JuridischForum.be

Wij hebben onze woning verkocht en met dat geld hebben wij een nieuwe woning aangekocht, die normaliter als hoofdverblijfplaats moest gaan dienen. De desbetreffende akte zal verlijden eind januari 2007. Er was best wel wat werk aan de woning om ze te moderniseren, de makelaar zei destijds ongeveer 20 000 euro, nu wij hadden wel gedacht dat het meer zou zijn, dus vroegen wij een bijkomende renovatielening aan van 40 000 euro. Nu alle aannemers geweest zijn, en wij de verschillende offertes hebben bekeken, komt het erop neer dat er op zijn minst 65 000 euro zal nodig zijn voor de nodige werken. Dit vnl omwille van verborgen gebreken die wij zelf niet opgemerkt hadden. In eerste instantie wouden wij de hele zaak annuleren, mede omdat er een kindje op komst is en het huis onbewoonbaar zou zijn in die situatie ?n omdat wij die extra 25 000 euro onmogelijk zomaar kunnen ophoesten. Nu, na contact met makelaar ?n notaris blijkt dit niet mogelijk te zijn, er is niks opgenomen in de compromis wat een annulatie zou mogelijk maken. Het compromis beschermt enkel de verkoper, en wij hebben niets om op terug te vallen. Ok, dus kopen en onmiddelijk opnieuw verkopen luidt de boodschap. Wij betalen 10 % registratierechten op de betreffende woning, wat neer komt op zo'n 20 000 euro ! Maar aangezien het huis onbewoonbaar is voor ons in de staat waarin ze zich nu bevindt, zijn wij genoodzaakt iets te huren tot zolang de woning niet opnieuw verkocht is. Dit maakt dus dat de woning nooit onze "hoofdverblijfplaats" zal zijn/worden. Het betreft hier duidelijk een geval van overmacht, wat mij betreft, maar hoe zit dat dan met de betaalde registratiekosten en de meerwaardebelasting ? Zullen wij hier nog iets van terugkrijgen ooit, zullen wij beboet worden ?
De betreffende woning maakt overigens deel uit van een groot complex, bestaande uit de woning, een afzonderlijke winkel, een loft, en een groot magazijn, wij kopen enkel de woning, maar het KI is nog niet opgesplitst, en de kans is groot dat wij eigenlijk recht hebben op klein beschrijf. Bestaat er een kans dat wij de teveel betaalde registratiekosten (10 % ipv 5%) nog terugkrijgen ?
Alvast heel erg bedankt....

Hoi Karolin

Als zou blijken dat verminderde registratierechten mogelijk zijn (klein beschrijf dus), heb je de verplichting er binnen x-aantal tijd je hoofdverblijfplaats van te maken (dacht dat dat binnen de 3 jaar moest) EN er ook 3 jaar gedomicilieerd te blijven. Doe je dat niet, dan kan je van de fiscus achteraf opnieuw een brief verwachten met de eis het te weinig betaalde nog bij te betalen.

Verder begrijp ik je frustratie, maar meer dan begrip (en dan nog) moet je niet verwachten van de verschillende instanties. Als je een huis wil kopen waaraan renovatiewerken nodig zijn, contacteer je een aannemer/architect alvorens je een compromis ondertekent en niet erna. Kosten die je zelf op het gezicht een beetje schat (en meer dan dat doet ook een makelaar niet) zijn meestal te laag geschat. De prijzen in de bouw swingen nu eenmaal de pan uit.

Zoiets heeft helemaal niets te maken met verborgen gebreken e.d. Een koper van onroerend goed wordt verondersteld de staat daarvan te kennen. Het zijn dus vijgen na Pasen, maar het komt erop neer dat je beter EERST gezorgd had voor offertes van aannemers en pas DAN getekend. Nu kan je er niet meer onderuit, of je moet het op een akkoord kunnen gooien met de verkoper OF je betaalt de gebruikelijke 10 procent schadevergoeding om zo de koop te annuleren.

Bedankt voor je reactie,

Maar annuleren ging dus niet, het kon ons nog weinig schelen dat we die voorschot gingen kwijt zijn, maar de eigenaar ging niet akkoord. In de compromis stond ook dat hij het recht had om dat te weigeren en ons bijgevolg te "vervolgen" zodat er een gedwongen verkoop tot stand zou komen. Wij hebben dit nagevraagd bij onze notaris, en daar kunnen we dus niks tegen doen. Bijgevolg moeten we wel kopen, en dan opnieuw verkopen...alleen jammer van al die registratiekosten want die ben ik dan ook nog eens kwijt. Had het alleen die voorschot geweest, had ik er nog mee kunnen leven.
Een heel spijtige zaak.

Toch bedankt voor je reactie

Ik wil je even verbeteren op ??n punt. Wij hebben onze eerste woning destijds ook gekocht met klein beschrijf,, nu ??n jaar later hebben we ze opnieuw verkocht. De regel geldt idd dat je er in principe drie jaar moet blijven, anders boete betalen, MAAR indien je de woning binnen de twee jaar verkoopt is dat niet zo, dan krijg je zelfs nog een heel klein beetje terug. De regel is dus pas van toepassing als je in je derde jaar zou verkopen. Ik zeg dit maar zodat je het ook weet.
En nog iets, op het eerste zicht moest de woning worden gemoderniseerd = cv, electriciteit en nieuwe badkamer. Voor de rest leek ze perfect in orde. Toen er later een aannemer over de vloer kwam voor die werken, merkte die op dat de platte daken van de woning volledig moesten vervangen worden, geen zichtbaar lek of wat dan ook, maar hij kon zien dat het niet lang meer ging duren voor er allerlei problemen zouden opduiken, ze moesten er volledig af. Een tweede aannemer bevestigde dat. Ik noem dat wel een verbrogen gebrek aangezien wij, als gewone mensen, dat niet konden zien, en er ook nergens een lek ofzo te bspeuren was in de woning... volgens verschillende websites is een verborgen gebrek een gebrek dat enkel kan opgemerkt worden door een vakman... Maar het doet er uiteindelijk weinig toe want we kunnen er ons toch niet op beroepen volgens de compromis.

Hey Karolin

Bedankt voor de verbetering, en ik ben blij voor jou, maar ik heb het minder positief meegemaakt. Woning gekocht met klein beschrijf, slechts een paar maanden later terug verkocht en een kleine 3 jaar later: brief van de fiscus met de eis boete + resterende procent te betalen om op groot beschrijf uit te komen. Brief van advocaat mocht niet baten, ik moest betalen. Ik hoop dus maar vanuit de grond van mijn hart dat jij zeker bent dat je niet net als ik destijds, binnen afzienbare tijd ook een dergelijke brief van de fiscus in je bus krijgt. Het klopt dat je een deeltje mag terugvorderen (dat hoorde ik pas toen het te laat was, mijn notaris is daar schuldig in) maar dat ontslaat je niet van de plicht er gedomicilieerd te blijven voor 3 jaar. Pas als die 3 jaar afgelopen zijn, gaat men dat checken, zo was het bij mij althans.

Ik vind het wel straf dat de verkoper niet akkoord wou gaan met ontbinding van de koop met als boete het voorschot. Dat zegt mij toch ook wel dat hij wel degelijk wist dat het een moeilijk verkoopbare woning is o.w.v. al die gebreken. Ik weet het niet hoor, maar misschien dat je met dat gegeven toch nog iets aankan? Heb je schriftelijke bewijzen van jullie poging tot annulatie en zijn weigering daarvan?

Ach, ook dat zullen waarschijnlijk wel vijgen na Pasen blijven, maar het is toch echt rot om te zien hoe mensen mekaar soms de duvel kunnen aandoen!

een les voor de toekomst: zet in een compromis altijd dat je nooit gedwongen kan worden tot de uitvoering hoogstens tot een schadevergoeding, of je nu koper of verkoper bent

sorry heren en/of dames, maar offtopic-berichten werden verwijderd + discussie gesloten, ik denk dat er voldoende geantwoord werd op vraagsteller.
Dank voor het begrip.

de webmaster