JuridischForum.be

Beste forumleden,

Ik zit met de volgende vraag over het vroegtijdig beëindigen van de overeenkomst met mijn immomakelaar voor de verkoop van mijn woning.

De feiten:
Ik had zelf mijn woning te koop gezet via Immoweb en andere immowebsites. Al snel werd ik wekelijks opgebeld door een makelaar die me beloofde dat mijn woning snel kon worden verkocht door de prijs op te drijven bij het organiseren van een kijkdag. Hij overtuigde me dat zo de commissie mij in principe niets hoefde te kosten omdat de prijs tot 460.000 euro kon gaan. Na een maand heb ik bij die makelaar een standaardovereenkomst ondertekend met exclusiviteit voor een termijn van 6 maand. De overeenkomst vermeldt als voorwaarde het instellen van een startprijs van 429.000 euro en als verkoopprijs 450.000 euro.
Het zoekertje van de makelaar vermeldt als vraagprijs 429.000 euro. Nergens in het zoekertje wordt vermeld dat dit in feite de startprijs is, zoals voorzien in de overeenkomst.
De kijkdag heeft weinig succes opgeleverd. Amper een maand later beweert de makelaar al dat de vraagprijs te hoog is en dat de prijs, alhoewel deze al voor 20.000 euro minder werd gepubliceerd, nog verder dient te worden verlaagd wegens de momenteel moeilijke verkoopmarkt. Ik voel me uiteraard misleid. De makelaar doet nu net intussen hetzelfde als hetgeen ik aan het doen was om de woning te verkopen (zoekertje online plaatsen, af en toe mensen rondleiden in de woning). Ik heb het gevoel dat hij de verkoopprijs rooskleurig heeft voorgesteld om mij binnen te halen als klant. Omdat ik de verkoop zelf terug in handen wil nemen heb ik de makelaar vriendelijk gevraagd of we in onderling overleg de overeenkomst kunnen verbreken zonder het betalen van een verbrekingsvergoeding. De makelaar wil hiervan echter niets weten.

Mijn vraag:
Kan ik iets ondernemen om de overeenkomst te verbreken zonder het betalen van een vergoeding en zonder de termijn van 6 maand uit te zitten? Mijn mening is dat de verkoopprijs van 450.000 euro vermeld is als voorwaarde in de overeenkomst en de makelaar nu al weet dat hij aan deze voorwaarde niet kan voldoen. Ik zou in principe elk bod kunnen afslaan (zolang het geen bod van 450.000 euro is) en het einde van de 6 maand afwachten maar dan verlies ik tijd.
Ik denk ook nog aan de volgende artikelen opgenomen in de plichtenleer van de makelaar (zie website https://www.biv.be/vastgoedmakelaar-biv ... edmakelaar:

Art. 46.

De schattingen en ramingen van de vastgoedmakelaar-bemiddelaar, zowel beknopte als uitgebreide, moeten oprecht verricht worden, onverminderd eventuele verfijningen.

Art. 47.

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is verplicht zijn opdrachtgever op de hoogte te stellen van zijn voorbehoud met betrekking tot de prijs die deze laatste oordeelt of verwacht te bekomen in het kader van een schatting of het verhandelen van zijn goed, indien deze prijs, naar zijn mening, duidelijk niet in verhouding staat - daar hij te hoog of te laag is - tot de waarde van het goed of de prijs die kan bekomen worden op de markt.

Alvast bedankt voor jullie advies!

Ik lees hier niks waardoor u kans zou hebben om de overeenkomst vroegtijdig te ontbinden.

De verkoopprijs hoger inschatten dan waaraan u zelf te koop had gezet en zeggen dat u dus zelf geen kosten zal hebben, is gewoon standaard.

U hebt niks in handen. Dat u elk lager bod kan weigeren, geldt voor elke verkoper via een immokantoor.

Beste Thomas,

Bedankt voor je reactie. Ik vreesde hiervoor al.
Ik lees wel het volgende op de website van de BIV https://www.biv.be/kb/het-beroep/verpli ... opdrachten

Herroepen
Voor overeenkomsten die gesloten worden buiten de onderneming, moet de consument steeds het modelformulier voor herroeping ontvangen.

Overeenkomsten afgesloten buiten de onderneming
Indien de vastgoedmakelaar bij een overeenkomst gesloten buiten de onderneming de consument geen informatie over het herroepingsrecht heeft verstrekt (het bestaan van het recht, de voorwaarden, de termijn, de modaliteiten, het modelformulier) dan loopt de herroepingstermijn pas af 12 maanden na het einde van de oorspronkelijke vastgestelde herroepingstermijn.

Op de volgende pagina van het BIV https://www.biv.be/kb/het-beroep/verpli ... t-mag-niet lees ik ook

Precontractuele informatie
De precontractuele informatie die sinds 31 mei 2014 aan de consument moet gegeven worden voor de opdracht getekend wordt. Dit geldt voor verhuur- en verkoopopdrachten buiten onderneming.

Voor bemiddelingsopdrachten afgesloten buiten het vastgoedmakelaarskantoor somt artikel 64 van het Wetboek Economisch Recht (Boek VI) de informatie op die je als vastgoedmakelaar moet bezorgen aan de consument, zoals onder andere: de voornaamste kenmerken van de diensten; de identiteit van de onderneming (onder meer ondernemingsnummer, handelsnaam); het adres waar de onderneming gevestigd is, het telefoonnummer, fax en emailadres van de onderneming; de totale prijs van de diensten, met inbegrip van alle belastingen; de wijze van betaling; de termijn en de modaliteiten voor de uitoefening van het herroepingsrecht, alsmede het modelformulier voor herroeping opgenomen; de duur van de overeenkomst;…

Omdat je als makelaar zelf moet kunnen bewijzen dat je deze informatie ook effectief aan de consument gaf, laat je de gegeven lijst van precontractuele informatie best "voor ontvangst" tekenen door de consument.

De overeenkomst werd bij mij thuis (dus buiten het kantoor van de makelaar) ondertekend. In de overeenkomst met mijn makelaar werd geen dergelijk formulier toegevoegd. Ik heb deze ook niet afzonderlijk ontvangen. Bijgevolg meen ik dat de herroepingstermijn verlengd wordt tot de voormelde 12 maand.

Ben ik hierin correct? Dan zou ik hier volgens mij wel een uitweg hebben.

Heeft de makelaar u maandelijks op de hoogte gehouden van al diegene die woning zijn komen bezoeken?

Franciscus,

Ik ben nog maar een maand bezig met de makelaar. Hij heeft me inderdaad eens de reacties van de bezoekers overlopen.

Beste forumleden,

Intussen heb ik zelf contact opgenomen met mijn advocaat. Mijn advocaat heeft bevestigd dat het bezorgen van het modelformulier een wettelijke verplichting is en heeft bevestigd dat de herroepingstermijn inderdaad kan worden uitgebreid naar 12 maanden. De makelaar kan niet aantonen dat hij mij het modelformulier heeft bezorgd. Omdat niet werd voldaan aan de informatieplicht kunnen er mij ook geen reeds gemaakte kosten worden aangerekend.

Er kan worden verwezen naar de artikelen art. VI64, §1, 7°, VI68, VI71,  §4, 1°, a) en b) van het Wetboek Economisch Recht.

Ik heb intussen ook een gesprek gehad met de makelaar en deze heeft mij dit bevestigd dat ik dit recht kan uitoefenen. Volgens de makelaar is het in hun wereld niet gebruikelijk dat dit wordt bezorgd aan de klant. Men aanziet dit als 'allerlei paperassen'.
De makelaar vindt het echter 'niet sportief' om hun te pakken op het niet bezorgen van een formulier. De makelaar wou om de woning verkocht te krijgen de verkoopprijs met zo'n 50.000 euro laten zakken maar wou niets afdoen van de vaste commissie vermeld in de overeenkomst. Ik kon hier uiteraard niet mee akkoord gaan.

Mijn mening is dat beide partijen intussen overtuigd zijn dat aan de voorwaarden van de overeenkomst (vooropgestelde verkoopprijs) niet kan worden voldaan en het geen zin heeft om het einde van de termijn van 6 maand af te wachten. Ik zie weinig meerwaarde in de samenwerking met een makelaar en ga opnieuw zelf aan de slag met een lagere verkoopprijs.

Aan iedereen die zich in een gelijkaardig geval bevindt kan dit een uitweg zijn. Succes!