Geen hypothecaire lening en Opschortende voorwaarde lening verlopen

[nw817]

Hallo,

ik zit met een probleem. Ik heb een woning gekocht met opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening binnen 4 weken.
Nu is de opschortende voorwaarde van de lening verlopen en ik heb van meerdere banken geen lening verkregen.
Ik wacht nog op antwoord van 2 banken.

Wat gebeurt er als ik geen lening krijgen en de verkoop dus moet doorgaan/afgedwongen worden? Ik kan de woning niet betalen.

Even vermelden dat ik alvorens een bod te doen langs geweest ben bij de immotheker alsook axa, mijn vaste bank, die me informeerde dat obv mijn inkomen ik een lening voor een bepaald bedrag zou kunnen krijgen. Dus dit was niet zonder nadenken. En de immotheker verzekerde me ook dat ze dit binnen 2 weken kon afhandelen.

[basejumper]

Beste

Ik zou alvast schriftelijk communiceren naar de verkoper waarin je relaas van je zoektocht doet. Desgevallend bewijs mee stuurt van de weigeringen. En waarin je vraagt de koop te ontbinden. Dat had je in se natuurlijk binnen de 4 weken moeten doen…
Opties :
- Hoe groot is de kans dat je een positief antwoord krijgt van de twee banken die nog geen beslissing namen? Hier kan je verkoper voorstellen om nog even die antwoorden af te wachten
- indien verkoper terugvalt op boeteclausule 10 % weet dan dat de meeste rechtbanken hier niet in mee gaan en de boete verlagen tot de bewezen effectieve schade voor verkoper. En in dat geval zijn de verkoper en jij weg voor een maandenlang aanslepend juridisch geschil waarvan de uitkomst onzeker is. Twee dingen zijn dan wel zeker : jullie gaan beiden een paar advocaten wat rijker maken en secundo kan de verkoper zolang de woning niet te koop aanbieden en dus op de opbrengst moet wachten. Als het een oude woning met zwakke EPC daarenboven het risico dat prijzen dalen. Je kan ook altijd een tussenoplossing voorstellen. Je betaalt geen 10% boete maar 3-4-5 % in minnelijke dading.

[nw817]

Het voordeel is dat mijn vader eventueel desnoods een deel kan voorschieten. En ik eventueel van mijn BV kan lenen, alleen heb ik geen idee of de banken daarmee akkoord gaan gaan, aangezien dat ook allemaal telt als een extra lening. Dus dan kom je weer op hetzelfde uit denk ik

De immotheker is reeds op de hoogte van het verhaal en het verlopen van de termijn en heeft nog enkele opties open indien die aanvraag geweigerd wordt.

Er was ook een ander bod op de woning, en ik denk zelfs een hoger maar die mensen moesten een lening van het sociaal krediet en dat wilden ze niet. Het is een slechte EPC, maar de woning was in huidige staat geschat op 200.000€. Ik heb voor 194.000€ gekocht.

Bedankt voor het antwoord, ik neem aan dus dat er een boete volgt indien de verkoop niet kan doorgaan, en men mij niet kan dwingen de woning te kopen?

[basejumper]

Beste

Dwingen de woning te kopen is onmogelijk als de centen er niet zijn hè…in een krediet dossier wordt gekeken naar het risico. Dat wordt bepaald door uw quotiteit. Een inbreng van uw vader kan dus degelijk helpen. U hoeft dat niet per se als lening te kwalificeren. Uw terugbetalingscapaciteit is ook belangrijk. Men kijkt daar naar uw vergoeding zaakvoerder maar uiteraard ook naar de stabiliteit van uw BV die finaal uw loon moet opbrengen. Hoe solvabel is die BV? Van uw BV lenen is alvast not done. Een essentieel beginsel van een goed ondernemer is een absolute scheiding tussen de eigen portefeuille en die van de vennootschap.

[nw817]

Ik begrijp zelf niet waarom ze zo moeilijk doen, ik breng ongeveer 40% zelf in, mijn afbetaling zou 30% lager zijn dan mijn huur....

Ik keer mijzelf een minimumloon uit via de BV maar heb voldoende extra geld op de bv maar blijkbaar kijken de meeste banken enkel naar het loon ik mezelf uitkeerde (boekhouder zei dat de bank normaal niet ging moeilijk doen over minimumloon en keek naar volledig jaarverslag bv)

[basejumper]

Beste

Uiteraard kijkt men wel naar uw terugbetalingscapaciteit en naar uw restinkomen. Als u zichzelf om fiscale redenen een minimumloon uitbetaalt is de consequentie dat dergelijk minimuminkomen doorgaans niet volstaat om kredieten aan te gaan. Bij een kredietdossier zijn er twee factoren van belang. de eerste is de verhouding kredietbedrag ten aanzien van de waarde. Een hogere eigen inbreng verlaagt het risico van de bank op een minwaarde bij een potentiële gerechtelijke openbare verkoop. Tweede factor is de verhouding lasten versus inkomsten. een gezonde verhouding is 1/3 lasten versus inkomsten. Bij hoge inkomsten kan dat evolueren naar 40 - 45 %. In elke geval gaat men uit van een minimaal restinkomen na krediet van circa 1250 euro voor een alleenstaande. En nogmaals de resultaten van de vennootschap zijn belangrijk om te evalueren of uw loon met een zekere waarschijnlijkheid blijvend kan uitbetaald worden. Maar het is NIET omdat u geld hebt in de vennootschap dat dit in één lijn wordt doorgerekend naar uw persoonlijke financiële situatie. Slecht advies van de boekhouder dus. Als er trouwens voldoende liquiditeit is in de vennootschap kan u ook (deels) financieren op basis van een IPT (groepsverzekering) waardoor een stuk van de uitgaven voorgefinancierd worden door vennootschap. Ik weet evenmin of de vennootschap een stuk bureelruimte zal gebruiken in het aan te kopen gebouw. desgevallend kan er ook een gesplitste aankoop gebeuren. is daar door uw boekhouder iets rond geadviseerd? En in die gevallen tellen natuurlijk de financiële elementen van zowel zaakvoerder als vennootschap mee.

[nw817]

Ja inderdaad, wat ik steeds terugkreeg is dat je ongeveer 1000€ moet overhouden, nettoloon 1780€, maar elke simulatie dat ik doe waar ik ongeveer 750€ per maand afbetaal wordt toch afgekeurd. Zeer frustrerend. Zeker met ongeveer 40% eigen inbreng + spaarpot voor renovatiekosten

Ik werk van thuis, mijn boekhouder zei een deel te verhuren aan vennootschap, maar misschien is een deel kopen interessanter aangezien het toch maar 20.000€ gaat zijn ofzo, dus geen te gekke meerwaarde indien ik prive overkoop later

[nw817]

Beste

Uiteraard kijkt men wel naar uw terugbetalingscapaciteit en naar uw restinkomen. Als u zichzelf om fiscale redenen een minimumloon uitbetaalt is de consequentie dat dergelijk minimuminkomen doorgaans niet volstaat om kredieten aan te gaan. Bij een kredietdossier zijn er twee factoren van belang. de eerste is de verhouding kredietbedrag ten aanzien van de waarde. Een hogere eigen inbreng verlaagt het risico van de bank op een minwaarde bij een potentiële gerechtelijke openbare verkoop. Tweede factor is de verhouding lasten versus inkomsten. een gezonde verhouding is 1/3 lasten versus inkomsten. Bij hoge inkomsten kan dat evolueren naar 40 - 45 %. In elke geval gaat men uit van een minimaal restinkomen na krediet van circa 1250 euro voor een alleenstaande. En nogmaals de resultaten van de vennootschap zijn belangrijk om te evalueren of uw loon met een zekere waarschijnlijkheid blijvend kan uitbetaald worden. Maar het is NIET omdat u geld hebt in de vennootschap dat dit in één lijn wordt doorgerekend naar uw persoonlijke financiële situatie. Slecht advies van de boekhouder dus. Als er trouwens voldoende liquiditeit is in de vennootschap kan u ook (deels) financieren op basis van een IPT (groepsverzekering) waardoor een stuk van de uitgaven voorgefinancierd worden door vennootschap. Ik weet evenmin of de vennootschap een stuk bureelruimte zal gebruiken in het aan te kopen gebouw. desgevallend kan er ook een gesplitste aankoop gebeuren. is daar door uw boekhouder iets rond geadviseerd? En in die gevallen tellen natuurlijk de financiële elementen van zowel zaakvoerder als vennootschap mee.

mag ik u trouwens ook bedanken voor de vele uitleg alsook alternatieve opties voorstellen. een van deze routes zal zeker kunnen helpen (hoop ik)