JuridischForum.be

Enkele maanden geleden heb ik mijn woning verkocht. De akte moet nog verlijden. In de vragenlijst meldde ik dat er maanden voordien schade was ontstaan aan het plafond: de pleister stond plots bol toen er een hevige storm woedde. Ik vermeldde ook dat het sindsdien niet meer is voorgevallen en dat ik vermoedde dat de schade kwam door een lek tijdens de storm.

Ik heb de bol doorprikt en het gat in de pleister niet hersteld. De kopers konden de schade dus duidelijk zien en ze wisten dat ik een lek vermoedde.

De kopers hebben een bouwkundige inspectie laten uitvoeren maar willen het rapport niet delen. Ik was alleszins wel aanwezig bij de inspectie en volgens de inspecteur was het pleisterwerk gewoon verouderd… Ik wou hem tegenspreken (en ik denk de kopers ook), maar ik ben heel introvert en de man begon op dat moment luidkeels over iets anders.

De kopers kwamen een tijdje geleden langs en merkten op dat de vlek, die voorheen gewoon grijzig wit was, bruin is geworden. Zij vinden nu dat ik de oorzaak van het lek moet laten opsporen en herstellen op mijn kosten. Zogezegd omdat ik had aangegeven dat het een “oud” lek was (heb ik nooit zo benoemd), en dat het eenmalig was. “Nu blijkt het lek toch nog aanwezig” en moet ik het zogezegd behandelen zoals elk ander lek omdat het onder mijn herstelplicht valt als verkoper.

Daarnaast beweren ze dat de woning nu niet meer is in de staat waarin ze zich bevond "nu de lekkage wel actief blijkt en groter wordt" , en dat ik daarom des te meer moet instaan voor het herstel en de kosten.

Volgens mij heb ik hier helemaal geen herstelplicht, omdat het om een gebrek gaat dat bekend of kenbaar was en daarmee accepteerde de koper het risico dat het lek erger zou worden. Ik meen ook dat de staat van de woning niet is veranderd: er was een onbehandeld lek, op dat moment actief of niet, en datzelfde lek is er nu nog steeds.

Wie heeft gelijk?

Een lek blijft een lek, en dat zal niet miraculeus verdwijnen omdat de woning werd verkocht. Herstelling zal voor uw rekening zijn.

Een lek blijft een lek, en dat zal niet miraculeus verdwijnen omdat de woning werd verkocht. Herstelling zal voor uw rekening zijn.

Precies daarom lijkt dit mij een probleem voor de kopers. Ze wisten toch dat ze het lek (en de oorzaak ervan, hoewel onbekend) erbij kochten? Inclusief het risico dat het erger zou worden, zeker omdat ik meegaf dat er nooit een herstelling werd uitgevoerd.

In de overeenkomst staat trouwens:

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.

De staat van de woning is alleszins gewijzigd tussen tekenen van de compromis en de toekomstige akte. U moet de koper hiervan vrijwaren.

Koper kan hier momenteel zelf nog niks aan doen, gezien hij nog niet kan beslissen om bepaalde herstellingen te doen.

Raadpleeg uw notaris, maar kans is groot dat u zal moeten herstellen. Waarom hebt u dit niet direct aangegeven bij uw brandverzekering?

Ik heb het niet aangegeven bij de brandverzekering omdat het probleem allicht toch gewoon komt door achterstallig onderhoud en ze dan niet tussenkomen. Ook keerde het lek maandenlang niet terug en wist ik toen al dat ik ging verkopen. Het huis is meer dan een eeuw oud inclusief het dak.

Ik heb het niet aangegeven bij de brandverzekering omdat het probleem allicht toch gewoon komt door achterstallig onderhoud en ze dan niet tussenkomen.

Toch mocht/moest u het aangegeven hebben. Achterstallig onderhoud was wellicht op dat ogenblik nog niet noodzakelijk een grond om dekking te weigeren. U bent wel verplicht de schade te beperken, en dus op zijn minst voorlopige maatregelen te nemen teneinde de schade niet verder te laten oplopen.

Wetens en willens de meerschade negeren zou u nu weleens duur te staan kunnen komen.

Ik heb het niet aangegeven bij de brandverzekering omdat het probleem allicht toch gewoon komt door achterstallig onderhoud en ze dan niet tussenkomen.

Toch mocht/moest u het aangegeven hebben. Achterstallig onderhoud was wellicht op dat ogenblik nog niet noodzakelijk een grond om dekking te weigeren. U bent wel verplicht de schade te beperken, en dus op zijn minst voorlopige maatregelen te nemen teneinde de schade niet verder te laten oplopen.

Wetens en willens de meerschade negeren zou u nu weleens duur te staan kunnen komen.

Als eigenaar kan niemand mij daartoe toch verplichten? Het "lek" waarvan sprake vond maar liefst 9 maanden voor de verkoop plaats. Als het vandaag, weken na de verkoopovereenkomst, binnen regent en ik leg geen handdoeken waardoor de parket helemaal krom komt te staan, dan is dat nog andere koek. Maar op dit moment is er dus helemaal geen schade die er nog niet was bij de verkoop. De vlek kleurt iets donkerder, meer niet.

De verkleuring van vandaag bevestigt alleen maar dat er bij de verkoop een probleem aanwezig was. Een probleem dat ik toen niet voor de kopers heb verborgen. Het probleem had bij de verkoop een oorzaak, en die oorzaak is vandaag nog altijd hetzelfde.

Wat had ik er als verkoper verder nog bij moeten zeggen? "Let op, want elk lek heeft een oorzaak en kan terugkeren als je het niet behandelt"?

U moet vooral doen wat u niet laten kunt.

Maar op het ogenblik dat het lek zich voordeed, had u zeer waarschijnlijk recht op een vergoeding of herstelling. Door dat moedwillig na te laten liet u de toestand achteruitgaan.

Als er al iemand fout is, wie denkt u dan ? En wie zal de koper vergoeden (tenzij u hem toeliet zelf de schade al te herstellen of minstens te beperken ?

Als er al iemand fout is, wie denkt u dan ? En wie zal de koper vergoeden (tenzij u hem toeliet zelf de schade al te herstellen of minstens te beperken ?

Er is niemand in fout. Niemand heeft een gebrek verborgen of het opzettelijk doen lekken.

De vraag is wie er aansprakelijk is. Volgens de overeenkomst is de koper aansprakelijk voor gekende gebreken en de risico's die daaruit volgen. Als verkoper ben ik alleen aansprakelijk voor (welbepaalde) verborgen gebreken.

De kopers willen dit nu op mijn herstelplicht verhalen omdat de akte nog moet verlijden, maar er valt helemaal geen schade (of oorzaak daarvan) te herstellen die er nog niet was bij de verkoop. Ze doen alsof ik hun heb beloofd dat het lek nooit zou terugkeren, maar zoiets kan uiteraard niemand.

Vergelijk het hiermee:

Je koopt bewust een huis met een raam dat ooit één keer heeft gelekt. De koper zegt dat hij het raam nooit heeft laten herstellen. Je komt op bezoek voor de akte verlijdt en merkt dat het lekt door het raam. Dan ga je toch niet eisen dat de verkoper een nieuw raam voor je betaalt?

Uiteraard heb ik de kopers gezegd dat zij niet moeten wachten tot het verlijden van de akte om iemand te laten langskomen, maar ze reageren niet. Waarschijnlijk al met de advocaat op café...

ik snap iets niet, de verkoop van het huis laat je nu afhangen voor een lek.
Ik weet niet wat de verkoopsprijs is van de woning maar stel dat het herstellen van dat lek u een 2000-3000€ kost. -- en laat het duidelijk zijn, ik veronderstel-- en de verkoop 400.-800.000€ ?

Peanuts niet?
Nu heb je kans dat de verkoop afspringt .

We hebben de woning maar twee jaar afbetaald en de markt in die regio is aan het instorten, dus veel winst halen we er niet uit. Als je de rente meerekent, draaien we zelfs verlies. Ik heb de prijs destijds al met 20.000 laten zakken, onder andere omdat de kopers morden over dat lek dat ik nooit had laten nakijken. Staat echter niks van op papier.

Herstel zal 5000-10.000 euro kosten. Ik vond dat te veel geld om te riskeren voor een woning die toch aan grondige renovatie toe was. Daarbij heb ik dat geld niet zomaar in de schuif liggen, en om er nu voor te gaan bijlenen...

Dus best pijnlijk dat ze alwéér struikelen over hetzelfde probleem, omdat ze nu in de kleine lettertjes "herstelplicht" hebben gelezen.

man man man...

Wat wil u bekomen?

*Zo vlot mogelijk verloop van de verkoop? Doe dan op zijn minst een voorlopige herstelling , herstelling van het plafond inbegrepen (die kon u als goede huisvader al op kosten van de verzekering kunnen doen ! ) , of kom een bedrag overeen met de koper.

* De confrontatie te allen prijze ? Hou dan ofwel
1) lekker het been stijf, en geef niets toe
ofwel
2) minstens rekening met de mogelijkheid dat het u uiteindelijk een veelvoud kost, plus op zijn minst alle achternageloop en stress en tijdverlies.

De staat van de woning is alleszins gewijzigd tussen tekenen van de compromis en de toekomstige akte. U moet de koper hiervan vrijwaren.

Koper kan hier momenteel zelf nog niks aan doen, gezien hij nog niet kan beslissen om bepaalde herstellingen te doen.

Raadpleeg uw notaris, maar kans is groot dat u zal moeten herstellen. Waarom hebt u dit niet direct aangegeven bij uw brandverzekering?

Hoe is de staat van de woning dan gewijzigd?

Was het lek al aanwezig? Ja
Was de schade aan het plafond al aanwezig? Ja
Had het lek een oorzaak? Uiteraard

Is er een nieuw lek? Nee
Is er nieuwe schade? Nee
Is de oorzaak van het lek veranderd? Nee

TS verkocht een goed dat enige schade geleden had, die normaal gedekt is door verzekering. Hoogstwaarschijnlijk staat in de verkoopovereenkomst ook dat hij de brandverzekering aanhoudt tot de datum van de akte, wat mijns inziens ook inhoudt dat hij die verzekering, indien nodig, zal gebruiken om schade te herstellen om koper minstens te vrijwaren voor bijkomende schade.

Het lijkt me bijna kwade trouw om dan maar de schadeoorzaak ongemoeid te laten, en dus de schade te laten oplopen.