan doen op de vrijwaringsclausule is iets waar de door de rechtbank aangestelde deskundige zich niet over mag uitspreken.

[groentje8]

@limelight, ik schrijf het verhaal hier zoals het is, ik heb het echt niet anders geschreven. Of het zou moeten zijn dat ik iets verkeerd begrijp en het daardoor verkeerd geschreven heb, want ik ben niet bepaald degene met het meeste verstand van al die gerechtelijke taal en toestanden zeg maar.
En ja, op het moment van verkoop had ik helemaal geen weet van geen enkel gebrek, dus kon ik ook niets aan B vertellen.
Ondertussen hebben we van verschillende juristen gehoord dat B zal moeten bewijzen dat ik hem de woning verkocht heb met weet van die zaken, wat hij dus niet zal kunnen neem ik aan, aangezien ik er geen weet van had. Ik heb gewoon de woning doorverkocht zoals ik ze geërfd had (had ook weinig contact met mijn moeder en een lange periode geen contact gehad, dus heb ook met haar nooit gesproken over de woning)

@scorpioen, ja je hebt gelijk. Dit gaat over het verslag van de deskundige en de zaak is nog niet voorgekomen, dus de rechter heeft zich nog niet uitgesproken. Ik doelde met die opmerking over het feit dat ik er wel in betrokken ben ook al had ik nergens weet van. Volgens de juristen waarmee mijn vader contact had is dat de normale gang van zaken, dat ze eerst een deskundige aanstellen die dan moet kijken wie waarvoor verantwoordelijk is, maar kan er mij niets aangewreven worden aangezien ik niets wist en B wél veel werken in de woning gedaan had dus hij er wél van wist (en een semi-professionele verkoper is)

Heeft hij zich ook uitgesproken over de vrijwaringsclausule?

Niet voor zover ik weet, is dat te vinden in één van die verslagen van de rechtbank?
Ik ging er vanuit dat hij dat gedaan had, aangezien die deskundige nu moet uitzoeken welk aandeel of ik of B heeft in het verhaal.
Sorry indien simpele vragen, voor ons is dit een doolhof en ik word hier ineens betrokken bij iets waar ik niets van afwist...


En, heeft iemand een idee of het een goede beslissing zou kunnen zijn om nu nog een andere advocaat te gaan zoeken? Indien we dit zouden doen, of is het te laat in het proces, zou die niet genoeg tijd meer hebben om zich in te werken in het dossier?

[scorpioen]

Heeft hij zich ook uitgesproken over de vrijwaringsclausule?

Niet voor zover ik weet, is dat te vinden in één van die verslagen van de rechtbank?

Dat moet blijken uit het vonnis dat door de rechtbank werd uitgesproken.

[pieterverherstraeten]

Geachte heer,

de notariële akte bevat een exoneratieclausule. De verkoper is m.a.w. enkel aansprakelijk voor verborgen gebreken die hij kende op het moment van de koop, doch niet heeft meegedeeld aan de koper.

Van belang in uw dossier is het feit dat B wellicht een professionele verkoper is ( u stelt immers dat B meermaals panden aankoopt, ze verbouwt en vervolgens doorverkoopt).

Dit heeft tot gevolg dat hij wordt geacht de gebreken te kennen behoudens tegenbewijs. Hij zal m.a.w. aansprakelijk zijn aangezien hij wellicht niet zal kunnen aantonen dat hij de gebreken niet kende ( hij heeft immers verbouwingswerken uitgevoerd hetgeen doet vermoeden dat hij wel degelijk op de hoogte was van deze structurele gebreken).

B zou in principe een vordering in vrijwaring lastens A kunnen stellen, doch dan dient hij aan te tonen dat U de gebreken kende en niet aaan hem heeft meegedeeld. Dit is een moeilijk te leveren bewijs en in casu m.i. onmogelijk aangezien hij een professionele verkoper is. De rechtbank zal dus eerder aannemen dat hij kennis had of minstens behoorde te hebben van de gebreken.

Een gerechtsdeskundige bekijkt de situatie en zal de herstellingswerken begroten. Hij doet in principe geen uitspraak over juridische discussie ( bv. hetgeen hierboven werd uiteengezet).

De rechtbank zal m.a.w. dienen te beoordelen of ook A een fout heeft begaan.

mvg,

Pieter Verherstraeten

[bram88]

U zegt dat c een genotsderving vordert van 700 EUR, dit is toch niet meer dan normaal wanneer c zijn woning moet verlaten door de ernst van de gebreken . C zal wel elders moeten gaan wonen en ook huur betalen en dit zal hem of haar vermoedelijk nog duurder uitkomen . Het meest logische lijkt me ook dat b zal moeten opdraaien voor het gros van de kosten .mvg

[mava105]

Op welke topic heb je nu geantwoord?

[Veebee]

Wat mij in dit ganse verhaal ontgaat: B koopt het huis van A, verandert een aantal zaken => wie gaat dan nog bewijzen wat er al dan niet verborgen gebreken zijn die A mogelijk verzwegen zou hebben?
Ik vermoed dat B alles op factuur heeft staan van de gedane werken en dat dit allemaal volgens de regels van de kunst is verlopen?

[bram88]

I

[Veebee]

Bram88, hoe weet jij dat er niets op factuur staat?

http://www.juridischforum.be/forum/view ... 54&t=22835

Gaat dit topic over hetzelfde?

[bram88]

I