JuridischForum.be

Wie kan ons helpen met dit juridisch vraagstuk, waar wij als niet-juristen niet wijs uit geraken.
Sinds kort hebben wij een huis gekocht (compromis is ondertekend) waar momenteel nog huurders in verblijven. Normaal gezien zou de uiterste datum van ondertekening der akte vallen op 1 juni.

De benedenverdieping wordt momenteel verhuurd aan een koppel. De huur werd door de vorige eigenaar reeds opgezegd door een aangetekend schrijven te versturen waardoor ze in principe binnen een termijn van 6 maanden dienen te verhuizen (zijnde 31 juni). Als reden geeft hij op dat hij als eigenaar het pand zelf wil bewonen. De eerste maal werd het aangetekend schrijven genegeerd.

Op het tweede verdiep worden eveneens 2 kamers verhuurd. Deze huurcontracten zijn opgesteld voor telkens 1 jaar, gaande van 1 januari 2007 tot 31 december 2007.

Nu is de vraag, en U voelt ons al komen, wat er gebeurt wanneer wij officieel eigenaar zijn van het pand en onmiddelijk willen starten met verbouwen? Kunnen wij, met enkel een compromis in handen, de huur opzeggen? Wat als deze blijven weigeren om het aangetekend schrijven te erkennen? Kan men een huurcontract met duidelijke melding van begin en einddatum vroegtijdig be?indigen als het pand van eigenaar verandert (evt randvoorwaarden) ?

Alvast bedankt!

Ik ga ervan uit dat de ?benedenverdieping? deel uitmaakt van het door u gekochte huis.

?Art.3...? 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde be?indigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen...De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder...Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder...worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven...?(Woninghuurwet 20 februari 1991).

Uit ?De huur werd door de vorige eigenaar reeds opgezegd...Als reden geeft hij op dat hij als eigenaar het pand zelf wil bewonen.? volgt dat die opzegging niet voldoet aan art.3,?2 Woninghuurwet en is dus ongeldig is.

?Deze huurcontracten zijn opgesteld voor TELKENS 1 jaar, gaande van 1 januari 2007 tot 31 december 2007?.
Ik ga ervan uit dat TELKENS betekent voor elk van beide contracten en niet ?herhaaldelijk voor 1 jaar?.

?Art.3.?6...Zij(=de huur van hoogstens 3 jaar) wordt be?indigd mits een van de partijen ten minste drie maanden v??r het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent...?(Woninghuurwet).

?Art.9.Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening(=geregistreerd is) voor de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van het verlijden van de AUTHENTIEKE akte, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt.Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening voor de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde be?indigen, om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, ?? 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie maanden te rekenen van de datum van het verlijden van de authentieke akte) tot vaststelling van de overgang van eigendom.?(Woninghuurwet).

?Art.3...? 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst be?indigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, op voorwaarde dat die werkzaamheden :...?(Woninghuurwet).

Deze mogelijkheid bestaat dus enkel voor de huur van negen jaar.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) in http://just.fgov.be .Klik in de balk achter ?Juridische aard? op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts en zoek daar de nodige WetBOEKEN.

TEGENWERPELIJKHEID AAN DERDEN - TEGENSTELBAARHEID


1. BIJ VERVREEMDING: VERKOOP OF RUIL IN HET GEMEENRECHT



OVEREENKOMST VASTE DATUM = tegenstelbaar!
Uitzondering indien een uitzettingsbeding opgenomen wordt in de overeenkomst


OVEREENKOMST GEEN VASTE DATUM = niet tegenstelbaar!
Direkt buiten met de huurder per aangetekende brief en/of deurwaardersexploot.
Melding bezetting zonder recht of titel. Niet buiten ? recht op een bezettingsvergoeding voor de koper.
Uitzondering indien overname beding opgenomen wordt in de notari?le akte ( niet de compromis! )



2. BIJ VERVREEMDING: VERKOOP OF RUIL IN DE WONINGHUURWET

Door de verhuurder :


? eigen gebruik ( zelf of bloedverwanten tot de 3e graad )


OVEREENKOMST VASTE DATUM door authentieke akte bij notaris, geregistreerd in het registratiekantoor of door overlijden

DIREKT met 6 maand opzeg

Vb: start huurcontract op 01/01/2005 voor 9 jaar.
We zijn vandaag 15/01/2007
Je kan opzeggen ten laatste op 31/01/07 met ingang op 01/02/07 met laatste dag van de huurder op 30/07/2007



OVEREENKOMST GEEN VASTE DATUM
Niet tegenstelbaar indien de huurder in zijn eerste 6 maand zit dus buiten zonder echt of titel!
Na 6 maand erin ->
DIREKT met 3 maand opzeg.mits de speciale voorwaarde actief is:

GEEN SPECIALE VOORWAARDEN als het meer dan 3 maand geleden is dat de verkoopsakte verlijdt werd bij de notaris.
Minder dan 3 maand kan je onder speciale voorwaarden verbreken :

Vb: start huurcontract op 01/01/2005 voor 9 jaar.
We zijn vandaag 15/01/2007 en akte werd verleden 2 maand terug
Je kan opzeggen ten laatste op 31/01/07 met ingang op 02/02/07 met laatste dag voor de huurder op 30/04/2007

UITZONDERING MITS OVERNAMEBEDING OPGENOMEN WERD IN DE NOTARIELE AKTE ( niet de compromis! )


BIJ VERVREEMDING: VERKOOP OF RUIL

Door de verhuurder :


? wegens verbouwingswerken


VASTE DATUM
Einde periode 3 jaar met 6 maand opzeg

Vb: start huurcontract op 01/01/2005 voor 9 jaar.
Contract termijnen per 3 jaar :
01/01/2005
01/01/2008
01/01/2011
01/01/2014
We zijn vandaag 15/01/2007 en akte werd verleden 2 maand terug
Je kan opzeggen ten laatste op 30/06/07 met ingang op 01/07/08 met laatste dag voor de huurder op 31/12/2007

GEEN VASTE DATUM

IDEM ALS BIJ GEEN VASTE DATUM EIGEN GEBRUIK

UITZONDERING MITS OVERNAMEBEDING OPGENOMEN!




BIJ VERVREEMDING: VERKOOP OF RUIL

Door de verhuurder :


? zonder motief



VASTE DATUM EN GEEN VASTE DATUM

IDEM als bij verbouwingswerken maar met een vergoeding van

9 maand als de opzegging gebeurd binnen de eerste 3 jaar
6 maand als de opzegging gebeurd tussen het 3e en 6e jaar
0 maand vergoeding vanaf het 7e jaar


BIJ GEEN VASTE DATUM en wanneer de huurder er nog geen 6 maand inzit = direkt buiten dag op dag per aangetekende brief of deurwaardersexploot
Met melding : bezetting zonder recht of titel en als de huurder niet direkt buiten wil eis je een bezettingsvergoeding via de vrederechter.