JuridischForum.be

Na talloze problemen met onze huurder hebben wij midden mei ons pand verkocht. Van de huurster moesten wij nog 3 mnd huur.(maart,april en mei) Dit zowel voor huur appartement als huur van de handelszaak.
De nieuwe eigenaar wist dat er huurachterstal was en dit hebben wij laten opnemen in de verkoopsakte.
Nu betaalt de huurster ook niet aan hem en hij eist de huurwaarborg, die nog steeds op een geblokkeerde rekening staat.
Ik zal de tekst van de akte hier weergeven:
"Kopers en verkopers bevestigen dat zij hebben afgerekend over de huurgelden voor de lopende maand en zij verbinden zich ertoe de nodige maatregelen te treffen omde bij een financiële instelling geblokkeerde waarborg over te zetten op naam van de kopers.
De verkopers verklaren dat zij thans een procedure voeren tegenover de huurder voor achterstallige huurgelden. Partijen komen uitdrukkelijk overeen en aanvaarden wederzijds dat huidige verkoping geen overdracht teweegbrengt van deze procedure en dat verkopers alle rechten inzake de afwikkeling der procedure voorbehouden, hetgeen door de kopers uitdrukkelijk wordt aanvaard"

Ik weet dat de 2 alinea's zich tegenspreken maar wat vang ik hier mee aan?
MVG

De waarborg mag sowieso niet dienen als pand voor niet-betaalde huur. U zal dienen af te spreken met de nieuwe eigenaar en huurder om de waarborg te verplaatsen naar een nieuwe geblokkeerde rekening (op naam van de huurder en de nieuwe eigenaar)

Sommige banken aanvaarden dat middels een afschrift van de koopakte de naam van de oude eigenaar wordt vervangen door de nieuwe. De legaliteit van een dergelijke beweging laat ik in het midden.

De waarborg mag sowieso niet dienen als pand voor niet-betaalde huur. U zal dienen af te spreken met de nieuwe eigenaar en huurder om de waarborg te verplaatsen naar een nieuwe geblokkeerde rekening (op naam van de huurder en de nieuwe eigenaar)

Sommige banken aanvaarden dat middels een afschrift van de koopakte de naam van de oude eigenaar wordt vervangen door de nieuwe. De legaliteit van een dergelijke beweging laat ik in het midden.

En wat gebeurd er met de achterstallige huur?
Huurster is intussen zonder boe of ba gestopt met de handelszaak en eind juli verlaat ze het pand.Is het dan niet logisch dat de huurwaarborg, in samenspraak met de vrederechter, kan aangewend worden om een gedeelte van de huurachterstallen te betalen? Als zij het pand verlaten heeft, naar waar gaat dan die huurwaarborg? Ze heeft bij mij schulden en bij de nieuwe eigenaar.

U hebt er zich in de verkoopakte toe verbonden de waarborg op naam van de koper te zetten. U kan die waarborg dus niet gebruiken voor de achterstallige huur.

U kan wel de achterstallige huur van de huurder vorderen.

Ik zie geen tegenstrijdigheid tussen de verschillende bepalingen van de verkoopakte.

U hebt er zich in de verkoopakte toe verbonden de waarborg op naam van de koper te zetten. U kan die waarborg dus niet gebruiken voor de achterstallige huur.

U kan wel de achterstallige huur van de huurder vorderen.

Ik zie geen tegenstrijdigheid tussen de verschillende bepalingen van de verkoopakte.

In de 2de alinea staat toch duidelijk dat al de rechten die voortspruiten uit de procedure mij toekomen?
Stel: de vrederechter bepaald dat de huurachterstanden moeten aangezuiverd worden. Huurder moet zowel aan mij als aan de nieuwe eigenaar huurgeld. Huurwaarborg is normaal om huurschade te dekken. Zij bewoont het pand niet meer, er is geen huurschade. Wat gebeurt er dan met de huurwaarborg?
Als ik de redenering hier volg moet het geld dus naar de nieuwe eigenaar gaan. Deze heeft echter geen huurschade.
Nu hoop ik niet dat er gezegd gaat worden dat de huurwaarborg terug naar huurder moet gaan.

Maar dan had u het geding dienen aan te spannen op het ogenblik dat het pand nog uw eigendom was en de waarborg nog gedeeltelijk onder uw bewaring. Vanaf het verlijden van de akte behoort het recht tot gedeeltelijke bewaring van die waarborg toe aan de nieuwe eigenaar.

In de 2de alinea staat toch duidelijk dat al de rechten die voortspruiten uit de procedure mij toekomen?

Houdt in dat de rechten die middels een vonnis u toegewezen worden niet kunnen worden aangesproken door de nieuwe eigenaar. Dit heeft niets met de waarborg in se te maken.

Maar dan had u het geding dienen aan te spannen op het ogenblik dat het pand nog uw eigendom was en de waarborg nog gedeeltelijk onder uw bewaring. Vanaf het verlijden van de akte behoort het recht tot gedeeltelijke bewaring van die waarborg toe aan de nieuwe eigenaar.

In de 2de alinea staat toch duidelijk dat al de rechten die voortspruiten uit de procedure mij toekomen?

Houdt in dat de rechten die middels een vonnis u toegewezen worden niet kunnen worden aangesproken door de nieuwe eigenaar. Dit heeft niets met de waarborg in se te maken.

Het geding is al 2 jaar bezig. Net om mijn rechten te vrijwaren werd dit aan de akte toegevoegd, om zeker te zijn dat de huurwaarborg niet naar de nieuwe eigenaar zou gaan.

Effe inpikken op dit onderwerp en los van het probleem van yeoldeinn...

Sommige banken aanvaarden dat middels een afschrift van de koopakte de naam van de oude eigenaar wordt vervangen door de nieuwe. De legaliteit van een dergelijke beweging laat ik in het midden.

Als in de koopakte staat dat de huurwaarborg wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaar en dat die met de akte volmacht krijgt op de geblokkeerde waarborgrekening (met vermelding van rekeningnummer), kan een bank daar dan een probleem van maken bij vrijgave?

Heb dit in het verleden bij een verkoop zo gedaan en heb nooit gehoord dat de nieuwe eigenaar er nadien problemen mee had (bij 3 verschillende banken).

Hebben nu zelf nog 1 waarborg van een huurder zo staan (bij Europabank ) van een pand 9 jaar geleden gekocht. Eén huidige huurder huurde er al van de oude eigenaar. De notarissen van beide partijen hebben ons toen verzekerd dat we niets hoefden te doen en dat de verkoopakte automatisch volmacht gaf.
(Van 2 andere toenmalige huurders stond de borg niet op een geblokkeerde rekening)

Kunnen jullie mij geruststellen? Want ik heb nooit anders geweten dan dat dit een normale procedure was en geldend bij alle banken.

De tekst van de verkoopakte is m.i. duidelijk en voor geen interpretatie vatbaar: de huurwaarborg moet op naam van de koper gezet worden. Als deze dit eist kan u hier niets tegen ondernemen.

Dit is niet tegenstrijdig met het vervolg van deze bepaling. Daarin wordt bepaald dat de huurgelden vervallen tot op het ogenblik van het verlijden van de akte aan de verkoper toekomen.

De waarborg is enkel een zekerheid voor de betaling van de schuld van de huurder. Het is niet tegenstrijdig afstand te doen van deze zekerheid, maar zich wel het recht voor te behouden om betaling van de schuld zelf te vorderen.

U bent dus afhankelijk van de wil van de koper voor wat betreft de huurwaarborg.

Effe inpikken op dit onderwerp en los van het probleem van yeoldeinn...

Sommige banken aanvaarden dat middels een afschrift van de koopakte de naam van de oude eigenaar wordt vervangen door de nieuwe. De legaliteit van een dergelijke beweging laat ik in het midden.

Als in de koopakte staat dat de huurwaarborg wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaar en dat die met de akte volmacht krijgt op de geblokkeerde waarborgrekening (met vermelding van rekeningnummer), kan een bank daar dan een probleem van maken bij vrijgave?

Heb dit in het verleden bij een verkoop zo gedaan en heb nooit gehoord dat de nieuwe eigenaar er nadien problemen mee had (bij 3 verschillende banken).

Hebben nu zelf nog 1 waarborg van een huurder zo staan (bij Europabank ) van een pand 9 jaar geleden gekocht. Eén huidige huurder huurde er al van de oude eigenaar. De notarissen van beide partijen hebben ons toen verzekerd dat we niets hoefden te doen en dat de verkoopakte automatisch volmacht gaf.
(Van 2 andere toenmalige huurders stond de borg niet op een geblokkeerde rekening)

Kunnen jullie mij geruststellen? Want ik heb nooit anders geweten dan dat dit een normale procedure was en geldend bij alle banken.

Normaal gezien is dat voldoende. De enige bank waar ik zelf ooit een probleem heb gehad mbt. een huurwaarborg door de vorige eigenaar gedeponeerd begint met een D...

Voor vrijgave van de waarborg bij het einde van de huur mag dit dan ook geen enkel probleem vormen. Een koopakte is immers een notarieel document.

Om de naam van de verantwoordelijken op de rekening te veranderen zoals de nieuwe eigenaar hier eist is echter wat anders. (zei bank die begint met een D.)

Gewoon zo laten artemis dan kan je met de akte in de hand geen probleem hebben.

begint met een D...

Ik zou graag een klinker kopen, Walter: de "i"!

Vandebos, ik mag het hopen want de oude eigenaar leeft intussen niet meer.
Maar ik ben gerustgesteld hoor

De tekst van de verkoopakte is m.i. duidelijk en voor geen interpretatie vatbaar: de huurwaarborg moet op naam van de koper gezet worden. Als deze dit eist kan u hier niets tegen ondernemen.

Dit is niet tegenstrijdig met het vervolg van deze bepaling. Daarin wordt bepaald dat de huurgelden vervallen tot op het ogenblik van het verlijden van de akte aan de verkoper toekomen.

De waarborg is enkel een zekerheid voor de betaling van de schuld van de huurder. Het is niet tegenstrijdig afstand te doen van deze zekerheid, maar zich wel het recht voor te behouden om betaling van de schuld zelf te vorderen.

U bent dus afhankelijk van de wil van de koper voor wat betreft de huurwaarborg.

Leuke fout van de notaris.
En wat kan de nieuwe eigenaar dan doen met de waarborg. Ze heeft immers het pand verlaten, met huurschuld, zowel aan mij als aan de nieuwe eigenaar.
Jongens, ik ben altijd een kalm persoon geweest maar de grens is zowat genaderd nu...

En wat kan de nieuwe eigenaar dan doen met de waarborg. Ze heeft immers het pand verlaten, met huurschuld, zowel aan mij als aan de nieuwe eigenaar.

De nieuwe eigenaar kan de huurwaarborg aanwenden om betaling te bekomen van (een deel van) de achterstallige huur.

En wat kan de nieuwe eigenaar dan doen met de waarborg. Ze heeft immers het pand verlaten, met huurschuld, zowel aan mij als aan de nieuwe eigenaar.

De nieuwe eigenaar kan de huurwaarborg aanwenden om betaling te bekomen van (een deel van) de achterstallige huur.

En de vorige eigenaar, ik dus?
Die mag blijven procederen om mischien een habbekras terug te krijgen?