JuridischForum.be

Beste,

wij hebben ons oog laten vallen op een huis dat verkocht wordt in een vennootschap.
Wij zouden dit graag willen aankopen om er in te gaan wonen, privatief gebruik.

Maar dat blijkt niet zo eenvoudig te zijn.

Moeten we de huidige vennootschap overnemen?
Zelf een vennootschap oprichten?
Het huis uit de vennootschap halen?

Ik weet niet of volgende informatie van belang is, maar ik geef het toch even mee.
Vraagprijs huis in vennootschap is €450.000
Wij schatten de waarde van het huis op zo'n €500.000 moest het over een standaard verkoop gaan tussen twee particuliere partijen.
Wij bezitten reeds een eigendom die wij gaan verhuren (niet verkopen) als we verhuizen.
Wij zouden het huis kunnen aankopen met onze eigen middelen, maar overwegen toch een lening aan te gaan omdat dat fiscaal waarschijnlijk aantrekkelijker is. Ik had begrepen dat dat over een lening van max 7 jaar zou gaan indien het over een overname van een vennootschap gaat. Ben niet zeker of dit correct is.

Ik hoor het graag als iemand hier meer kennis over heeft, want wij hebben dat niet .

Mvg,
Caroline

Niets weerhoudt een rechtspersoon om een huis te verkopen aan een particulier.
Zelfde afwikkeling als verkoop tussen twee particulieren.

Beste

Er zijn twee mogelijkheden;.
Ofwel verkoopt de vennootschap de woning aan u.
Dat is een klassieke verkoop waarbij u beiden eigenaar wordt van de woning en dat kan financieren op de termijnen die gangbaar zijn (tussen 10 en 25 jaar).
De vennootschap zal dan de opbrengst ontvangen en quasi zeker een meerwaardebelasting moeten betalen.

Ofwel koopt u de aandelen en de inhoud (dus ook de woning) van de vennootschap. Dan moet u wel goed nakijken wat er verder nog aanwezig is aan activa, passiva in de vennootschap. Besef ook dat u jaarlijks kosten zal hebben voor opmaak boekhouding/neerlegging balans. Besef ook dat wanneer u die woning kwijt wil dat wat dan uw vennootschap is, opdraait voor belasting op meerwaarde tussen tijdstip aankoop vastgoed door de vennootschap en tijdstip van verkoop door de vennootschap.

Ik geef een voorbeeld

Koppel A richt vennootschap xyz op in 2010 en koopt een woning aan 300.000 euro aan.
In 2020 verkoopt koppel A de aandelen van xyz aan koppel B voor 550.000 euro

De woning is intussen afgeschreven a rato van 3 % per jaar x 10 jaar dus 30%.
Boekwaarde woning is 300.000 x 70% hetzij 210.000 euro

Als de vennootschap de woning zelf verkoopt betaalt koppel B 550.000 euro die op rekening van de vennootschap komt.
De vennootschap betaalt meerwaardebelasting op het verschil tussen opbrengst 550.000 euro en boekwaarde 210.000. Meerwaardebelasting doorgaans 33% dus 80.000 extra belasting.

Of koppel A verkoopt zijn aandelen voor 550.000 euro en opbrengst komt op hun rekening. Zij betalen 0 belasting want meerwaarde op aandelen onbelast.

MAAR : stel dat u in 2030 de woning wil verkopen. De afschrijvingen lopen verder a rato van 3% per jaar. In 2030 is de boekwaarde nog 40% hetzij 120.000. De vennootschap verkoopt dan misschien aan 600.000. Maar de meerwaardebelasting wordt geheven op de eigenaar (is de vennootschap) op het verschil tussen 600.000 en 300.000. Dus als u er dan niet in slaagt de aandelen te verkopen in plaats van het huis betaalt u het gelag...

Als particulier moet u ook een voordeel alle aard in de personbelasting aangeven voor gebruik van de woning, of een huurprijs aan de vennootschap betalen.

Als je geen zelfstandige bent zou ik sowieso privé aankopen. Vandaag is het denk ik algemeen toch aan te raden een gezinswoning privé aan te houden, tenzij het om pakweg bijvoorbeeld een kasteel of héél duur gebouw gaat.