JuridischForum.be

Beste,

Wij worden geconfronteerd met een bijzonder vervelend probleem. Via internet werd een woning aangeboden aan 200.000 euro (fictief bedrag). Tijdens de bezoekdag verklaarden we ons akkoord met de vraagprijs maar de makelaar meldde dat hij de dag voordien reeds een fax had ontvangen van iemand (ik zal hem verder X noemen) die zich akkoord verklaarde met de vraagprijs (zonder de woning te hebben bezichtigd) en meteen eiste dat de compromis zou opgemaakt worden. Daarnaast had de eigenaar de buurman beloofd het laatste bod te mogen doen.
Iedereen die aanwezig was op de bezoekdag kreeg de mogelijkheid een schriftelijk bod te doen. Twee dagen later vernamen we dat ons bod was aanvaard. Heuglijk nieuws, ware het niet dat X zich niet neerlegt bij de gang van zaken. Hij had na ons tijdens de bezoekdag de woning bezocht maar geen schriftelijk bod gedaan. Hij blijft erbij dat zijn akkoordverklaring per fax volstaat om de verkoop tot stand te brengen en dreigt nu met gerechtelijke stappen om de verkoop te verhinderen.
De makelaar heeft hem nochtans via mail laten weten dat zijn bod niet werd aanvaard. De makelaar zegt dat hij enkel een mandaat had om kandidaat-kopers te zoeken en geen koop kon tot stand brengen zonder overleg met de eigenaars.

Mijn vraag nu : kan X inderdaad naar de rechter stappen en hoe groot is de kans dat hij daar gelijk krijgt ? En is een eigenaar gebonden aan de gepubliceerde vraagprijs ?

Heel erg bedankt voor een snel antwoord want deze affaire bezorgt ons slapeloze nachten !

Toby

Het sturen van een bericht 'ik koop tegen vraagprijs', ZONDER goedkeuring van de verkoper, is onvoldoende.
Om tot een koop te komen moet de verkoper zich akkoord verklaren.

Art. 1108. Tot de geldigheid van een overeenkomst zijn vier voorwaarden vereist :
De toestemming van de partij die zich verbindt;
Haar bekwaamheid om contracten aan te gaan;
Een bepaald voorwerp als inhoud van de verbintenis;
Een geoorloofde oorzaak van verbintenis.(Burgerlijk Wetboek)

Hartelijk dank voor deze snelle reply.

Ik begrijp uit uw antwoord dat X geen gelijk kan halen. Maar kan hij wel, door gerechtelijke stappen te ondernemen, het verlijden van de akte tegen houden ? Probleem is dat van zodra de compromis getekend wordt wij onze huidige woning te koop willen plaatsen. En als ons huis verkocht is en er volgt een gerechtelijke procedure i.v.m. de nieuwe woning, lopen we het risico op straat te staan ...

P.S. Proficiat met de zwangerschap !

Uiteraard KAN X een gerechtelijke procedure starten, iedereen kan een zaak starten...het starten van een zaak is daarom nog geen garantie op suc6. In dit geval is deze zelfs 'zinloos'.

INDIEN U met de verkoper een verkoopscompromis ondertekende, dan is er een (ver)koop. Voor zover mogelijk, 'slaap op uw twee oren'.

Wat X ook denkt of doet!

Ik gok erop dat X denkt met eens goed hard te blaffen zijn gelijk te kunnen halen. Als hij toch echt gerechtelijke stappen zou willen ondernemen, lijkt het mij logisch dat hij een advocaat raadpleegt en als die advocaat een beetje zin heeft voor gezond verstand zal die X afraden een geding aan te spannen dat hij toch niet kan winnen.

Als er dus zoals je zegt geen overeenkomst getekend is tussen X en de eigenaars, heeft X geen poot om op te staan. In het ondenkelijke geval dat X toch zo zinsverbijsterd is om een procedure in te leiden kan ik me voorstellen dat dat jullie slapeloze nachten bezorgt (zit zelf momenteel in een procedure verwikkeld ivm onroerend goed en heb net als jullie mijn huis te koop staan). Door mijn eigen ervaring momenteel durf ik dus niet meer zeggen dan dat ik erop gok dat X alleen maar zal blaffen en niet bijten. Volgens mijn raadgevers komt een dergelijke rechtzaak ook bijna nooit voor (maar ja, je zal natuurlijk maar net die ene zijn). Om de slaap toch terug te brengen, weet je misschien ook best dat als het toch tot een rechtzaak zou komen je -volgens de info die jij hier verschaft- waarschijnlijk alle recht zal hebben om na het vonnis een fikse schadevergoeding te eisen die misschien een beetje de pil kan verzachten als je tussenin zou moeten gaan huren. (Ik schrijf "een beetje" omdat ik zelf maar al te goed weet dat zulke ellende eigenlijk niet in centen valt uit te drukken.)

Veel, heel veel succes ermee!

Er is inderdaad geen enkele overeenkomst getekend tussen X en de eigenaars. Meer nog, na zijn fax heeft de makelaar via mail meegedeeld dat zijn bod niet is aanvaard en dat is tijdens de bezoekdag nog eens bevestigd.

Maar als hij natuurlijk overtuigd is van zijn gelijk en toch een gerechtelijke procedure start terwijl ons huis reeds is verkocht, hebben we een probleem, zelfs al wordt hij in het ongelijk gesteld. Want hoe lang kan een dergelijke zaak duren ? Maar we zullen ons zeker niet laten afschrikken. Je droomhuis vind je immers niet elke dag ...

In elk geval bedankt voor het advies en de steun ! En ook heel veel succes toegewenst met de gerechtelijke procedure !

Gelieve het niet moeilijker te maken dan het is!
De makelaar werd gevraagd een koper te ZOEKEN?heeft hij die gevonden, dan moet hij het voorstel voorleggen aan de verkopers.

Het is aan de verkopers om het voorstel te aanvaarden of te verwerpen.

Ik wil de zaak allerminst moeilijker maken dan ze is. Mijn dank trouwens voor de snelle en duidelijk info. Maar ik moet wel aan de mogelijke gevolgen denken. Indien het tot een gerechtelijke procedure komt, wordt het dan een kort geding ? Of is ook een "normale" (lees: lang aanslepende) procedure mogelijk?

De koop kan niet tegen gehouden worden.(*)
Compromis ondertekenen en binnen de vier maand de akte laten verlijden.

(*) stel dat de makelaar 20 dergelijke faxen ontving. Moet de verkoper dan 30 jaar wachten, tot alle procedures de revue gepaseerd zijn, om zijn woning te mogen verkopen?

heu vraagje : als die man zijn woning te koop aanbiedt = aanbod

en die koper bevestigt dat hij erop ingaat aan de aangeboden verkoopprijs,

is de koop dan niet gesloten? akkoord over de zaak en de prijs

mocht hij lager geboden hebben , dan had de verkoper het recht te zeggen dat hij niet akkoord ging, maar aan vraagprijs weigeren?

Koop is pas gesloten als beide partijen hebben getekend.

Niet helemaal juist, sperwer. Een mondeling akkoord is ook goed. Zo heb ik deze zomer nog een droogtrommel gekocht en toen het zover was dat ze moest geleverd worden, zou men ze mij niet meer aan die prijs kunnen verkopen. Ik had natuurlijk ook niets op papier en achtte mijn kansen nihil. Tot ik naar TestAankoop belde en zij mij ook vertelden dat er een overeenkomst gesloten is zo snel er een "akkoord is over prijs en goed". Ik heb die droogtrommel mede met de argumenten van TA wel degelijk aan de prijs zoals mondeling overeengekomen was, gekregen. Ik was dus wel wel degelijk in die winkel geweest, had daar met de verkoper over de machine gepraat en over de prijs ervan.

Maar, in dit geval zit koen er ook naast volgens mij. Een vraagprijs afficheren is nog niet hetzelfde als een overleg plegen. Er kan op de manier zoals het hier "gebeurd" is (want er is volgens mij niet veel gebeurd) toch geen sprake zijn van een "akkoord over prijs en goed", denk ik. Stel je voor dat je per ongeluk een nulletje vergeet te afficheren in je vraagprijs en een onverlaat denkt eens slim te zijn en zich via fax "akkoord" te verklaren met die prijs en denkt nog slimmer te zijn dat hij die verkoop zou kunnen hard maken op de rechtbank. Nee, zo zot zijn ze hier toch ook nog niet me dunkt.

dieke,

voor een onroerend goed is de verkoop enkel gesloten na het ondertekenen van de compromis door beide partijen.
En veranderd het pas van eigenaar na het verlijden van de akte.

Dit is ??n van de uitzonderingen in de verkoopovereenkomsten.

Dank u, sperwer. Ik was achteraf nog aant bedenken dat ik waarschijnlijk niet zomaar de regels voor de verkoop van gewone goederen mocht extrapoleren naar de verkoop van vastgoed Dus als ik het nu goed heb is een mondelinge huurovereenkomst wel geldig, een mondeling akkoord over de aankoop van een huis daarentegen niet. Thx

Oef ! Ik begon me al weer meer zorgen te maken ...