JuridischForum.be

Allen,

een topic waar ik weinig info over terugvind: ik heb samen met een vriend een opbrengsteigendom gekocht (eerste en enige eigendom). Alles valt onder één KI en is dus niet gesplitst. Dit omvat een gelijkvloers magazijn dat van ons beiden zou zijn, een eerste appartement van persoon A en twee bovenliggende appartementen van persoon B (welke overigens samengevoegd worden). We gaan elk apart een kredietlening aan (bij dezelfde financiële instelling) en willen dus een duidelijke scheiding van eigendom. Mijn vraag:

1) Kan bij het verlijden van de akte deze woning zonder bijkomende kosten onmiddellijk gesplitst worden in drie eenheden (magazijn, appartement A en B) of is dit een aparte procedure?
2) Wat zijn de nadelen van het KI te splitsen? Gelijkvloers is immers gemeenschappelijk en zou naast het appartement beschouwd kunnen worden als een tweede eigendom.
3) Indien we het KI niet onmiddellijk splitsen.. op welke manier kan er toch een duidelijke scheiding van eigendom zijn?

Alvast bedankt voor jullie mening hierover,
A

Er zal door de notaris al zeker een basisakte moeten worden opgemaakt voor de verdeling van de eigendom. Dan zal er aan de gemeente waarschijnlijk een bouwtoelating moeten worden gevraagd voor de opsplitsing van het pand, en er zal zeker een herkeuring van het gebouw komen voor de splitsing van het KI.
Spreek er uw notaris eens over aan..

De basisakte kan maar worden opgesteld na het verlijden van de aankoopakte. Als jullie dus een hypothecair krediet willen aangaan, kan dit enkel op het hele gebouw.
En twee kredieten, dat zijn twee keer notariskosten. Het zou dus voordeliger zijn als jullie samen een krediet aangaan.

De basisakte kan maar worden opgesteld na het verlijden van de aankoopakte. .

Waarom kan de basisakte pas worden opgemaakt NA het verlijden van de aankoopakte?
Bij appartementsgebouwen is de basisakte klaar al lang voor de kavels verkocht worden, alnders weet je toch niet wat je koopt.
Ook hier is de basisakte nodig VOOR het verlijden van de notariele akte, anders weet de notaris niet wat hij in de akte moet schrijven (quotiteiten en zo)

Omdat de "eigenaars" in de basisakte moeten verschijnen, en als ik het goed gelezen heb is de topicstarter op dit moment nog geen eigenaar.

Bij (nieuwe) appartementsgebouwen is het van in het begin de bedoeling om in delen te verkopen, en de eigenaar neemt het initiatief tot opstellen basisakte, niet de koper.

“Art.4.2.1.Niemand mag zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning:...6° de hoofdfunctie van een bebouwd onroerend goed geheel of gedeeltelijk wijzigen, indien de Vlaamse Regering deze functiewijziging als vergunningsplichtig heeft aangemerkt; 7° een woning opsplitsen of in een gebouw het aantal woongelegenheden die hoofdzakelijk bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande wijzigen, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubileerde kamer...”(15 MEI 2009. - Vlaamse codex ruimtelijke ordening).

Mijns inziens zal u geen K.I-splitsing bekomen zonder voornoemde voorafgaande vergunning.

Allen,

bedankt voor jullie input. Na een aantal extra "bank" bezoeken en een afspraak bij de notaris, blijkt het toch een moeilijke kwestie te zijn. Onze notaris stelde een basisakte voor waarin de clausule 'herziening van eigendom' stond. Dit leek de meest voor de hand liggende reden.. alsook met het minste extra kosten. En deze herziening kon dan na het verlijden van de akte gebeuren. Ik stel mij hier toch vragen bij en we zijn eigenlijk weinig wijzer geworden. Bovendien is het een verhaal waar je bij een financiële instelling toch enige vraagtekens oproept.

Op een aantal eenvoudige (?) vragen hadden we ook niet direct een antwoord:

1) hebben we recht op twee x abattement? (denk het niet want er is nu 1 KI) Of wel recht hierop bij een latere splitsing?
2) voor 'meeneembaarheid' idem als 1)
3) bij een latere splitsing.. moeten er dan niet opnieuw registratierechten betaald worden? Wat dus een dubbele kost betekent.

En nu ik er zo aan denk.. is het niet mogelijk dat de verkoper het pand laat splitsen zoals wij willen (zie bovenstaand) en dit op onze kosten.. om dan vervolgens de (nieuwe) basisakte zo te laten verlijden?

Allemaal stof tot lang nadenken.

Alvast dank voor jullie reacties,
A

Allen,

het antwoord is dat je hoger vermeld pand wel degelijk kan splitsen voor het verlijden van de akte.. al vraagt dit een beetje goodwill van de verkoper. Voorwaarde is wel een stedenbouwkundige vergunning tenzij je kan aantonen dat het pand al voor 1962 fysisch opgedeeld is.. ondanks er toch één kI is. Wat ook helpt is een bewijs van dienst bevolking.. om aan te tonen dat er voor 1972 reeds meerdere eigenaars op hetzelfde adres en op dezelfde datum woonden. Als je die twee zaken kan voorleggen heb je in principe geen stedenbouwkundige vergunning nodig. Best eerst wel een attest vragen bij stedenbouw.

Groeten,
Pieter.