1. Heeft U een makelaarsopdracht ondertekend ? exclusief of niet ?
2. Betreft het een correcte opdracht ?
3. Heeft de makelaar contact gehad via zijn kantoor met de koper die nu via U gekocht heeft ?
Wenst U zich correct te informeren neem dan contact op met het beroepsinstituut
http://www.biv.be. Ook vindt U hier een wettelijk model opdracht makelaar - verkoper
Vergoedingen
De vergoeding die een makelaar kan vragen, moet de btw omvatten en ook alle overige taksen en kosten die door de consument verplicht moeten worden bijbetaald. De makelaar kan dus geen enkele andere vergoeding vragen dan diegene die in de overeenkomst is afgesproken.
De vergoeding is niet verschuldigd als de verkoop uiteindelijk toch niet doorgaat omwille van het vervuld zijn van een zogenaamde 'opschortende voorwaarde'. Dat is bijvoorbeeld het geval als de verkoop van een onroerend goed wordt aangegaan onder de voorwaarde dat de koper een hypothecaire lening krijgt en hij er uiteindelijk niet in slaagt zo'n lening vast te krijgen.
Indien de makelaar erin slaagt te verkopen of te verhuren, heeft hij in principe recht op de overeengekomen vergoeding. De overeenkomst kan echter ook bepalen dat de makelaarsopdracht vervuld is (en dat het ereloon ook verschuldigd is) als een kandidaat-koper of -huurder een geldig bod heeft uitgebracht. En dat zelfs als de verkoper of verhuurder uiteindelijk om ??n of andere reden op dat bod niet wil ingaan. In dat geval moet de overeenkomst wel voorzien dat dit bod moet worden gedaan in een geschreven document of op een andere manier die het bod effectief bewijst.
Het kan echter ook gebeuren dat de consument tijdens de duurtijd van de overeenkomst beslist om niet meer te verkopen (op een moment dat de makelaar nog geen kandidaat-koper heeft gevonden) en dit bijvoorbeeld omwille van ziekte, een ongeval... In dat geval kan de makelaar hoogstens een schadevergoeding van 50 % van het overeengekomen ereloon opnemen in de overeenkomst.
Beslist u als consument om zelf te verkopen tijdens de duur van de overeenkomst aan een derde die geen klant is van de makelaar, dan kan de vastgoedmakelaar maximaal in het contract aanspraak maken op een schadevergoeding van 75 % van het afgesproken ereloon. Verkoopt u zelf aan een klant van de vastgoedmakelaar, dan kan die contractueel een schadevergoeding van 100 % van het overeengekomen ereloon vragen.
Nieuw is ook dat het schadebeding 'wederkerig' moet zijn. Dit betekent dat in de overeenkomst een gelijkwaardige vergoeding moet staan waarop de consument recht heeft als de makelaar zijn verplichtingen ten opzichte van de consument niet nakomt.
Het kan ook gebeuren dat u als consument na het einde van de bemiddelingsopdracht het onroerend goed zelf kunt verhuren of verkopen en dit aan een kandidaat die al eerder (tijdens de opdracht van de makelaar) informatie inwon via de makelaar. In dat geval mag in de overeenkomst een bepaling staan volgens welke de makelaar aanspraak kan maken op een vergoeding. Voorwaarde is wel dat de makelaar precieze informatie heeft verstrekt aan de betrokkene. Om recht te hebben op deze vergoeding, moet de makelaar bovendien binnen de zeven werkdagen na de be?indiging van de makelaarsovereenkomst een lijst overmaken van de personen aan wie hij precieze en individuele informatie heeft verstrekt. Bovendien heeft de makelaar slechts recht op de vergoeding als de overeenkomst door de consument wordt gesloten binnen de zes maanden na de be?indiging van de makelaarsovereenkomst
Informatie geven
Om te vermijden dat u niet weet wat de makelaar precies allemaal doet, verplicht de regeling hem ertoe u maandelijks in te lichten over de uitvoering van zijn opdracht. Op die manier kunt u perfect op de hoogte blijven van de stappen welke in uw dossier worden gezet. De manier waarop die informatie precies moet worden meegedeeld, is niet terug te vinden in de nieuwe regeling. Om elke discussie te vermijden, is het aangewezen dat deze informatie op schriftelijke wijze wordt gegeven. In een 'rapport' kan dan worden verwezen naar de kanalen die de vastgoedmakelaar gebruikt heeft om het onroerend goed te koop of te huur aan te bieden (bijvoorbeeld via het internet of publicatie in De Streekkrant) en naar het aantal kandidaten dat op de advertenties gereageerd heeft.
Bij de verkoop of het verhuren van een woning doen eigenaars regelmatig een beroep op een vastgoedmakelaar. Vanaf 1 januari 2007 wordt daarbij wellicht een nieuwe regeling van kracht. Wat houdt die precies in?
Indien een consument vanaf 1 januari 2007 in zee wil gaan met een vastgoedmakelaar (waarbij een opdracht van verkoop, aankoop, verhuur of huurbemiddeling wordt gegeven aan een makelaar), dan zullen de met de makelaar af te sluiten contracten hoogstwaarschijnlijk aan een aantal strikte voorwaarden moeten voldoen. Houd er wel rekening mee dat het koninklijk besluit waarin de nieuwe regeling is vervat, nog voor advies 'bij hoogdringendheid' is voorgelegd aan de Raad van State. Bij de be?indiging van de redactie van dit artikel, was het advies nog niet beschikbaar. Pas na een gunstig advies van de Raad van State zal het koninklijk besluit in het Belgisch Staatsblad worden gepubliceerd en ook in werking kunnen treden.
De nieuwe regeling zal echter alleen gelden voor echte consumenten. Dat betekent meteen dat als bijvoorbeeld een bedrijf een pand wil verkopen of verhuren, de nieuwe wettelijke regeling geen toepassing zal vinden. Al evenmin vindt de regeling bijvoorbeeld toepassing als u als consument een beroep doet op een notaris om een onroerend goed 'uit de hand' te koop te stellen of om dit openbaar te verkopen.
Hierna overlopen we de belangrijkste bepalingen van het nieuwe koninklijk besluit.
Afspraken op papier
Makelaars dienen conform de regeling vanaf 1 januari 2007 steeds te werken met schriftelijke contracten. De bemiddelingsovereenkomst dient dus met andere woorden duidelijk op papier te worden gezet. En dit zowel bij een verkoop- als een verhuuropdracht. Een mondelinge overeenkomst is dus uit den boze.
In de overeenkomst moet onder andere duidelijk en ondubbelzinnig de opdracht van de makelaar en de omvang van zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid worden beschreven. Daarbij moet onder andere worden aangegeven of de makelaar de opdracht heeft een verkoop- of verhuurovereenkomst te sluiten (met een kandidaat-koper of kandidaat-huurder) in naam en voor rekening van de consument. Wordt aan de makelaar ook nog de mogelijkheid gegeven te onderhandelen over de prijs en de voorwaarden van de verkoop of verhuur, dan moet de overeenkomst de minimum vraagprijs en de voorwaarden duidelijk specifi?ren.
Bovendien moet op de overeenkomst onder andere de handgeschreven vermelding voorkomen van de datum en de plaats waar het contract met de makelaar wordt afgesloten. De makelaarsovereenkomst dient verder onder andere de duurtijd te bevatten, een beding waaruit blijkt dat de consument over de mogelijkheid beschikt zich te bedenken...
Het nieuwe KB somt overigens ook een aantal clausules op die niet mogen worden opgenomen in zulke overeenkomsten. Dat is bijvoorbeeld het geval voor bedingen die de makelaar de volledige vrijheid geven om met de kandidaat-koper of -huurder te onderhandelen over de prijs en/of de voorwaarden zonder uitdrukkelijke en afgesproken opdracht van de consument die de bemiddelingsopdracht gaf. Het is ook verboden om in overeenkomsten die van bepaalde duur zijn (bijvoorbeeld zes maanden) een opzegbeding op te nemen dat voorziet in een opzegtermijn van langer dan ??n maand voor het einde van de overeenkomst.
Sloot u als consument een contract af met een vastgoedmakelaar, dan hebt u volgens de nieuwe spelregels binnenkort ook een bedenktijd van zeven werkdagen . Concreet betekent dit dat u het recht zal hebben om zonder kosten binnen de zeven werkdagen van het contract af te zien ongeacht de plaats waar het contract werd gesloten. Dat geldt dus zowel als de makelaar bij u langskwam om het contract te tekenen als in het geval dat u in de kantoren van de makelaar zelf de overeenkomst ondertekende.
De bedenktijd geldt natuurlijk alleen voor uw contract met de vastgoedmakelaar. De bedenktijd is hoegenaamd niet van toepassing op de verkoopovereenkomsten (het zogenaamde compromis) of de verhuurovereenkomsten zelf.
Heel wat makelaars vragen dat zij de
exclusiviteit van verkoop of verhuur krijgen.
Op die manier kunt u het onroerend goed niet tegelijk bij meerdere vastgoedmakelaars te koop laten stellen. Indien er een exclusiviteit is voorzien, mag de overeenkomst met de makelaar een maximale duur hebben van zes maanden. Na die periode kan de overeenkomst weliswaar stilzwijgend worden verlengd en dat voor onbepaalde duur. In dat laatste geval kan de consument echter te allen tijde de overeenkomst zonder kosten be?indigen mits naleving van een opzegtermijn van ??n maand