Verborgen gebrek?

[adminsan]

Hallo,

Ongeveer een jaar geleden kochten wij een huis bouwjaar 1997, onlangs is ons echter gebleken dat een fundamenteel onderdeel van het het huis niet gebouwd is conform de bouwtekeningen.
Op zowel de bouwtekening alsook in de advertentie van de makelaar is vermeld dat het dak volledig geisoleerd is, ook aan de taxateur is destijds bevestigd dat het om een volledig geisoleerd dak gaat. (ondermeer) op basis van deze informatie hebben wij een bepaalde prijs voor de woning betaald. Inmiddels is ons gebleken en door een vakman bevestigd dat op grote delen van het dak totaal geen isolatie is aangebracht. Om een en ander te herstellen en volledig te laten isoleren (met de goedkoopst mogelijke isolatie) zou 19.000 euro kosten. Wij willen dit verhalen op de vorige eigenaar, hij beroept zich echter op het feit dat wij het huis inclusief alle verborgen gebreken hebben gekocht.
Mijn vraag is tweeledig: handelt het hier om een verborgen gebrek? Vast staat immers dat in ieder geval de taxateur bij hem heeft geinformeerd naar de isolatie van het dak, waarop vorige eigenaar aangaf dat het inderdaad volledig geisoleerd was. en ten tweede: hoe ver gaat de onderzoeksplicht van de koper? Als op de bouwtekeningen bv staat dat er geisoleerde spouwmuren zijn is men dan ook verplicht om een baksteen uit de muur te halen om dit te controleren? Of waren wij, in dit geval, verplicht om letterlijk pannen op verschillende plaatsen van het dak af te nemen?

Alvast zeer bedankt voor de hulp,

[wanton]

Dit is geen verborgen gebrek , dit is simpelweg Bedrog!!!!!!!!!!!!

[j.demoor]

?Art.1641.De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.?(B.W.=Burgerlijk Wetboek)

?Een gebrek geldt als verborgen,wanneer de meest nauwlettende KOPER het niet DADELIJK bij levering kan merken?(Cass. 6 april 1916,Pas. 1917,I,77).
Als hiertoe een vakman vereist was,dan was het gebrek verborgen.

?De feitenrechter oordeelt soeverein of een gebrek van de verkochte zaak al dan niet verborgen is?(Cass. 24 november 1989,Bull.Cass. 1990,376,noot,R.W. 1990-91,550,noot).

?Als in een koopovereenkomst betreffende een onroerend goed in algemene bewoordingen wordt verklaard dat de koper het goed neemt in de staat waarin het zich bevindt,kan hieruit geen exoneratie voor de vrijwaringsverplichting voor verborgen gebreken worden afgeleid?(Gent 8 mei 2003(De M./V.enS.),R.W.2005-06,1057-1059).

?Het beding van niet-vrijwaring heeft geen gevolg indien de verkoper het gebrek waardoor de zaak is aangetast,kende.In dit geval is de verkoper te kwader trouw.Niettemin zal de verkoop geldig zijn indien de koper voorafgaandelijk door zijn medecontractant werd verwittigd van de mogelijkheid van gebreken.Vereist is niet dat deze verwittiging uitdrukkelijk of gespecifieerd zou zijn?(Cass. 25 mei 1989,J.T. 1989,620)

Onderzoek zorgvuldig de contracttekst waaruit zou blijken dat ?wij het huis inclusief alle verborgen gebreken hebben gekocht?.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) in http://just.fgov.be

[adminsan]

Beste j.demoor,

bedankt voor uw spoedige reactie.
De verkoper heeft het huis zelf laten bouwen en moet derhalve op de hoogte zijn gewesst van de feitelijke onjuistheden op zowel bouwtekening alsook de advertentietekst bij de makelaar. Verder heeft hij ten opzichte van de taxateur niet enkel deze onjuistheid verzwegen, hij heeft zelfs hierover gelogen! Is er in deze zaak nog wel sprake van een verborgen gebrek?
Mag ik uit het laatste citaat ?(Cass. 25 mei 1989,J.T. 1989,620)' opmaken dat het volstaat wanneer de verkoper in algemene bewoordingen vermeldt dat er verdere gebreken zouden kunnen zijn, ook wanneer hij exact van het voorgaande (gebrek) op de hoogte is?
In het koopcontract wordt het alsvolgt omschreven:
"Het onroerend goed wordt verkocht met alle zichtbare en verborgen gebreken zonder dat de verkoper tot vrijwaring gehouden zal zijn. De verkoper wordt derhalve vrijgesteld van elke waarborg betreffende de staat en de zichtbare en verborgen gebreken van grond, ondergrond en bebouwen van het verkochte goed, en in het bijzonder van deze die voortvloeit uit artikelen 1641 en 1643 van het BW betreffende de verborgen gebreken, onverminderd de verplichting van de verkoper om de verborgen gebreken die hij kent ter kennis van de kopers te brengen.
De verkoper verklaart geen kennis te hebben van verborgen gebreken betreffende het onroerend goed. De kopers treden evenwel in de rechten van de verkoper voor mogelijke vorderingen bij productaansprakelijkheid of vorderingen tegen architect en aannemers, inclusief de vordering op grond van lichte verborgen gebreken."

[j.demoor]

?Niettemin zal de verkoop geldig zijn indien de koper voorafgaandelijk door zijn medecontractant werd verwittigd van de mogelijkheid van gebreken...? BELET NIET ?Het beding van niet-vrijwaring heeft geen gevolg indien de verkoper het gebrek waardoor de zaak is aangetast,kende.In dit geval is de verkoper te kwader trouw?

Bovendien werd de koper NIET voorafgaandelijk door zijn medecontractant verwittigd van de mogelijkheid van gebreken?.IN TEGENDEEL : ?De verkoper verklaart geen kennis te hebben van verborgen gebreken betreffende het onroerend goed?.