JuridischForum.be

Beste allen, Wij namen een makelaar in de hand voor de verkoop van de ouderlijke woning. Via de makelaar verkregen wij een EPC C (alle attesten waren aanwezig op het moment dat de woning in de verkoop ging). De kopers deden een tegenexpertise (nadat de compromis getekend was) en verkregen via hun EPC-man een D-waarde. De kopers kochten deze woning zonder opschortende voorwaarden en eisen nu een korting (omdat zij nu -zogezegd- meer kosten moeten maken om de waardes naar beneden te krijgen). De compromis is reeds getekend door alle partijen en de definitieve verkoopakte wordt eind juli getekend.
Heeft de koper een punt en kan hij korting eisen?
Dank voor het meedenken.

De kopers moeten hun huiswerk maken, en dan beslissen of ze een compromis tekenen, in die volgorde.

Zij hebben nu, neem ik aan, een aankoop overeengekomen op basis van gegevens die wettelijk in orde waren, met andere woorden zij hebben alle documenten kunnen inzien, checken, enzovoort. Dan, na "rijp beraad" , tekenen ze een verkoopsovereenkomst.

Het EPC dat jullie lieten opmaken is wellicht gemaakt door een onafhankelijke persoon; dat iemand anders rond dezelfde periode tot een ander resultaat komt (zonder spectaculaire verschillen! ), is best mogelijk. Er is een zekere aanvaardbare foutenmarge. Als je dan bijvoorbeeld van een EPC 395 (c) naar een EPC 401 (d) zou gaan, valt dat zeker binnen die marges.

Tenzij er echt aantoonbaar bedrog in het spel zou zijn, is er mijns inziens geen enkele reden om toe te geven.

En dan nog is het de vraag of de kopers over alle documenten beschikten die de inspecteur kon opvragen, zoals bijvoorbeeld facturen van isolatiewerken.

@bosprocureur, hartelijk dank voor uw snelle reactie. Deze bevindt zich volledig in lijn met onze gedachten.
Bijkomende info : Daarnet ontvingen 3 (van de 4) verkopers een aangetekend schrijven van de advocaat van de kopers waarin ze hun eis voorleggen (korting op de aankoopprijs). 1 van de verkopers is met vakantie en zal dit aangetekend schrijven dus niet in ontvangst nemen. Volgens onze notaris moeten wij hier niet op reageren, volgens onze immo-makelaar (die momenteel zelf met vakantie is) zouden we dat wel moeten doen. Een advocaat hebben we nog niet geraadpleegd in deze fase. Zijn hier nog meningen over, dan horen wij dat graag. Nogmaals dank.

@Lanox, alle attesten, documenten e.d. waren aanwezig alvorens de woning te koop werd aangeboden. In de compromis staat ook duidelijk en ik citeer : "..de vermelding in de verkoopovereenkomst dat het energieprestatiecertificaat een louter informatief document is..". Facturen van isolatiewerken zijn er niet, de woning dateert van 1969. Enkel het dak werd geïsoleerd en dit is ook met het blote oog zichtbaar.

Zoals uw notaris heeft gezegd ...wat die advocaat heeft geschreven heeft totaal geen waarde.
Vijgen na een feestdag.
Compromis IS de voltrokken verkoop. Notarisakte is vooral voor de tegenstelbaarheid tegenover derde partijen.
Men kan ook niet afkomen met het was een verborgen gebrek want dat voldoet niet aan de voorwaarden van 'verborgen' of 'gebrek'

Ze hadden het resultaat van het opmaken van een tweede EPC als ontbindende voorwaarde in de compromis moeten vermelden.

Vorig jaar heb ik een appartement verkocht met EPC waarde C. (duidelijk vermeld in de advertenties en op de verkoopsaffiche) Tegen de tijd dat de verkoop rond was, verliep de 10 jarige geldigheid van dat EPC. Makelaar heeft toen een nieuw EPC gevraag, aan dezelfde deskundige als het eerste EPC. Er waren geen werken gedaan in die 10 jaar. Toch had het nieuwe document een D waarde. Oorzaak via makelaar gevraagd aan deskunbdige: de regelgeving was strenger geworden.
Koper heeft pas willen ondertekenen na veel discussie en dreiging met advokaat.

@mava105 Dank om uw ervaring te delen. Op 10 jaar kan er veel veranderen omtrent regelgeving, dus dat kan dan inderdaad wel kloppen. In ons geval gaat het om een EPC C opgemaakt in februari 2023 en een EPC D opgemaakt in april 2023. Er is geen enkele reden waarom ons C-attest niet geldig zou zijn. Het is in ons geval ook onbegrijpelijk dat deze kopers gekocht hebben "zonder opschortende voorwaarden". Zoals er hier enkelen schreven : "vijgen na een feestdag" en "hadden ze het opmaken van een tweede EPC als ontbindende voorwaarde in de compromis moeten vermelden."
Toch blij te horen dat het uiteindelijk goed gekomen is bij jullie verkoop . Ik hoop voor ons hetzelfde .

Allen, even een update : Morgen wordt (in principe) de verkoopakte getekend. Kopers willen in de akte laten beschrijven : onder voorbehoud van EPC. Dit lieten ze weten via hun advocaat. Onze advocaat zegt, onder GEEN beding opnemen in de akte, wij als verkopers staan helemaal in ons recht. Indien de kopers hierop aandringen, zullen wij de verkoopakte niet tekenen. Wordt dus vervolgd..

De verkoopakte is definitief. Daar kan je toch geen voorbehoudsclausules meer in steken? Of bedoel je de ondertekening van het compromis?

Idd het is de compromis die de effectieve verkoop tss partijen is.
De notariële akte is enkel om de verkoop tegenstelbaar te maken tgo derden.

Beste Allen, hier mijn laatste update, welke kan dienen voor anderen in een gelijkaardige situatie. T.e.m gisterochtend (9h30 bij notaris om de verkoopakte te tekenen) was er onzekerheid of de kopers zouden tekenen. Zélfs voor onze notaris én de notaris van de kopers. Groot was dan ook onze verbazing dat er zonder morren over de koopakte gegaan werd én tot ondertekening werd overgegaan. @basejumper en Franciscus : Idd, zoals ik eerder schreef, hadden de kopers de compromis reeds getekend, wat er op neer komt dat zij akkoord waren met prijs, EPC enz...Er was niets wat ons te verwijten viel (maar bij sommige mensen is het gezonde boerenverstand ver te zoeken, alsook wettelijke bepalingen). Het leek een zeer eenvoudige, duidelijke verkoop maar toch met een spannend randje . Eind goed, al goed, dus. Dank aan iedereen die met ons meedacht!