Oppervlakteverschil bij een stuk landbouwgrond wegens opname in OPENBAAR DOMEIN.

[Waterstraaltje]

Mijn zus en ik erfden van ons langstlevende moeder in januari 2023 een stuk landbouwgrond gelegen aan de openbare weg.
Uit de originele eigendomstitel (jaar 1981) bleek dat dit stuk landbouwgrond toen een oppervlakte had van 26 are.
Bij middel van een verkoopovereenkomst werd dit stuk landbouwgrond verkocht eind 2023.
Naderhand bleek plots uit een kadastraal uittreksel, vereist voor het opstellen van de notariële akte, dat dit perceel landbouwgrond bij het kadaster slechts nog maar bekend stond met een oppervlakte van 23 are.
Dus een opmerkelijk verschil van 3 are.

Uit nadere informatie is nu gisteren gebleken dat reeds in het jaar 1983 de gemeente blijkbaar de straat waarlangs het onroerend goed gelegen is zogezegd in het “OPENBAAR DOMEIN” werd opgenomen met vermindering van de oppervlakte van alle aanpalende percelen. Aan ons perceel werd eveneens een ander nummer toegekend.
Onze ouders hebben daar nooit vooraf enig officieel stuk of betekening vanwege de gemeente of vanwege het kadaster mogen ontvangen omtrent de beoogde wijziging van de oppervlakte en het kadastraal inkomen werd blijkbaar niet verlaagd….?

VRAAG AAN HET FORUM.
Is dit alles allemaal wel normaal ? Mag dat zomaar zonder voorafgaande wettelijk gemotiveerde wijzigingsprocedure en een gedetailleerde berekeningswijze van de oppervlaktevermindering ???

Alle info is welkom, waarvoor dank.

[CityBird]

Het zou kunnen dat dit perceel, tenminste jullie deel zonder de weg nooit 26 are is geweest. In oude aktes staan nogal wat fouten. Enige manier om dit te controleren is een landmeter aanstellen. Wat zegt de notaris?

[Waterstraaltje]

De notaris verwijst zowel naar de eigendomstitel als naar de verklaring van het kadaster (= opname in OPENBAAR DOMEIN domein van de gemeente). De (kadastraal) uitgedrukte oppervlakte is niet gewaarborgd. Elk verschil in min of in meer, al overtrof het 1/20ste is in het voordeel of in het nadeel van de koper. Verschil geeft geen aanleiding tot enige vordering tot vergoeding of schadeloosstelling. Blijkbaar uitdrukkelijk voorzien in het (oud) Burgerlijk Wetboek.
De aanstelling van een landmeter (= beëdigd schatter) heeft uiteraard ook een kostenplaatje van al minstens 500 euro + btw aan ereloon + andere bijhorende kosten..

Uiteraard een zeer vervelende kwestie of een wrang gevoel voor zowel verkoper als voor de kopers.

[Inazuma]

Heeft u aanwijzingen dat het stuk grond fysiek verkleind is ?

Het kan zijn dat de weg die er blijkbaar al lag, vroeger privé-grond was.
Als gemeente die weg dan overneemt, verkleinen uiteraard de aanliggende percelen in oppervlakte ... maar verandert er voor de gebruikers ervan niets.
De beschikbare oppervlakte, dus minus de weg, bleef dan gewoon dezelfde.

Maar daarvan zou toch een officieel papier-spoor moeten zijn ...

[Waterstraaltje]

Helaas hebben we daarover ook maar géén enkel officieel papier-spoor (van de gemeente en/of van het kadaster) kunnen terugvinden in de archieven van onze overleden ouders die hun administratie steeds heel zorgvuldig bijhielden. Bij ons eigen weten ligt die straat daar al méér dan 60 jaar ongewijzigd...

[CityBird]

Wij hebben eigenlijk een gelijkaardig geval ervaren. Mijn ouders hadden immers ook een stuk landbouwgrond in het bezit dat destijds volgens hen ook hun volledige bezit was. Na overlijden werd dit perceel door ons verkocht en idd ook daar lag een quasi onzichtbare in onbruik geraakte weg doorheen, eigendom van de gemeente. Dergelijke gevallen zijn dus absoluut niet ongewoon.

[Thomas_A]

Maar jullie hebben de grond verkocht?

Op zich hebben jullie dan geen probleem meer. De afmetingen van de grond waren zoals jullie die altijd geweten hebben en de koper heeft die ook zo kunnen bekijken.

[Inazuma]

Als je de lengte van de grond langsheen de weg neemt
En vermenigvuldigt met de helft van de breedte van de weg (tot wat voorbij een eventuele gracht, of tot eventuele weipalen)

Hoe dicht komt die oppervlakte dan in de buurt van die 3 ontbrekende are

[Waterstraaltje]

Pas na ontvangst van het "ontwerp" van notariële akte, waarin het oppervlakteverschil voor het eerst aan bod kwam, voelden de kopers dat ze eigenlijk teveel hebben geboden....en teveel zullen betalen....

De situatie lijkt mogelijks niet ongewoon. Maar wat wel dermate bizar is dat gemeentelijke overheid zomaar iets stilzwijgend heeft doorgevoerd zonder ook maar enige "voorafgaande" wettelijk motivering of verantwoording te geven aan de juridische volle eigenaars.

De lengte van het stuk bouwland dat aan de straat (= een normale kleine asfaltweg waar slechts 1 grote personenwagen kan rijden) grenst, is ongeveer 130 meter.
De gemeente heeft alvast zeer goed doorgerekend in het jaar 1983....

[Inazuma]

Pas na ontvangst van het "ontwerp" van notariële akte, waarin het oppervlakteverschil voor het eerst aan bod kwam, voelden de kopers dat ze eigenlijk teveel hebben geboden....en teveel zullen betalen....

Koper heeft het stuk grond gekocht dat ze zagen, en daar een prijs voor willen betalen.
Desgewenst konden ze dat (laten) nameten.

Ik neem aan dat jullie de weg "die er altijd was" niet mee verkocht hebben

U heeft te goeder trouw 26 are verkocht, omdat deze oppervakte op uw papierwinkel stond ...

De situatie lijkt mogelijks niet ongewoon. Maar wat wel dermate bizar is dat gemeentelijke overheid zomaar iets stilzwijgend heeft doorgevoerd zonder ook maar enige "voorafgaande" wettelijk motivering of verantwoording te geven aan de juridische volle eigenaars.

Gebruik decreet openbaarheid van bestuur, en vraag op wat de gemeente hier rond beslist heeft

De lengte van het stuk bouwland dat aan de straat (= een normale kleine asfaltweg waar slechts 1 grote personenwagen kan rijden) grenst, is ongeveer 130 meter.

130 m maal 2,3 meter (halve of ganse weg ?) is ... 3 are

[Waterstraaltje]

Bedankt voor jouw inbreng !