JuridischForum.be

Beste forumleden,

Even een vraagje omtrent de praktijken toegepast door een (immo)makelaar.

2 kandidaatkopers hebben de vraagprijs van een woning geboden. De makelaar heeft de verkoop naar de volgende fase laten gaan, nl. beide partijen brengen een ultiem bod uit onder gesloten omslag die wordt opengemaakt in het bijzijn van alle partijen (kandidaatkopers, verkopers, makelaar) en dit voor middernacht zondagavond.

1 van de kandidaatkopers meldt echter om 5 voor 12 dat ze zich terugtrekken (wegens niet voldoende financiële middelen). De andere kandidaatkoper heeft wel een ultiem bod uitgebracht dat in het bezit is van de makelaar. Het bod werd nog niet voorgelegd aan de verkoper (de opening van de omslag gebeurt in bijzijn van alle partijen).

Nu is de vraag, aangezien de ene kandidaatkoper zich teruggetrokken heeft, heeft het andere koppel dan het recht om hun "ultieme" bod te laten vallen en het pand te kopen aan de initieel geboden vraagprijs?

Dank voor jullie antwoord.

Deze praktijken zijn deontologisch niet verantwoord. De eerste die de vraagprijs heeft geboden zou de woning moeten kunnen kopen.
Kopers tegen elkaar opzetten om boven de vraagprijs te bieden is een deontologische fout.
In onderhavig geval -waar de tweede koper niet meer meespeelt- zou ik een advocaat een aangetekende brief laten schrijven om de verkoop aan de originele vraagprijs te eisen met dreiging voor rechtsprocedure en klacht bij BIV.

Kan ook opgezet spel zijn van de makelaar om de prijs op te drijven. Hij laat een stroman bieden, en tegenpartij geeft hoger bod onder gesloten omslag. Stroman trekt zich terug en makelaar heeft zijn hogere prijs. Allemaal al meegemaakt, en dat zelfs meermaals.

Opgezet spel, kan maar daar ben ik niet 100% zeker van.

Wat betreft de deontologische fout:

Volgens de richtlijnen van het BIV is de makelaar verplicht om elk bod te melden aan de verkoper. Hebben meerdere partijen de vraagprijs geboden, dan kan er een verkoop onder gesloten omslag georganiseerd worden. De vraagprijs is een uitnodiging tot onderhandeling dus boven de vraagprijs bieden kan.

De vraag is hier eigenlijk, bij samenloop van meerdere partijen die de vraagprijs bieden, wat als de ene kandidaatkoper een bod onder gesloten omslag heeft uitgebracht en de ander zich terugtrekt? Geldt dan het initiële bod (dus de vraagprijs) of het nieuwe bod (onder gesloten omslag en nog niet voorgelegd aan de verkoper). Volgens mijn info is een bod pas bindend als het aan de verkopende partij is voorgelegd. Een bod onder gesloten omslag is dan niet bindend?

Toch even voorzichtig zijn.

Heeft TS zijn bod uitgebracht onder voorwaarde van.... vul maar in?

Indien de verkopende eigenaar nog niet op de hoogte was van dat bod, meen ik wel dat de makelaar verplicht is om het bod aan de verkoper kenbaar te maken; en dan nog is het aan de verkoper om dat bod te aanvaarden of niet. Die blijft daar volledig vrij in.

Anderzijds is heet niet omdat een kandidaat het hoogste bod uitbracht, dat het goed naar die kandidaat ook moet gaan. Nogmaals, dat beslist de verkoper, en niemand anders.

Uiteraard beslist de verkoper. Maar dat is hier niet aan de orde want hij heeft geen enkel bod à priori verworpen. Voor de verkoper of de makelaar is er dus duidelijk geen sprake van voorkeur, enkel opdrijven van de prijs.
Indien dit geen verkoop per opbod is telt de time stamp van het bereid zijn om de vraagprijs.te betalen.
Indien men vraagprijs wil betalen altijd onder de voorwaarde dat er onmiddellijk aanvaarding wordt gegeven of bod nietig. De makelaar zal dan wel cashen, geloof me vrij.

De kandidaat koper kan het laatste bod (onder omslag) intrekken. Hij moet dit doen vooraleer de omslag wordt opengemaakt.
Zolang een bod niet ter kennis gebracht werd van de contractpartij kan dit immers worden ingetrokken.

Zo'n bod wordt toch meestal op een formulier van de makelaar gemaakt.

Ik zou toch graag eens de exacte tekst daarvan lezen, plus hetgeen de bieder er eventueel bijgevoegd heeft; misschien maakt dat ons ook een stuk wijzer.

Volgens mij kan een bod steeds, zolang niet aanvaard, worden ingetrokken. Dus snel zijn is de boodschap