Wet breyne, coördinatiekosten, notaris, voorlopige oplevering

[hisa]

We kochten in maart 2016 een nieuwbouw appartement op het gelijkvloers in een park, met de mondelingen belofte dat het tuinonderhoud in de gemeenschap valt. De afwerkingsgraad bij aankoop: plakkerij en chape afgewerkt.
De promotor verkoopt conform “sleutel op de deur”, aansluitingen en dienvolgens niet inbegrepen in de aankoopprijs. Gemeenschappelijke uitrusting en buitenaanleg kunnen provisioneel geraamd worden op 3 procent van de koopprijs, te betalen aan de syndicus. Met de hand bijgeschreven: en is het maximaal bedrag als bijdrage in de gemeenschappelijke uitrusting. In realiteit factureren ze een coördinatiekost van 5% op de totaliteit + 21% BTW. Ook vermelding art 7 en 12 van de woningbouwwet, ook bankwaarborg 100%.

We namen een tweede notaris om onze zaken te behartigen. Deze deed niets, op 28 juni ontving ik na navraag te hebben gedaan een verkeerd voorontwerp, dit werd na opmerkingen deels aangepast, volgens het notariaat was alles verder oké. Na akte van 6 juli , op 13 augustus schreef ik aan de notaris: Op 1 juli schreef ik: "Wij hebben bepaalde documenten niet ontvangen, verklaren dat we de documenten 15 dagen voor de akte ontvingen,.....onduidelijkheid!" Volgens jullie was er geen vuiltje aan de lucht, doch stellen we nu tegenstrijdigheden vast.
Van ons notariaat kregen we het antwoord dat er geen probleem was, alles zou oké zijn (mail).
De basisakte en alle historische documenten ontvingen we pas bij het verlijden de akte, het excuus van de notaris was dat het onmogelijk om die dikke boeken te versturen. In de afrekening van de notaris staat: aandeel kosten basisakte: 1.512.50€

De verkoopsvoorwaarden (mondeling) voor de tuin waren dat er privé gebruik was van de tuin, 9 meter in het verlengde van het app: de kosten en lasten van onderhoud in de algemene kosten van het park. Nu staat in de basisakte die we pas bij het verlijden van de akte ontvingen, in aanwezigheid van onze vertegenwoordiging, dat we privé opdraaien voor deze kosten, op het plan staat zelfs een strook naast en voor het appartement aangegeven, dit hadden we nooit eerder gezien, dus voelen we ons bedrogen en staan voor grotere kosten.
Anderzijds stellen we vast dat de verdeelsleutel raar is: er zijn 2 gelijke appartementen 0.1. en 1.1., beiden even groot, enkel andere verdieping.
0.1. heeft 250 eenheden van de 2.180 en 1.1. heeft 194 eenheden van de 2.180, doch beiden identiek van oppervlakte. Hoe zit dat in elkaar?

Ook staan er in de basisakte clausules over eeuwigdurende dienstbaarheden en inlijvingsrecht ten voordele van de gemeente, aanleg en onderhoud van een wateroverstromingsbekken,….

Wij vertrouwden onze notaris, maar wat nu? Na meerdere mails aan onze notaris blijven we zonder antwoord.
Een architect werd nooit gezien, enkel een coördinator die zijn werk niet doet.

Er zijn nu voor de voorlopige oplevering gebreken, vb op plan deuren met dagmaat 90, deurblad normaal 83, bij onze deuren is dit maar 76. De coördinator lacht dit weg.
Door de opwaardering van de afwerking is er een heuse meerkost. Dat we meerkost betalen, alsook de BTW is normaal. Maar hier komen ze terug aandraven met een coördinatiekost van 5% + 21% BTW.

Is dit alles wettelijk?
Komt de notaris zomaar weg, zonder woord uitleg?

[asperger]

Wat is eigenlijk het probleem?
Wat bedoel je met opwaardering?

Alleszins kan het onderhoud van een private tuin die bij een appartement behoort NIET ten
laste van de gemeenschap van eigenaars vallen.
Aan het verschil in aandelen van identieke appartementen kunnen verschillende oorzaken ten grondslag liggen.
Zo kan een appartement met een privé tuin dat voor de rest identiek is met de andere appartementen een hoger
aandeel hebben. Ook de verdiepingen kunnen een invloed hebben.

[hisa]

zo werd het wel verkocht, gezien de tuin deel maakt van een open park, zelf de baan mag door de gemeente en iedereen openbaar gebruikt worden, dit wisten we echter niet en het staat enkel in boek dat we bijde ak te ontvingen.
opwaardering: keuze van duurdere materialen, kost oké,maar is die 5% daar van toepassing?

[naicwill]

"0.1. heeft 250 eenheden van de 2.180 en 1.1. heeft 194 eenheden van de 2.180, doch beiden identiek van oppervlakte. Hoe zit dat in elkaar?"
o.1 heeft exclusief gebruik van een deel van de tuin,daarvoor worden aaandelen toegekend
Zie basisakte
Exclusief gebruiksrecht houdt ook in dat eigenaar deze tuin moet onderhouden.

Lees voor meer uitleg onderstaandel links
https://www.google.be/search?q=Een+mede ... e&ie=UTF-8

[asperger]

keuze van duurdere materialen, kost oké,maar is die 5% daar van toepassing

Daarvoor moet je de verkoopovereenkomst (compromis) lezen.

[naicwill]

het individueel aandeel bij mede-eigendom: Bepaling van de 10.00
Deze aandelen wegen het gewicht van de mede-eigenaar in de
Algemene Vergadering, en bepalen zo zijn of haar stemrecht,
maar ook zijn of haar plichten (lees bijdrage) in de opdeling
van kosten en lasten.
Op basis van grootte, bestemming en belang lijst de notaris
deze duizendsten of tienduizendsten op in de basisakte.
De binnenruimten krijgen uiteraard een zwaarder gewicht
dan de balkons, terrassen of tuinen. Een commerciële ruimte
wordt anders getaxeerd dan een woonruimte of
een garagebox. En uiteraard is er een belangrijk onderscheid
tussen privatieve delen en gemeenschappelijke delen. Daarbij
wordt de architect meestal aangesproken om de notaris bij
te staan bij de oppervlaktebepalingen van elk onderdeel. Een
taak die nu ook in het wetsvoorstel expliciet opgenomen wordt
en onder meer aan de architect toegewezen wordt. Het spreekt
voor zich dat de mede-eigenaars met argusogen deze rekennota’s zullen uitvlooien, want één duizendste maakt doorheen
de jaren al een aanzienlijk bedrag in meer of min uit.
Gezien het grote juridische en economische belang van elk
aandeel is dit een taak die best ter harte genomen wordt. En
juist daar wringt het schoentje.
Het nieuwe wetsontwerp definieert het begrip netto-oppervlakte
niet,en stipuleert ook geen meetcode hoe deze oppervlakte
exact bepaald wordt. Momenteel bestaan er geen richtlijnen,
en het nieuwe wetsontwerp vult deze leemte niet op.
Lees het volledige artikel:
http://www.dimension.be/cms/grafisch/ar ... 5%20NL.pdf

[naicwill]

"Gemeenschappelijke uitrusting en buitenaanleg kunnen provisioneel geraamd worden op 3 procent van de koopprijs, te betalen aan de syndicus. Met de hand bijgeschreven: en is het maximaal bedrag als bijdrage in de gemeenschappelijke uitrusting. In realiteit factureren ze een coördinatiekost van 5% op de totaliteit + 21% BTW.

Ik denk dar coordinatiekost een andere kost is dan de kost voor buitenaanleg,...'

U kunt kiezen voor een algemene aannemer die alle werken coördineert. In dat geval heeft u één gesprekspartner en één verantwoordelijke voor de globale prijs en de termijn waarin de werken af moeten zijn. Die coördinatie kost geld, maar u krijgt een garantie over de uitvoering van de werken in de plaats.
U kunt ook een beroep doen op afzonderlijke vaklui die elkaar op de werf zullen opvolgen. In dat geval moet u zelf (of uw architect) instaan voor de coördinatie en de planning. Als verschillende aannemers of werklui gelijktijdig of achtereenvolgens aan de slag zijn, vereist de wet de aanwezigheid van een veiligheidscoördinator. Hij moet de mogelijke risico's voor de werklieden analyseren en de nodige preventieve maatregelen nemen.
http://www.belgium.be/nl/huisvesting/bo ... n/aannemer

Vraag uitleg aan promotor of architect.

[naicwill]

"Komt de notaris zomaar weg, zonder woord uitleg?"
Dit is niet het werk van de notaris maar van de architect:

DE BOUWWERF BEGELEIDEN TOT DE OPLEVERING
Eenmaal de werkzaamheden in algemene of in afzonderlijke loten opgesplitste aanneming beëindigd zijn, kunnen ze worden opgeleverd. De aannemer moet om de oplevering verzoeken. Als de wet-Breyne van toepassing is of als dit contractueel zo is bepaald, gebeurt de oplevering in twee fasen, een voorlopige en een definitieve oplevering.

De aannemer kan de voorlopige oplevering vragen zodra hij oordeelt dat hij de aanneming beëindigd heeft of dat normale bewoning mogelijk is. Samen met uw architect gaat u na of alle werken uitgevoerd zijn volgens de vereiste kwaliteitsnormen. Wanneer prijsaanpassingen en de prijs van eventuele meerwerken niet eerder werden besproken en vastgelegd, worden deze op dat moment kritisch doorgelicht. Van de oplevering wordt een proces- verbaal opgemaakt op datum, dat alle partijen ondertekenen. Als er geen tevredenheid is over het geleverde werk, kan de oplevering voorwaardelijk zijn of compleet geweigerd worden.

Voorwaardelijke weigering houdt in dat de aannemer alle eventuele gebreken die u vaststelt binnen een op dat moment vast te stellen termijn moet herstellen, eventueel op straffe van een daaraan gekoppelde waarborgsom.

Opgelet: als u de woning zonder voorbehoud betrekt, kan dat beschouwd worden als een onvoorwaardelijke stilzwijgende aanvaarding van de voorlopige oplevering.

Na verloop van een bepaalde termijn, bijvoorbeeld één jaar na de voorlopige oplevering, volgt de definitieve oplevering. De definitieve oplevering kan stilzwijgend verlopen of gepaard gaan met een laatste bezoek aan de woning waarbij nog eventuele onvolkomenheden en gebreken die tijdens dat jaar zichtbaar zijn geworden, kunnen worden vastgesteld en verholpen.
http://www.architect.be/bouwheer/bouwwerf.php

[Poene]

De basisakte en alle historische documenten ontvingen we pas bij het verlijden de akte, het excuus van de notaris was dat het onmogelijk om die dikke boeken te versturen. In de afrekening van de notaris staat: aandeel kosten basisakte: 1.512.50€

De basisakte moet je op voorhand krijgen. Dit is geen goede praktijk. Als het om grote documenten gaat (van bestandsgrootte) dan kunnen ze verstuurd worden met WeTransfer. Maar veel mensen kennen die site niet.
Als het echt om boeken gaat dan moet die notaris de digitale vorm opvragen. Of anders ze inscannen. Ik heb ook nog basisakten ingescand. Daar ben je wel even mee bezig, maar het is absoluut essentieel.
Aangezien de Wet Breyne van toepassing was, moest je de basisakte al bij de compromis gekregen hebben (art. 7 van de wet). Waarom heb je dit toen niet gekregen of waarom heb je er toen niet om gevraagd? Als aandachtige koper moet je goed lezen in de compromis welke documenten je verklaart ontvangen te hebben. Ik zie in de praktijk talloze mensen die, wanneer ik vraag of ze bv. het huurcontract ontvangen hebben bij de ondertekening van de compromis, zeggen "Neen, wij hebben dat nooit gekregen." terwijl ze het tegendeel verklaren in de tekst.

Je aandeel kosten in de basisakte vind ik hoog. Dat komt waarschijnlijk omdat er weinig privatieven zijn. Je bent hier normaal mee akkoord gegaan in de compromis. Als dit niet stond in de compromis moest je dit niet betaald hebben bij de akte.

De verkoopsvoorwaarden (mondeling) voor de tuin waren dat er privé gebruik was van de tuin, 9 meter in het verlengde van het app: de kosten en lasten van onderhoud in de algemene kosten van het park. Nu staat in de basisakte die we pas bij het verlijden van de akte ontvingen, in aanwezigheid van onze vertegenwoordiging, dat we privé opdraaien voor deze kosten, op het plan staat zelfs een strook naast en voor het appartement aangegeven, dit hadden we nooit eerder gezien, dus voelen we ons bedrogen en staan voor grotere kosten.

Als je privé-gebruik hebt van de tuin is het gebruikelijk dat je hierop de lasten betaalt. Zo doe ik dat altijd in de basisakten die ik maak. Waar het genot is, daar is de last (ubi emolumentum, ibi onus). Niets abnormaals.

Anderzijds stellen we vast dat de verdeelsleutel raar is: er zijn 2 gelijke appartementen 0.1. en 1.1., beiden even groot, enkel andere verdieping.
0.1. heeft 250 eenheden van de 2.180 en 1.1. heeft 194 eenheden van de 2.180, doch beiden identiek van oppervlakte. Hoe zit dat in elkaar?

Bij de basisakte zal er een bijlage gevoegd zijn: het verslag van de duizendsten. Daarin kun je het detail en de verantwoording vinden. Heb je dat al kunnen bekeken? De notaris die de basisakte heeft verleden heeft sowieso een exemplaar.

[hisa]

Het schoentje wringt bij de notaris, wij namen speciaal een eigen notaris.
Pas 6 dagen voor het verlijden van de akte ontvingen we de akte, totaal fout (veel kleiner dan wat we kochten). Na aandringen ontvingen we een gecorrigeerde akte. Ik heb meerdere malen aan onze notaris gemeld dat we de stukken waarvan sprake in de akte niet ontvingen, het notariaat liet ons weten dat alles in orde was (mail). Bij het verlijden werd door ons mondeling melding gemaakt van de niet ontvangen stukken, waarop de andere notaris het lijvig boek boven haalde. Onze notaris zei dat we het konden laten notuleren maar dat het geen verschil zou maken, dus maar niet. Achteraf toen we het boek doornamen kwam het adertje uit het gras, maar te laat. Sindsdien vraag ik onze notaris om uitleg, dit zonder gevolg, hij heeft geen tijd.
Het appartement werd onder de wet Breyne verkocht, in de verkoopovereenkomst staat geen melding van de 5% coördinatiekosten, doch wel in de basisstukken die we pas na het verlijden van de akte inkeken. Dus vragen we ons af hoe dit verder moet.

[asperger]

in de verkoopovereenkomst staat geen melding van de 5% coördinatiekosten

Als u geen bijkomend document op ogenblik van aankoop (=de verkoopovereenkomst) hebt getekend kunnen ze achteraf met niets
extra van kosten afkomen. Enkel wat u aan uitrusting of extra afwerking hebt bijbesteld (maar dan moet in het document betreffende die bijbestelling ook weer die coördinatiekost vermeld staan).

Zomaar kosten verzinnen achteraf kan niet. Gelukkig hebben ze nog geen extra percentage bijgerekend als steun voor de armen van geest.

[hisa]

Bij de aankoop werden we verplicht een afzonderlijk document te onderteken voor coördinatie 5% (op oorspronkelijke prijs) + btw.
In de akte werd geen melding hiervan gemaakt, enkel van de wet Breyne. Verder werd de keuken uit het project gehaald. Er zijn wel veel andere meerkosten (vloeren,sanitair,...), zodat het bedrag de initiële kostprijs overstijgt. Voor de meerkosten hebben we geen akkoord ondertekend.

[hisa]

U kan spreken van armen van geest, maar als je alles aan je persoonlijk gekozen notaris voorlegt en hij bevestigt dat alles oké is.
Gaan notarissen vrij uit, waarom kregen we van de notaris niet de raad om een raadsman in te schakelen? Neen, alles was oké!

[naicwill]

"Bij de aankoop werden we verplicht een afzonderlijk document te onderteken voor coördinatie 5% (op oorspronkelijke prijs) + btw. "

Dan is het ook logisch dat u dit ook betaald voor de meerkost,ook voor deze werken is coordinatie
nodig en btw moet u op elke factuur betalen.
Het is normaal dat uw eigen notaris daar geen opmerkingen over maakt

Ook het exclusief gebruik van de tuin voot gelijkvloerse appartementen is bijna
standaard in alle akte daar moest hij geen opmerking over maken.

Met de oplevering heeft de notaris niets te zien,dit is het werk van de architect.

[hisa]

Ik weet wel dat de notaris niets met de oplevering te maken heeft.

Dat er op diensten btw moet betaald worden is nogal wiedes.