Verkoop huis met huurder

[furiax]

Ik heb eerder deze maand mijn woning verkocht. De woning was op het tijdstip van ondertekening van de akte nog verhuurd aan een familielid. Na onderling overleg in september heeft hij zijn huurcontract opgezegd (was al van in juni op de hoogte van de verkoop en dat hij dus moest verhuizen) zodat hij de woning tegen ten laatste 31/12 moest verlaten. Hij heeft tot nu toe elk contact met de nieuwe eigenaars geweigerd (neemt telefoon niet op, antwoord niet op berichten, doet de deur niet open). Ook naar mij toe reageert hij niet langer. Nu hoor ik via via dat dat hij geen nieuwe woonst heeft gevonden en dus waarschijnlijk ook niet uit het huis zal zijn tegen zondag. Ik vind dit heel vervelend voor de nieuwe eigenaars natuurlijk die nu met juridische acties dreigen, wat ik uiteraard ten volste begrijp. Het is mij niet geheel duidelijk of het nu naar mij toe gericht was of naar de huurder toe. Dus wou eens vragen in hoeverre ik als voormalige eigenaar juridisch hiervoor nog aansprakelijk ben ?
Normaal ging de akte pas in januari getekend worden nadat hij de woning verlaten zou hebben maar de kopers stonden erop dit in december al te doen zodat ze fiscaal voordeel deden.

[Thomas_A]

Hoe heeft je huurder zijn contract opgezegd? Dat moest hij helemaal niet doen.

Ofwel kon jij opzeggen als het contract toevallig op een moment kwam dat je dit als verhuurder kon (einde bepaalde duur, einde driejarige periode langlopend contract, …). Ofwel is het aan de nieuwe eigenaar om op te zeggen met als motief eigen bewoning (6 maanden opzeg).

Wat de nieuwe eigenaar betreft: heb je beloofd dat de woning vrij zal zijn op moment akte? Dan kan hij schadevergoeding eisen als dat niet het geval is. Je huurder is alleszins niks verschuldigd aan de nieuwe eigenaar. Zij hebben nu nog niks met elkaar te maken.

[basejumper]

Ik lees dat de akte verleden werd in december. Dat betekent dat de nieuwe eigenaar in het genot treedt vanaf die datum. Hij kan dus de huurgelden innen vanaf deze datum. De nieuwe eigenaar kan de huur ook opzeggen mits 6 maand opzeg indien ze deze voor eigen bewoning gaan gebruiken.
En als u inderdaad beloftes heeft gemaakt dat de woning tegen eind december vrij zal zijn zal u het nadeel voor de kopers moeten betalen. Gezien zij echter ook de huur al kunnen innen mag u dit verrekenen bij de eventuele schadebepaling.

[furiax]

Heb vandaag kopie van de akte ontvangen van de notaris en dit staat erin:

Eigendom – gebruik - genot
De verkoper verklaart dat het verkochte goed verhuurd is.
De koper zal er de eigendom van hebben vanaf heden en het
genot door de inning van de huurgelden te rekenen vanaf
heden, op last voor hem er alle taksen en belastingen van te
dragen en te betalen te rekenen van laatstgemeld tijdstip.
3
De verkoper verklaart dat het verkochte goed sedert 1
oktober 2017 verhuurd is met geschreven huurcontract aan
<naam huurder>, geboren te <geboortedatum> tegen
een maandelijkse huurprijs van ...€ te voldoen en opeisbaar de tiende van de maand, en
bij vooruitbetaling. De koper verklaart volledig ingelicht
te zijn over de voorwaarden waarop het bij deze verkochte
goed verhuurd is en daaromtrent van de verkoper alle
gewenste inlichtingen te hebben verkregen.
De huur werd door de huurder opgezegd
bij aangetekend schrijven de dato 27 september 2023. De
kopers verklaren in het bezit gesteld te zijn van dit
document.
Hij ontslaat de notaris van alle nadere toelichting
dienaangaande.
Ten opzichte van de huurder treedt de koper in alle rechten
en verplichtingen van de verkoper onverminderd de rechten
die hij als koper kan doen gelden krachtens de wet in zijn
hoedanigheid van koper, dit alles zonder tussenkomst van de
verkoper noch verhaal tegen hem. Om zelf in het gebruik te
treden, zal hij alle wetten en plaatselijke gebruiken moeten
in acht nemen.
Plaatsbeschrijving
De verkoper verklaart dat er geen plaatsbeschrijving werd
opgesteld. De koper erkent ervan op de hoogte te zijn dat
bij gebrek aan een plaatsbeschrijving, de huurder geacht
wordt het gehuurde goed in gebruik te hebben genomen in de
staat waarin het zich bevindt op het einde van de huur,
behoudens tegenbewijs dat geleverd kan worden met alle
rechtsmiddelen.
Huurwaarborg
De verkoper verklaart dat er geen huurwaarborg werd
gevestigd. Ingeval van betwisting met de huurder
desbetreffend, zal elk geschil ten laste blijven van de
verkoper zonder tussenkomst noch verhaal tegen de koper.
Afrekening
De partijen verklaren overeengekomen te zijn dat er geen
verrekening zal plaatsvinden van huurtegoeden voor de maand
december 2023.
Verbintenissen en verklaringen van de verkoper
De verkoper verklaart dat de huurder in het verkochte goed
geen werken heeft uitgevoerd die aanleiding kunnen geven tot
de betaling van een vergoeding aan de huurder indien de
eigenaar deze behouden heeft, of door de huurder verwijderd
kunnen worden op last om het goed in de oorspronkelijke
toestand te herstellen.
Indien de huurder op het einde van de huurovereenkomst
echter het recht heeft om een vergoeding te eisen, of om de
werken die in aanmerking komen voor verwijdering te
verwijderen, verbindt de verkoper zich ertoe, afhankelijk
van het geval, deze vergoeding te betalen of aan de koper
een bedrag te betalen dat overeenkomt met de
waardevermindering ten gevolge van de verwijdering van de
werken door de huurder.
Herinnering
De koper verklaart door de instrumenterende notaris te zijn
ingelicht over de bescherming die de wet biedt aan de
huurder die het goed als hoofdverblijfplaats neemt, over de
opzeggingsmogelijkheden die de wet aan de koper van een
onroerend goed biedt, evenals de noodzaak, ingeval van een
huurovereenkomst zonder vaste datum, om op te zeggen binnen
de drie maanden na het verlijden van de authentieke akte.

[furiax]

Hoe heeft je huurder zijn contract opgezegd? Dat moest hij helemaal niet doen.

Ofwel kon jij opzeggen als het contract toevallig op een moment kwam dat je dit als verhuurder kon (einde bepaalde duur, einde driejarige periode langlopend contract, …). Ofwel is het aan de nieuwe eigenaar om op te zeggen met als motief eigen bewoning (6 maanden opzeg).

Wat de nieuwe eigenaar betreft: heb je beloofd dat de woning vrij zal zijn op moment akte? Dan kan hij schadevergoeding eisen als dat niet het geval is. Je huurder is alleszins niks verschuldigd aan de nieuwe eigenaar. Zij hebben nu nog niks met elkaar te maken.

Ik had hem in juni op de hoogte gebracht van de verkoop en dat hij dus iets anders moest zoeken. Hij was ermee akkoord en zei dat ik geen officiele opzeg moest doen dat hij wel zo snel mogelijk zou verhuizen. Aangezien het een direct familielid is vertrouwde ik hierop. Volgens de makelaar bleek al snel dat veel potentiële kopers afhaakte op het feit dat het nog verhuurd was, half september nam hij met mij contact op dat er een koppel bereid was de vraagprijs te bieden indien mijn huurder er eind dit jaar zou uit zijn. Ik ben dan in overleg gegaan met mijn huurder of hij niet zelf zijn opzeg kon geven zodat er maar 3 maand opzeg was in plaats van 6 (was een idee van mijn makelaar), heb ik door hem op papier laten zetten en hebben we beide ondertekent, kopers hebben er ook kopie van gekregen. Hij was hier eigenlijk direct mee akkoord en herhaalde dat hij er zeker ging uit zijn indien het verkocht was.
Nieuwe eigenaars gaan er trouwens ook niet zelf in wonen maar opknappen en verhuren.

[Thomas_A]

Hetgeen in de akte staat is duidelijk. Het impliceert ook dat als de huurder toch niet zou verhuizen, het aan de nieuwe koper is om deze er te laten uitzetten. In tussentijd kan hij dan de huurgelden opstrijken.

Echter: de akte is nog niet getekend, dus dit is nog van geen tel.

Staat er ook iets over in de compromis of in het bod van de koper dat u aanvaard heeft?

Indien niet, staat u volgens mij sterk. Er was een geldige opzeg, waarvan u een kopie bezorgd heeft aan de koper. U heeft zich daarmee niet geëngageerd dat het pand vrij zal zijn.

[furiax]

De akte is getekend op 13 december bij de notaris door beide partijen .

[Thomas_A]

Dan hoeft u verder niks meer te doen.

Huis is van nieuwe eigenaar, hij heeft ook huurcontract overgenomen als de huurder niet vertrokken is.

Huurder had zelf opgezegd en u hebt die opzegbrief bezorgd. Verder bent u niet verantwoordelijk dat die effectief weg is. Staat zelfs expliciet en duidelijk in akte.