Dag iedereen,
Wij hebben een bod uitgebracht op een woning. Dat is aanvaard, maar we krijgen een compromis voorgelegd waarin een andere verwoording staat dan ons bod en men probeert hier een onvoorziene kost naar onze kant te schuiven. Het gaat om een stedenbouwkundige inbreuk. De feiten probeer ik hieronder zo objectief mogelijk weer te geven.
In het uitreksel van de gemeente stonden twee inbreuken vermeld. Dit hadden we vooraf in bezit. Volgende inbreuken stonden beschreven, zonder verdere informatie:
A) Sluiting van constructie X langs de tuinzijde;
B) Ramen langs de straatzijde zijn vervangen met een modificatie van de interne raamverdeling.
Analyse vooraf
Element (A) leek ons geen probleem te zijn, gezien het hier om een bestaande constructie gaat zonder impact op de directe omgeving. Element (B) is moeilijker, gezien het om een esthetische gevel gaat in onze hoofdstad. Ondanks dat het geen beschermd statuut heeft, moet zoiets wel goed gedaan zijn en volgens de gemeentelijke voorschriften. De ramen zijn vervangen tussen 2005-2010 door de huidige eigenaar. Het goed staat al 20 jaar te huur en mogelijks wou men er met de goedkoopste oplossing vanaf zijn. Voordien waren de ramen nog enkel glas.
Tijdens het bezoek vertelt de makelaar ons dat beide zaken "perfect regulariseerbaar zijn", dat dit "gangbare praktijk" is en "hij zich geen zorgen maakt". Het feit dat hij dit "perfect regulariseerbaar" noemt, staat zelfs op mail. Onder 'perfect regulariseerbaar' verstaan wij echter: gewoon dossier indienen bij de gemeente met enkel administratieve dossierkost. (Dit blijkt later niet zo te zijn.)
Bod één
We doen een bod onder de vraagprijs. Daarin staat nog niet vermeld dat wij enige regularisatie op ons zouden nemen.
Onderhandelingsfase
De makelaar vraagt ons om regularisatie van element (A) in ons bod op te nemen. Dat vonden wij prima, beperkt risico. Element (B) werd echter niet gevraagd en hebben we dus ook niet verder vermeld. Er was daarbij geen tijd om langs de gemeente te gaan om extra informatie in te winnen.
Bod twee
Bod met bovenstaande terug ingediend. Bod wordt aanvaard en getekend.
Fase compromis
In hun voorstel van het compromis staat plots dat wij als koper zowel element (A) als element (B) zouden regulariseren, zonder later te verhalen op de verkoper. Hier kunnen wij echter alleen mee akkoord gaan als de gemeente bevestigt dat dit 'perfect regulariseerbaar' zou zijn. Dus wij naar de gemeente...
Wat zegt de gemeente? Element (A) is geen probleem. Element (B) is 100% niet regulariseerbaar. De afwatering is niet correct, de chassis zijn fout geconstrueerd en het moet een bepaald type pvc zijn. De ambtenaar geeft nog een schatting mee van 10.000 EUR om alles te vervangen vooraleer het geregulariseerd kan worden. (edit: achteraf gezien was het stedenbouwkundig voorschrift nogal beperkt in vergelijking met de informatie die we in persona kregen...)
Dit hebben we zo voorgelegd aan onze notaris en de makelaar. Volgens ons is dit een 'nieuw' element van substantiële impact dat eenzijdig wordt toegevoegd aan de compromis. Verder stond het niet in ons bod, dus het lijkt ons dat wij hier ook niet mee akkoord moeten gaan. We vragen dus om deze clausule te schrappen, of als ze willen dat dit meteen geregeld wordt, om een prijsvermindering.
Perspectief van de makelaar: "inbreuk was vooraf meegedeeld, dus moet op kosten van de koper."
Ons perspectief: "element (B) stond niet in ons bod + het gaat om een dermate grote kost dat hierover gepraat moet."
De makelaar haalt allerhande argumenten aan om hun positie te verdedigen: "het moet niet meteen vervangen" (maar het moet hoe dan ook geregulariseerd, dus naast de kwestie), "jullie hebben al een vermindering gekregen van de vraagprijs" (weinig relevant, nieuwe kwestie), "we zijn ook naar de gemeente geweest, maar daar hebben ze ons niets over verteld, misschien was het een minder strikte ambtenaar" (lijkt ons weinig waarschijnlijk, gezien onze ambtenaar er 100% zeker van was dat het vervangen moest), "de inbreuk is bij de rondleiding meegedeeld" (klopt, maar daarbij heeft hij de zaak fout weerspiegeld).
De woordvoerder van de notaris raadt ons aan om een overeenkomst moeten zoeken met de verkoper. Ze geeft ons daarbij gelijk dat het niet in ons bod stond en we dus niet zomaar moeten accepteren. Het is voor beide partijen echter gunstig om door te gaan met de verkoop, en wij willen graag een oplossing. We hebben dus met goede wil een 50-50 verdeling voorgesteld. Maar nog steeds doet de makelaar moeilijk. We hebben geen rechtstreeks contact met de verkoper.
Wat doen we hier nu mee? Staan wij in ons recht met onze vraag? Is er juridisch uitsluitsel dat één van beide hiervoor verantwoordelijk is? Of moeten beide partijen effectief een overeenkomst uitwerken? We staan open voor suggesties.
Alvast bedankt!